中达证券：去化周期环比回落，地方政策持续加码

作者：中达证券 2022-09-05 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题“《【中达研究|周报】去化周期环比回落，地方政策持续加码》”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升21%，2022年累计成交面积同比下降36%。其中一线环比上升较多城市为广州和深圳，分别上升12%和10%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降29%、32%、46%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降77%、75%、69%。

截至9月2日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期19.4个月，环比下降3%。宁波和东营去化周期环比下降较多，分别下降19%和17%，去化周期分别由上期的12.6个月和14.2个月变动至10.2月和11.8个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降7%。其中环比下降较多城市包括成都和深圳，分别下降33%和29%。2022年累计成交面积同比下降21%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降52%、51%和56%。

本周观点：

本周重点城市新房成交面积环比涨幅扩大18pct至21%。从城市能级来看，杭州、南京等地成交有所上升，带动二线城市成交面积环比上升较多。从区域来看，温州、衢州等地成交环比持续大幅上升，带动长三角区域环比进一步上升(环比上升35%)。二手房成交方面，成都、深圳成交环比下降较多，带动重点城市二手房成交面积环比下降7%，同比收窄1%。

库存方面，宁波、东营去化环比有所下降，带动周内重点城市去化周期环比回落，环比下降3%。

投资建议:

多地持续优化住房公积金使用规则，二手房“带押过户”交易模式落地深圳。本周我们重点关注的44家上市房企数据显示，2022年上半年整体归母净利润增速降幅扩大67.5pct至68.7%，主要系企业自身流动性长期承压影响期内竣工交付有所下降。但鉴于各地在购房政策上的调控力度有所加大，如周内贵阳贵安提出支持公积金“又提又贷”及省内异地缴存职工购房、马鞍山允许在本市购房子女及异地首次购房的未婚子女提取一次父母住房公积金、郑州都市圈实行公积金互认互贷，相关措施在减轻居民购房资金压力的同时，亦增加了市场的潜在购房需求。未来随着销售面逐步企稳或有望改善企业流动性，带动竣工交付回暖。二手房市场，继济南等地推出“带押过户”政策后，本周深圳首例“公正提存+免续楼带押过户”交易模式落地，这在一定程度上提高了交易效率，且保障了交易双方的资金安全。该模式在一线城市成功落地或有助于后续推广至更多城市，推动二手房市场复苏。

目前，“保交楼、稳预期”依然是推动新房销售回暖的基础，周内银保监会主席亦表示“支持地方保交楼稳民生”，后续地方或持续改善房企流动性及需求侧政策，推动新建住房销售企稳。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，大悦城地产、华侨城(亚洲)、万科企业本周涨幅居前。越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至今涨幅居前。

图 1：大悦城地产、华侨城(亚洲)、万科企业本周涨幅居前