中达证券：上周新房成交环比大幅上升，多地下调首套利率

作者：中达证券 2022-10-17 16:18

本文来自微信公众号“中达研究”。原标题《成交环比大幅上升，多地下调首套利率》

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升291%，2022年累计成交面积同比下降34%。其中一线环比上升较多城市为北京、上海，分别环比上升750%、435%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、31%、42%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降78%、72%、65%。

截至10月14日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升2%;平均去化周期13.6个月，环比下降5%。莆田和南京去化周期环比下降较多，分别下降28%和17%，去化周期分别由上期的37.7个月和24.0个月变动至27.2月和19.8个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升123%。其中环比上升较多城市包括苏州和金华，分别上升94078%和26523%。2022年累计成交面积同比下降15%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降48%、46%和55%。

本周观点：

受国庆假期网签数据滞后等因素影响，本周重点城市新房及二手房成交面积环比分别大幅上升241pct及118pct。新房成交方面，舟山等城市销售回升显著(舟山成交环比上升10117%)，带动长三角区域新房成交环比上升最多，环比上升411%(增速扩大349pct)。二手房成交方面，苏州、南宁等地环比增速加快，共同带动重点城市二手房成交面积环比大幅上升、同比下降15%(降幅收窄3pct)。

库存方面，周内重点城市去化周期环比降幅收窄11pct。其中莆田、南京去化周期环比下降较多且降幅分别扩大19pct、14pct，带动重点城市去化周期环比继续下降。同时由于北上两地去化周期环比有所上升带动一线城市去化周期环比降幅收窄9pct、重点城市去化周期环比降幅亦有所收窄。

投资建议:

多地下调首套公积金贷款利率，房企融资端再获资金支持。销售端，本周北京、南京、杭州、东莞、海南等城市相继下调5年期以下(含5年)/5年期以上利率由2.75%/3.25%至2.60%/3.10%;其中天津在此基础上亦下调首套商业性个贷利率最低至3.90%，或进一步降低购房者的置业压力，更好地激发住房市场的潜在购买力。融资端，由于行业整体流动性不断承压，近期政策面同步优化供需两侧，如周内监管部门要求工行、建行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，进一步推动“保交楼”落地及促进销售面企稳，据中指数据显示，新增规模约为6000亿。但值得一提的是，居民按揭贷款的投放需要实质性住房消费行为的支持，开发商债券投资增量亦受到房企信用影响，因此融资端的回稳或仍需等待销售面的率先回暖。未来在下调首套公积金利率等政策的持续推广下，新房销售有望逐步企稳。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，祥生控股集团、正荣地产、保利置业集团本周涨幅居前。越秀地产、建发国际集团、绿城中国年初至今涨幅居前。

图 1：祥生控股集团、正荣地产、保利置业集团本周涨幅居前