金地集团(600383.SH)平稳度过偿债高峰，新融资或将获股东增信
久期财经讯，9月20日，近期，各地纷纷出台政策支持房地产市场，包括存量首套房贷利率下降;多个城市官宣“认房不用认贷”;财政部等三部门发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策;“金融16条”地产相关政策期限获延长等，随着政策越来越明朗，释放积极信号，楼市销售可能逐渐回温。
上市公司2023年半年报收官，截至8月31日，共有109家A股上市房企发布了2023年半年报。其中，营业收入、归母净利润同比增长的房企分别有56家。尽管房地产行业仍处于深度调整期，金地集团仍实现营业收入368.56亿元，归属于上市公司股东净利润15.32亿元，是当前市场下为数不多能够实现持续盈利的房企之一。
在9月13日的2023年半年度线上业绩说明会上，针对公司业绩、现金流安全、销售回款、开发业务毛利率、财务杠杆、投资拿地，及房地产市场未来预期等热点问题，金地集团董事长凌克、董事兼总裁黄俊灿、高级副总裁兼财务负责人韦传军、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊等管理层一一进行了回应。
谈及近期的房地产优化政策影响及公司的应对措施，凌克表示，随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地，相信对改善型需求有积极影响，整体新房成交规模有望企稳。
“预计在行业实现企稳修复前仍将持续出台刺激政策，短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策释放将带来一系列销售窗口期。自2023年初起，金地集团已建立机制、持续紧密跟踪市场、政策，主动把握各类窗口期，提前部署，实现突围。”
销售业绩稳定，债务结构合理
今年上半年，金地集团实现累计实现签约面积471.1万平方米，同比增长12.4%;累计实现签约金额858.2亿元，同比下降14.7%。在当前多数房企销售下滑、归母净利润出现亏损的背景下，金地集团展示出了经营韧性。
数据显示，截止报告期末，金地集团的资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%维持低位，持有货币资金达460.8亿元。
在公司的有息负债中，银行借款的占比达70.84%，公开市场融资占比为28.98%，其他融资占比为0.18%。债务融资加权平均成本进一步降低至4.39%。债务结构方面，长期负债占全部有息负债比重的62.85%，债务期限结构趋于合理。
据了解，截至2023年6月30日，金地集团获得中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行、光大银行等多家金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币930亿元，尚剩余授信额度1602亿。除此之外，根据公司近日披露显示，公司正与第二大控股股东（持有股权比例7.79%）深圳市福田投资控股有限公司(“福田投控”)商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为公司在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。过去6-12个月，金地集团通过抵押其投资物业来获得长期银行贷款，以满足部分再融资需求，这部分融资相对公开市场债券来说，灵活性更强，资金流动性更好。
土地投资审慎，优质项目布局
2023年上半年，金地集团新增土储约85万方，总投资额119亿元，对应的楼面均价为14000元/平米。从城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地，均为重点城市，新增土储资源优质。按照总地价计算的投资力度为13.87%，投资保持谨慎。截至2023年上半年末，公司总土储4878万方，权益土储2194万方，对应的权益比例为44.98%。
据了解，金地集团将有多个位于重点城市的项目在9月份进入市场，包括总货值达280亿元的深圳环湾城项目、杭州江南文苑南侧项目、中泰地铁站项目、上海徐行镇17-01地项目、南京G19项目、西安浐灞生态区项目、东莞松山湖项目等。据悉，金地环湾城9月1日营销中心开放，总来访超5000批次，约20000人。金地环湾城项目于9月8日获批预售，共推出 401套住宅，后续登记 605批，最终入围 456批，比例达到1:1.14，最终开盘当天即去化286套，整体去化率达到71%，开发商开盘当天收金46.9亿元。此外，杭州江映云邸项目于9月11日开盘，首开推盘224套，实现认购224套，金额近12亿。随着重点城市新项目的加速推出和销售，将对公司的经营现金流形成有力的补充。
如期兑付公开市场债务，银行融资渠道通畅
据统计，去年全年，金地累计兑付境内外债券本息超149亿元;今年上半年，金地兑付到期债券本息超122亿元，至今未出现债务逾期。根据久期财经数据显示，GEMDAL 4.95 08/12/24是金地集团目前唯一存续的境外债，发行规模4.8亿美元，到期日为2024年8月12日，存续期间没有回售权。
从金地集团的计息负债的变动和公开市场偿还情况可以推断出，其银行融资保持了稳定且有较大的增量，增量的部分主要为公司所做的一些经营性物业项目的融资落地。今年上半年金地集团多次为项目融资进行担保，主要担保项目来自深圳、北京、苏州、西安、大连等城市，累计担保金额约为78.4亿元，且获得较长融资周期。
在如期兑付1190万美元的美元债利息后，金地集团平稳度过了今年的偿债高峰期，年内公开市场到期债务仅剩11月到期的20亿人民币中票。
