中达证券：5月百强开发商单月销售同比增速首次回正，42城新房成交面积环比上升11%

作者：中达证券 2020-06-01 17:41

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：申思聪、里思琪，原标题：《【中达研究】近期行业政策梳理及分析——周度专题&数据》。

报告要点

专题研究：

中央政策方面，流动性宽松对冲经济增速放缓压力，房住不炒严格执行。今年央行、银保监会等多机构表态将继续坚持房住不炒，避免信贷违规流入房地产行业，严格执行房地产金融监管要求，但从大环境来看，今年以来为对冲经济增速放缓压力及疫情，流动性保持整体宽松，财政政策、货币政策灵活调整，允许宏观杠杆率进一步上升、地方债务指标放宽，央行公开市场操作频繁，存款准备金率、MLF、LPR等处于历史低位，整体融资环境宽松，5年期以上LPR下降有利于引导房贷利率下降，提振一部分购房需求，房地产行业发展稳字当头基调下，房企仍有望一定程度上受益于整体较宽松的融资环境，实现平稳发展。

地方政策方面，各省市均提出以落实地方主体责任、把握房住不炒等为发展今年房地产市场主基调，多地也开展各项整治措施打击房地产违规行为。但受到疫情冲击，各地在房住不炒大框架下也积极因城施策进行灵活调整，从具体措施看，从需求端出发的如降低首付比例、取消限购限制等措施均被撤回，体现房地产市场调控定力，而供给端政策如放宽预售条件、延缓缴纳土地出让金等措施基本平稳过渡，为房企发展提供有力支持。除疫情应对的特殊政策外，供给端方面，多地响应中央今年在土地市场改革方面措施，简化土地审批流程、下放土地审批权、允许集体经营性用地入市等，并提出加大住房供应力度改善供需格局，避免因供不应求导致的局部过热，同时推进老旧小区改造提升城市产业及人口承载力，一定程度上利好当地布局房企旧改业务与物业管理业务;需求端方面，响应中央推进新型城镇化建设要求，多地放宽落户限制、加大人才引入力度，部分吸引力较强的城市群内区域有望享受人口及产业集聚红利，流入人口一定程度上还将支撑当地购房需求，对此区域布局房企是一大利好。

数据要点：

截至5月29日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升11%，2020年累计成交面积同比下降22%。

截至5月29日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比下降24%;平均去化周期7.7个月，环比下降28%。

截至5月29日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降1%，2020年累计交易面积同比下降18%。

投资建议:

新房成交面积累计同比降幅持续缩窄，5月百强开发商单月销售同比增速首次回正，成交保持修复态势。本周央行连续4次开展逆回购操作，流动性环境相对充裕，预计需求端将持续恢复。维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 近期行业政策梳理及分析

1.1 中央层面：流动性宽松对冲经济增速放缓压力，房住不炒严格执行

1.1.1 流动性层面：流动性环境整体宽松，房地产金融监管依旧从严

整体保持流动性合理充裕，受疫情影响目前流动性环境整体宽松。2020年初，面对较大经济增速放缓压力，央行宣布降准0.5个百分点，降低社会融资实际成本，支持实体经济发展，开启全年流动性偏宽松序幕，并于3、4月多次宣布定向降准，降准完成后目前存款准备金率达到2008年时期水平。随疫情影响显现，中共中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融作用，稳健的货币政策要更加灵活适度;央行提出稳健的货币政策更加注重灵活适度，保持流动性合理充裕，完善宏观审慎评估体系，释放LPR改革潜力;财政部提前下达2020年新增地方政府债务限额18480亿元，央行密集开展逆回购操作，截至5月31日，央行逆回购净投放量4.72万亿元， MLF、LPR利率持续下降到历史最低，确保流动性供应充足。

图 1：存款准备金率下降到2008年左右水平

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：MLF利率处于历史低位

数据来源：Wind，中达证券研究

表 1：为对冲经济增速放缓压力与疫情影响，今年流动性环境整体宽松

资料来源：房天下，中达证券研究

房地产行业金融监管严格执行，防止资金违规流入。从金融监管机构多次表态来看，对于房地产行业杠杆率仍存在较为严格的控制，整体仍是保持行业平稳发展基调。1月，央行工作会议延续建立加快建立房地产金融长效管理机制要求;银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》等多份文件并在明确规定，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，推动房地产市场健康稳定发展;2月，央行金融市场司司长邹澜在举行的2019年金融统计数据新闻发布会上强调，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比;4月，银保监会强调贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款必须真实遵循申请时的资金用途，银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

