中达证券：7月百强房企单月销售同环比下降，地方政策持续推动需求端政策落地
本文来自微信公众号“ 中达研究”，原标题《【中达研究|点评】百强销售探底继续，市场预期改善可期——7月房企销售数据点评》。
报告要点
事件描述：
克而瑞发布2023年7月房企销售情况，TOP100房企2023年1-7月累计销售金额同比下降5.9%，较前6月同比降幅进一步扩大;7月单月销售金额同比下降37.2%，较6月降幅扩大9.6pct。
事件评论:
百强单月销售额同环比齐跌，累计销售同比受基数变动影响降幅有所扩大。7月单月，TOP100房企单月销售金额为0.38万亿元，环比下降约36.7%;销售面积为0.23亿平方米，环比下降约28.1%。累计销售方面，2023年1-7月，TOP100房企实现销售额3.84万亿元，同比下降5.9%(前6月：下降0.4%);实现销售面积2.16亿平方米，同比下降17.0%(前6月：下降13.9%)。7月，百强累计销售同比进一步下降，主要源于去年同时期国内经济活动正逐步恢复，带动销售基数较大;同时，近期内需不足亦对整体销售下滑产生了一定影响。
大型房企累计销售同比增速转负，各规模房企单月销售降幅进一步扩大。截至2023年7月末，大型(累计销售额前10名)、中型(累计销售额11-50名)、小型(累计销售额51-100名)房企累计同比分别下滑1.0%、6.8%、15.4%，大型房企累计同比增速转负，中、小型房企累计同比降幅分别扩大5.6pct、4.0pct。单月销售表现上，与5月相比，各规模房企降幅继续扩大，大、中、小房企降幅分别扩大5.2pct、11.8pct、15.3pct。公司表现上，2023年1-7月累计销售额增速较快的房企为国贸地产(+120%)、卓越集团(+95%)、保利置业(+70%)、越秀地产(+68%)、中建壹品(+58%)。
顶层会议定调行业发展模式，供需政策或有望加速落地。本月，地方政策持续推动需求端政策落地，如九江首套个贷利率下限降至不低于LPR-30bp、徐州主城区卖旧换新可获补贴、兴化扩大商转公办理对象等。同时，部分地区购房政策优化范围有所扩大，如浙江取消全省(杭州市区除外)落户限制、深圳开放港澳台居民有条件参与认购共有产权房、佛山取消社保等条件鼓励港澳居民在本地购房、东莞有条件取消144平方米以上购房者的积分制度等，地方通过扩大内需或有助于促进住房市场稳步回升。房企流动性方面，武汉提出竣工后剩余监管资金可用于同项目内其他楼栋建设，这在一定程度上可减轻开放房企的建设资金压力，对于缓解其流动性具有一定的积极作用。值得一提的是，本月，政治局会议、住建部相继对房地产行业积极表态，或驱动政策端的优化空间进一步扩大，下调首付比例、个贷利率等优惠政策的城市能级或有望持续上移。
投资建议：
2023年7月，整体销售继续探底，市场信心复苏较弱。但近期顶层表态较为高频，部分一线城市会议表述亦较为积极，或有望进一步修复市场预期。从目前来看，大型房企销售表现优于同业，资源禀赋且流动性较强的头部房企仍具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
克而瑞发布2023年7月房企销售情况，TOP100房企2023年1-7月累计销售金额同比下降5.9%，较前6月同比降幅进一步扩大;7月单月销售金额同比下降37.2%，较6月降幅扩大9.6pct。
百强单月销售额同环比齐跌，累计销售同比受基数变动影响降幅有所扩大。7月单月，TOP100房企单月销售金额为0.38万亿元，环比下降约36.7%;销售面积为0.23亿平方米，环比下降约28.1%。累计销售方面，2023年1-7月，TOP100房企实现销售额3.84万亿元，同比下降5.9%(前6月：下降0.4%);实现销售面积2.16亿平方米，同比下降17.0%(前6月：下降13.9%)。7月，百强累计销售同比进一步下降，主要源于去年同时期国内经济活动正逐步恢复，带动销售基数较大;同时，近期内需不足亦对整体销售下滑产生了一定影响。
图1：2023年1-7月TOP100房企累计销售额同比下降约5.9%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 2：2023年7月TOP100房企单月销售额同比下降约37.2%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 3：2023年1-7月TOP100房企累计销售面积同比下降约17.0%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 4：2023年7月TOP100房企单月销售面积同比下降约36.8%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
大型房企累计销售同比增速转负，各规模房企单月销售降幅进一步扩大。截至2023年7月末，大型(累计销售额前10名)、中型(累计销售额11-50名)、小型(累计销售额51-100名)房企累计同比分别下滑1.0%、6.8%、15.4%，大型房企累计同比增速转负，中、小型房企累计同比降幅分别扩大5.6pct、4.0pct。单月销售表现上，与5月相比，各规模房企降幅继续扩大，大、中、小房企降幅分别扩大5.2pct、11.8pct、15.3pct。公司表现上，2023年1-7月累计销售额增速较快的房企为国贸地产(+120%)、卓越集团(+95%)、保利置业(+70%)、越秀地产(+68%)、中建壹品(+58%)。
图 5：大型房企累计销售同比增速转负，各规模房企单月销售降幅进一步扩大
数据来源：克而瑞，中达证券研究
顶层会议定调行业发展模式，供需政策或有望加速落地。本月，地方政策持续推动需求端政策落地，如九江首套个贷利率下限降至不低于LPR-30bp、徐州主城区卖旧换新可获补贴、兴化扩大商转公办理对象等。同时，部分地区购房政策优化范围有所扩大，如浙江取消全省(杭州市区除外)落户限制、深圳开放港澳台居民有条件参与认购共有产权房、佛山取消社保等条件鼓励港澳居民在本地购房、东莞有条件取消144平方米以上购房者的积分制度等，地方通过扩大内需或有助于促进住房市场稳步回升。房企流动性方面，武汉提出竣工后剩余监管资金可用于同项目内其他楼栋建设，这在一定程度上可减轻开放房企的建设资金压力，对于缓解其流动性具有一定的积极作用。值得一提的是，本月，政治局会议、住建部相继对房地产行业积极表态，或驱动政策端的优化空间进一步扩大，下调首付比例、个贷利率等优惠政策的城市能级或有望持续上移。
表 1：7月顶层会议定调行业发展模式，供需政策或有望加速落地
数据来源：政府网站，中达证券研究
表 2：2023年7月房企销售情况，国贸地产、卓越集团等累计销售金额增速居前
数据来源：克而瑞，中达证券研究
投资建议：
2023年7月，整体销售继续探底，市场信心复苏较弱。但近期顶层表态较为高频，部分一线城市会议表述亦较为积极，或有望进一步修复市场预期。从目前来看，大型房企销售表现优于同业，资源禀赋且流动性较强的头部房企仍具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
