中达证券：上周新房及二手房成交面积环比高增，改善政策持续落地推动市场信心有所回升

作者：中达证券 2023-10-16 11:18

本文来自微信公众号“ 中达研究”，原标题《【中达研究|周报】基数影响成交环比高增，地方改善政策继续落地》。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升251%，2023年累计成交面积同比下降7%。其中一线环比上升较多城市为北京、深圳，分别环比上升2569%、202%。一线城市累计成交面积同比上升2%，二、三线城市累计成交面积分别同比下降8%、13%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降36%、35%、30%。

截至10月13日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.2%;平均去化周期28.9个月，环比下降8%。福州和莆田去化周期环比下降较多，分别下降26%和24%，去化周期分别由上期的70.3个月和67.2个月变动至52.3月和51.4个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升4171%。其中环比上升较多城市为苏州、南宁，分别环比上升60881%、20654%。2023年累计成交面积同比上升33%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降47%。

本周观点：

在假期成交数据延迟及上周整体基数较小的双重影响下，本周，重点城市新房及二手房成交面积环比大增。新房成交方面，除无锡、厦门两地成交环比有所下滑外，多数城市成交环比高增。其中，南京等地环比上升较快，带动二线城市成交环比上升307%。从区域表现上看，成都、南宁四市环比增速提升较快，带动西部区域成交环比上升3233%。二手房成交方面，15市中8市成交环比正增长(其他7市数据缺失)，带动整体二手房成交情况持续改善。

库存方面，受本周销售影响，重点城市去化周期环比进一步下降。一线城市中，除上海去化周期环比小幅上升外，北广深三地环比有所下降，驱动一线城市去化周期环比下降8%;另外，福州、莆田等地去化周期环比亦有所下滑，带动本周去化周期环比继续下降。

投资建议:

政策带动一线成交有所改善，高能级城市持续优化落户政策。国庆假期一线新房成交环比率先回升。根据中指数据，国庆期间(9.29-10.06)一线成交较2022年国庆(10.1-10.7)上升约62%。一线新房成交改善体现出在地方政策“组合拳”的带动下，市场信心有所提升;同时，一线执行“认房不认贷”促使首付比例有所下降，进一步驱动购房者需求正式落地。本周，地方政策方面，高能级城市继续优化城市落户政策，如南京江北新区等六区居住证持有人，且社保6个月(含)以上人员即可办理落户，该措施或有望提升新增住房需求。另外，南京作为高能级城市具有一定规模的潜在购房需求，随着后续更多政策跟进，或可推动住房市场有所回暖。除此之外，“认房不认贷”持续发酵，莆田、遵义等地继续执行该政策;其他地区则聚焦于发放购房补贴、调整住房公积金等给予居民购房资金支持，或持续为整体住房消费复苏提供支撑。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，粤港湾控股、莱蒙国际、中国金茂本周涨幅居前。中国新城镇、保利置业集团、深圳控股年初至今涨幅居前。

图 1：粤港湾控股、莱蒙国际、中国金茂本周涨幅居前