表 2：金融监管机构严格把握房住不炒，严防信贷资金违规流入

资料来源：房天下，中达证券研究

1.1.2 供需两端发力，促进房地产市场平稳发展

深化放管服改革，老旧小区改造与城镇化推进力度加大。落户放宽力度推进体现中央在需求端促进人口要素自由流动、推进城镇化发展决心，而土地市场改革与旧城改造则为中央从供给端发力，加大土地与住房供应，提升城市承载力，避免供不应求导致的市场过热。3月，国务院下发《关于授权和委托用地审批权的决定》，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，赋予省级人民政府更大的用地自主权，提高土地要素流转效率;4月，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个;中共中央政治局会议提出要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新兴基础设施投;发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，再督促落户政策放宽、促进人口要素流动，多措并举分阶段推进达成新型城镇化目标。

表 3：深化土地市场改革，城镇化进程进一步加快推进

资料来源：房天下，中达证券研究

1.2 地方层面：房住不炒下的因城施策

1.2.1 主基调延续，响应中央要求坚持房住不炒

秉承中央要求，各地落实主体责任强调房住不炒。年初，浙江、河北、福建、海南、山西多省市在地方两会做政府工作报告时，响应中央强调坚持“房住不炒”、落实城市主体责任、着力稳地价、稳房价、稳预期、保持房地产市场平稳健康发展基调，提出坚持稳字当头，做好房地产市场调控，落实城市主体责任等内容，中央地方共同发力维护房地产市场整体平稳运行。

表 4：各地政府工作报告中响应中央房住不炒主基调微信图片_20200601165122.png 资料来源：房天下，中达证券研究

1.2.2 供给端边际放宽对冲疫情影响，需求端灵活调整平稳发展

疫情期间，多地从放宽预售条件、允许分期或延缓缴纳土地出让金、允许延长交房期限、适度提供信贷支持等供给端方面给予房地产企业支持，推进疫情期间房地产企业平稳恢复发展，如无锡市出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，实施疫情防控一级响应措施期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的，企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金，最迟可于疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内办理;苏州在《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》中指出，住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

表 5：放宽预售等供给端支持是对冲疫情的主要措施微信图片_20200601165201.png

资料来源：房天下，中达证券研究

部分城市如驻马店、青岛等地政策由于在地产需求端门槛放宽过低，如放松限购与降低首付比例等而被叫停，显示中央地产调控政策定力。同时各地持续响应新型城镇化建设任务要求，围绕人才引入、落户放宽等方面因城施策，从需求端进行灵活优化，如南京市发布《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，提出研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员凭学历证书即可落户南京，南昌市人民政府办公厅印发《关于放开南昌市城镇落户限制的实施意见通知》，提出全面取消城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策等。

表 6：部分城市取消限售、降低首付比例等需求端大幅放宽政策后期被撤回

资料来源：房天下，中达证券研究

表 7：多省市推进新型城镇化建设步伐，进一步放宽落户政策

资料来源：房天下，中达证券研究

此外，积极响应中央加大老旧小区改造力度、加快土地及住房供应等也是今年以来各地方政府的政策重点，将有利于提升城市承载力，为推进新型城镇化、吸纳人口及产业流入提供空间，同时加大土地及住房供应力度将一定程度上改善供需状况，有利于促进房地产市场平稳健康发展。19年以来，老旧小区改造提及频率提高，多地在今年明确老旧小区改造推进目标，如江苏省提出完成500个老旧小区综合整治，重庆市提出2020年，重庆市计划启动实施1700个、3000万平方米城市老旧小区改造项目等;国务院下放用地审批权促进土地要素流转效率提高，海南、山东等省市提出盘活土地存量、推动集体经营性建设用地入市、加大住房用地供应、增加住房供给等措施平衡供需。

表 8：多地明确老旧小区改造推进目标