惠誉：下调希慎兴业(00014.HK)长期发行人评级至“BBB”，展望“稳定”

久期财经讯，8月28日，惠誉已将希慎兴业有限公司(Hysan Development Company Limited，简称“希慎兴业”，00014.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)由“BBB+”下调至“BBB”。展望稳定。同时，惠誉还把希慎兴业的高级无抵押评级、Hysan (MTN) Limited 所发行的 40 亿美元中期票据计划(MTN)的评级以及该计划下的未偿债券评级从“BBB+”下调至“BBB”。Elect Global Investments Limited 发行的美元次级永续资本证券评级则从“BBB-”下调至“BB+”。

此次评级下调体现了惠誉的预期，鉴于持续存在的写字楼租赁难题以及疲弱的零售前景，该公司的利息覆盖率在 2024 - 2026 年期间将持续承受压力。市场利率下降的速率比惠誉原先预计的要慢。惠誉认为，希慎兴业的评级仍将得益于其在铜锣湾(CWB)区域的稳健物业组合，该组合的表现优于香港特区整体的办公和零售租赁市场。

关键评级驱动因素

利息覆盖率承压：惠誉预计，希慎兴业的经常性 EBITDA 利息覆盖率在 2024 - 2026 年(2024年上半年为 1.9 倍)将维持在 2.0 - 2.2 倍的区间，低于此前设定的 2.5 倍的负面评级阈值。惠誉预期在持续的写字楼租赁压力之下，会出现适度的总租金增长。希慎兴业近期的财务指标受到利园八区(LG8)开发项目的影响，该公司预计此项目将于 2026 年底投入运营。惠誉预计随着 2025 年和 2026 年融资成本的适当缓解，希慎兴业的利息覆盖率将逐步提升，但其覆盖率仍将与“BBB”评级相符。

写字楼业务持续面临挑战：惠誉预计，希慎兴业的写字楼业务将持续面临压力，原因是香港特区在 2025 年和 2026 年将出现持续的经济增长放缓以及甲级写字楼供应的增加。因此，惠誉预测希慎兴业在香港特区的写字楼收入在 2024 - 2026 年期间每年将以低至中个位数的百分比下降，而此前惠誉曾预期其写字楼租金收入会从 2025 年开始稳定。希慎兴业在 2024 年上半年的写字楼表现符合惠誉的预期，写字楼租金收入同比下降 3%，出租率达 89%。

稳定零售业务收入：惠誉预计希慎兴业在 2024 年上半年的零售出租率将维持在 95%的高位(2023 年为 97%)，因为铜锣湾仍是热门的旅游目的地。然而，惠誉认为 2025 年和 2026 年的租金回报率提升有限，因为香港特区的零售消费受到强势货币和出境旅游的抑制，这种状况在短期内可能持续。

希慎兴业的零售租金收入在 2024 年上半年同比增长 10.8%，这得益于主要奢侈品牌旗舰店的扩张与翻新。惠誉预计短期内的收入将因这些品牌在 2023 年临时关闭后的大规模重新开业而受益。

更高的融资成本：惠誉预计希慎兴业的平均融资成本在 2024 年将降至 4.3%，2025 年降至 4.2%，2026 年降至 3.9%。希慎兴业在 2024 年上半年的融资成本为 4.4%，高于惠誉的预期，原因是其正在承担 LG8 项目的建设开支，且市场利率下降的速度比惠誉预期的慢。该公司为该项目获得了 129 亿港元的已承诺抵押银行贷款，其中 79 亿港元已提取。该项目的建设进度按计划将于 2026 年下半年完成。

稳健的杠杆率;充足的流动性：惠誉预计，以净债务/投资物业之比衡量，希慎兴业的杠杆率将保持在 30% - 35%(2024 年上半年：31%)，这一水平相对“BBB”评级的45%中值更为稳健。希慎兴业拥有充足的流动性，截至 2024 年 6 月底，其已承诺但尚未提取的授信额度达 109 亿港元，足以覆盖至 2026 年的债务到期。该公司还于 2024 年 7 月安排了一笔 40 亿港元的四年期银团贷款，进一步增强了其财务灵活性。

LG8项目预计将于 2027 年贡献业绩：惠誉预计，随着 LG8 项目在 2026 年下半年如期竣工，希慎兴业的营收规模和颗粒度将得以提升。惠誉预计，从 2027 年起，希慎兴业的 EBITDA 和覆盖率将逐年改善。然而，营收贡献将取决于甲级写字楼租赁市场的表现，在需求缓慢增长的情况下，该市场的供应量可能会持续增加，从而继续承受压力。

评级推导摘要

希慎兴业的规模相较九龙仓集团有限公司(Wharf (Holdings) Limited，BBB/稳定)更为庞大，资产组合品质亦更为出色，此点可从其更高的出租率以及行业领先的利润率得以体现。希慎兴业于铜锣湾持有写字楼与零售物业的业务组合，鉴于该区域的新增供应少于其他区域，使得公司能够保持稳定的出租率。

九龙仓较高的评级源自其较低的杠杆率以及约 4 倍的投资物业 EBITDA 利息覆盖率。九龙仓还从其规模庞大的投资组合中获取了可观的股息收入，这进一步增强了其覆盖率和财务灵活性。惠誉预计，希慎兴业的经常性EBITDA利息覆盖率在 2024 - 2026 年期间约为 2.0 - 2.3 倍。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2024至2026年间写字楼出租率约85%-88%，零售商铺出租率95%(2024年上半年分别为89%和95%);

- 2024至2026年间投资物业平均EBITDA利润率约为75%-76%(2024年上半年为76%);

- 2024至2026年间写字楼换租租金增长率回落10%-15%;

- 换租租金增长率在2024年增长5%，在2025至2026年间持平;

- 按比例并表后，包括LG8的建设成本，在2024至2026年间每年资本支出约为10亿至20亿港元。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- 经常性EBITDA与总利息覆盖率的比率持续改善至2.5倍以上。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 经常性EBITDA与总利息覆盖率的比率维持在2.0倍以下。

流动性及债务结构

流动性强劲：2024年上半年，希慎兴业拥有现金及银行余额(包括定期存款)31亿港元，足以覆盖其2024至2026年间到期的所有债务。此外，截至2024年上半年末，公司继续持有尚未使用的承诺性授信额度109亿港元。该公司还于2024年7月获得了一笔80亿港元的四年期银团贷款。另外，该公司拥有的大量未质押投资物业可提供额外流动性来源和财务灵活性。

发行人简介

希慎兴业是香港特区领先的房地产投资、管理和开发企业，拥有超过450万平方英尺的优质写字楼、零售商铺和住宅投资物业组合。希慎兴业自二十世纪20年代成立以来始终深耕铜锣湾，是铜锣湾最大的商业业主之一。