中达证券：上周地产一线库存持续提升，项目竣工触底修复

作者：中达证券 2022-10-31 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题：《【中达研究|周报】一线库存持续提升，项目竣工触底修复》

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升7%，2022年累计成交面积同比下降33%。其中一线环比上升较多城市为上海、北京，分别环比上升13%、9%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、30%、42%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降78%、72%、64%。

截至10月28日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期16.8个月，环比上升33%。宁波和温州去化周期环比上升较多，分别上升120%和113%，去化周期分别由上期的10.6个月和11.6个月变动至23.4月和24.8个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升1%。其中环比上升较多城市为扬州、江门，环比上升41%、21%。2022年累计成交面积同比下降14%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降45%、46%和55%。

本周观点：

本周重点城市新房及二手房成交面积环比分别回升12pct及17pct。新房成交方面，泰安成交环比大幅上升4576%，带动三线城市及北部区域新房成交环比上升21%及4576%;另外在衢州及杭州成交环比分别上升2317%及140%带动下，长三角区域成交环比有所回升，环比上升27%。二手房成交方面，北京、深圳等城市成交环比上升，尤其是扬州、江门成交环比增速较快带动重点城市二手房成交面积环比再度回升，环比上升1%。

库存方面，重点城市去化周期环比增速持续加快。其中上海去化周期环比继续上升，广州、深圳去化周期环比增速扩大31pct、3pct带动一线城市去化周期环比上升4pct。从其他重点城市表现来看，温州、宁波成交环比分别上升98pct、102pct亦带动了重点城市二手房成交面积环比增速加快28pct。

投资建议:

单月销售回升显著，深圳新政规范租赁市场定价。9月统计局数据显示，全国商品房单月销售持续上升，销售金额环比上升约33.67%，销售面积环比上升约39.33%;竣工方面，1-9月竣工面积累计同比降幅收窄延续，较8月降幅收窄1.2pct;开发资金来源方面，由于国内贷款、定金及预收款、个贷累计同比降幅同时收窄带动了1-9月开发资金来源累计同比降幅小幅收窄0.5pct，供需端政策成效逐步显现。另外周内部分地区再度优化公积金政策，如厦门、梅州等地支持住房公积金直接支付首付款，湖北恩施、安庆等城市阶段性取消首套住房商贷利率下限，进一步减轻居民购房资金压力，持续激发其购置意愿，或有望持续推动住房销售回升。同时租赁住房方面亦有所推进，深圳继去年对非居住房改为保障性租赁住房房源执行涨幅限定标准后，本周对房屋租赁设定了参考价格，该措施的落地使市场定价更加规范，进一步促进“租购并举”。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，粤港湾控股、上实城市开发、合生创展集团本周涨幅居前。越秀地产、佳兆业集团、中渝置地年初至今涨幅居前。

图 1：粤港湾控股、上实城市开发、合生创展集团本周涨幅居前