中达证券：城市销售波动延续，住房贷款有所增长

作者：中达证券 2022-06-13 15:18

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

上周，42个主要城市新房成交面积环比上升8%，2022年累计成交面积同比下降45%。北京和上海环比分别上升53%和130%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降41%、40%、52%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降63%、47%、55%。

截至6月10日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期18.1个月，平均环比下降3%。上海和苏州去化周期分别由上期的28.8个月和12.7个月变动至11.1月和11.1个月，分别环比下降61%和13%。

上周，15个主要城市二手房交易建面上升32%。青岛和成都环比分别上升142%和62%。2022年累计成交面积同比下降34%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降64%、20%和11%。

上周观点：

上周，北京、上海新房成交环比持续上升;长三角及西部地区成交环比上升幅度较大(环比分别上升27%及25%)，带动重点城市新房成交面积环比有所上升。二手房成交方面，重点监测的15城内，多数城市二手房成交环比悉数上升，尤其青岛环比增速最快(环比上升142%)，带动周内重点城市二手房成交面积环比上升。

库存方面，近期，重点城市去化压力有所缓解。上海去化周期持续缩短，带动一线城市去化周期环比进一步下降;苏州等地去化周期环比有所下降，共同带动重点城市平均去化周期环比下降3%、累计同比增速继续放缓。

投资建议:

居民中长期贷款有所增长，取消区域性限购城市有所增加。近期，部分地区新冠确诊人数有所减少，带动居民住房贷款有所增长。央行公布的金融数据显示，5月居民中长期贷款增加1047亿元(4月为减少314亿元)，体现出前期宽信贷等行业政策成效释放、部分居民在住房消费方面的意愿有所提升;目前金融机构持续加大对市场主体的金融支持力度、需求侧政策持续改善，或有助于进一步推动住房销售回暖，有望缓解部分房企的流动性压力、促进行业企稳。周内，其他促进住房消费的地方政策包括：1)取消区域性限购的强二线城市继续增加。珠海取消除香洲部分地区和横琴粤澳深度合作区外其他区域的限购政策，地方限购政策继续优化且实施范围有所扩大，或有利于提升当地购房者的消费意愿、促进商品房市场的复苏。2)公积金贷款改善力度有所加大。继漳州允许缴存人可提取公积金账户余额用于支付首付款之后，进一步提出，相关购房者可取消公积金贷款次数，或有望持续缓解购房者的资金压力。近期，房地产政策主要围绕调整公积金贷款及房贷利率、放宽落户条件及取消区域性限购限售等方面支持商品住房消费回暖;短期内，或有更多城市陆续优化房地产金融政策(如可提取公积金余额支付首付等)，城市限购限售亦有望持续边际改善。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

上周，莱蒙国际、绿景中国地产、易居企业控股上周涨幅居前。海昌海洋公园、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。

图 1：莱蒙国际、绿景中国地产、易居企业控股上周涨幅居前