穆迪：政策放松对住房销售的影响有限，受评建筑企业所受影响较小

本文来自“穆迪评级”。

迄今为止，中国 (A1/稳定) 中央及各地政府已经放松了某些城市的购房限制并增加房贷供应，以应对房地产行业的下行。银行监管部门也下调了住房抵押贷款基准利率，而部分地方政府则出台了房地产基金等措施，以帮助停工住宅项目的完工。

尽管如此，我们预计未来12个月全国房地产销售额不会强劲复苏 (图表1)。今年前8个月，全国房地产销售额下降了30%。购房者信心也明显有所减弱，市场长期承压，经济增长前景放缓更加剧了这种情况。中国可能需要进一步放宽政策，以刺激经济复苏，尤其是在经济和人口基本面较弱的三四线城市。销售复苏的效果将取决于支持措施的规模、力度和有效性。

但政府采取了较温和的立场，以遵循“房住不炒”的原则，摆脱过度依赖房地产业作为拉动经济增长的驱动因素。此外，在当前的市场环境下，购房者可能会避免购买预售楼盘，尤其是财力较弱的民营开发商的项目，因为预售项目停工风险较高。

成立房地产基金等支持措施可防止项目停工风险进一步蔓延，并防止不断增加的房贷断供和不良贷款的蔓延。但支持措施不会立即舒缓开发商的流动性压力。

另一方面，地方政府可能会加强对房地产预售和预售款用途的监管，以控制项目停工风险。此举将增加开发商的运营资金需求，并加剧现金流紧张的开发商的流动性压力。我们还预计中央政府将维持对开发商融资和杠杆率的监管，以促进行业的长期健康发展。

总体而言，监管政策的变化将加速行业整合，有利于财务实力雄厚或具有国企背景的开发商。此类企业通常具有较充裕的流动性和较顺畅的融资渠道，更能应对为了确保预售房地产的完工和交付而提出的更高运营资本要求。

对建筑业的溢出效应

总体而言，针对房地产业的支持措施对受该行业低迷拖累的建筑业同样具有支持效应。房地产开发商流动性紧张加大了房地产施工业务敞口较大的建筑企业的应收账款拖欠风险，并致其现金回款放慢。

确保优先保障房地产施工资金的政策将有助于建筑企业更及时地收到项目付款。不过，作为建筑收入领先指标的行业整体新订单回升仍将取决于购房者的信心。

受评建筑企业受房地产行业低迷影响较小，因为其均为业务经营规模庞大且多元化程度高的国有企业。受评建筑企业相关停工房地产开发项目敞口较小，并且还为存在流动性问题的项目计提了拨备。

其以基建开发为业务重点亦有助于抵消房地产开发业疲弱带来的负面影响。2021年下半年来以来基建支出已回升，并且规模将进一步扩大以拉动经济增长。如图表2所示，受评建筑企业新签建筑订单增速高于市场总体水平。