中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，1月28日，本网站对中资地产美元债近半个月(1月16日至1月27日)的二级市场走势进行了分析。

1月下旬，中资地产美元债二级市场整体显著回升，投资级地产债基本稳定，高收益级地产债持续下行。值得注意的是，进入2025年1月，全国多地楼市延续去年四季度以来止跌回稳的向好态势，据上海易居房地产研究院数据显示，1月，全国20个重点城市新建商品住宅成交面积实现增长，为558万平方米，同比2024年1月增长33%，一线城市带动作用明显。

投资级基本稳定，高收益级持续下行

如下图所示，1月下旬，中资地产美元债二级市场整体显著回升，投资级地产债基本稳定。

其中，希慎兴业、南丰国际控股永续债HYSAN 4.85 PERP和NANFUN 5 PERP估值均下行超3pt，收益率上行超30bps;越秀地产YUEXIU 3.8 01/20/31估值下行约1pt，收益率上行近31bps;中国金茂CHJMAO 3.2 04/09/26估值上行约1pt，收益率下行超100bps，此前，其附属北京亦城行使对标的资产的优先收购权，拟行权价格为不超过13.23亿元人民币。

消息面上，绿城中国与中交集团订立2025年建造框架协议;保利置业以约38亿元竞得广州荔湾陆居路地块;保利发展95亿元可转债发行申请获上交所审核通过;华润置地获授期限为3年、金额为20亿元人民币(或等值港币)定期贷款融资，此外，其附属华润置地控股债务融资工具状态已更新为“预评中”;中国海外发展附属北京中海地产以40.08亿元竞得北京丰台区城中村改造项目地块;各大消费基础设施REITs发布2024年四季度业绩，其中，收入最高的依次是华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT，分别为1.81亿元、0.89亿元、0.86亿元、0.70亿元人民币。

1月下半月，高收益级及无评级地产债持续下行，部分房企推进融资及重组事宜。

春节前最后一个工作日，万科企业连发5条公告，涉及年报预告、高管变更、项目转让等内容，预计将迎来重大转机。多方表态积极支持万科稳健发展并增强其流动性，其中，有关年报预告，万科预计归母净利亏损约450亿元，同比骤降470%。同时，深圳国资委出面表示将“支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展”。值得注意的是，该公司管理层出现调整，董事会主席及多名高管辞任，万科大股东深铁集团党委书记、董事长辛杰当选万科新任董事会主席。另外，万科与深铁集团签署协议，以约13亿元人民币的价格向深铁集团转让公司持有的目标项目49%投资收益权以及其他附属权益的未来收益权，同时以约5800万元人民币的价格向深铁集团转让公司持有的目标项目管理经营公司深圳地铁万科投资发展有限公司49%的股权，并就公司及公司下属公司与深铁集团及其下属公司就目标项目和目标公司产生的债权债务关系进行梳理，以及对就目标项目后续的开发及销售等事宜进行了约定。

另外，万科表示全国预售资金监管账户资金充足，并且决定行使“20万科02”发行人赎回选择权。其子公司已向浦发银行深圳分行申请期限15年金额为4.21亿元贷款。受多方利好消息提振，该公司实现股债双涨，VNKRLE 3.5 11/12/29价格更是创10月以来最大涨幅，目前该只债券与VNKRLE 3.975 11/09/27均上涨超65%至53美元，短端票据VNKRLE 3.15 05/12/25涨幅超30%至79美元。

近日，新世界发展多项传言引发市场高度关注。1月20日，市场传闻称该公司即将进行债务重组，对此公司澄清尚未进行或开始讨论任何现有财务债务(包括其债券)重组;24日，报道称公司正与潜在买家就K11 Art Mall等资产进行谈判，公司澄清称现尚未就潜在出售事项订立任何具约束力协议。此外，该公司目前仍存在一定短债偿债压力，此前已持续推进融资事宜及盘活资产，据媒体报道，该公司提供价值150亿美元的物业作为贷款再融资的抵押品，并已成功就约177.61亿港元的现有银行贷款完成再融资;其附属拟出售代价为5488万港元的物业单位。受多方舆情影响，近半月其存续美元债价格波动加剧，1月24日其全线价格创下历史新低，NWDEVL4.8 PERP、NWDEVL6.15 PERP 等永续债暴跌至17美元，跌幅均超40%，NWDEVL4.75 01/23/27、NWDEVL8.625 02/08/28、NWDEVL4.5 05/19/30等长端票据下跌均超30%至40美元。

融创中国债务重组取得明显进展。本月，其10只境内债务重组方案均已获得通过，并将对该等债券的本息偿付安排进行调整，且提供包括债券购回(即现金要约收购)、股票及/或股票经济收益权兑付及以资抵债等重组方案选项。融资方面，该公司与中诚信托就北京融创壹号院涉及约68亿元债务签署重组协议，另外，长城风险资产盘活投资中心拟出资不超过24.76亿元为重庆湾项目的现有债务进行重组并提供新增融资以盘活项目。现其存续美元债价格涨跌互现，均价仍处于9美元以下，其中SUNAC 6 09/30/29涨幅约13%，SUNAC 5 09/30/25、SUNAC 5.25 09/30/26、SUNAC 6.25 09/30/30跌幅均超3%。

万达商业已赎回DALWAN 11 01/12/26的25%本金并支付利息。同时，据媒体报道，新华保险持续接盘万达广场，现已接手11家，此前包括阳光保险、大家保险和横琴人寿在内的保险公司都曾先后接手过万达广场。目前，DALWAN 11 01/12/26、DALWAN 11 02/13/26价格保持稳定在85美元以上水平。

消息面上，出险房企中，华南城接获清盘呈请;据媒体消息，中国恒大附属天基控股的清盘呈请已被改期至2月17日;金科股份定于2月18日召开第二次债权人会议，审议重整计划(草案)等议案;景瑞控股清盘呈请聆讯押后至2月19日;远洋集团英国重组计划申请聆讯结束且法院保留判决结果，香港协议安排批准聆讯延期至2月19日;禹洲集团部分重组条件仍未达成，拟延长现有最后截止日期至2月28日;富力地产已有48%债权人加入重组计划，延长截止日期至2月28日;世茂集团计划债权人会议定于2月24日举行，并于3月13日召开呈请的实质聆讯以裁定是否批准计划;时代中国控股清盘呈请聆讯延期至5月19日，债务本金总额约85%的债权人已加入重组支持协议;碧桂园呈请聆讯现被延期至5月26日，其附属碧桂园地产集团186亿元小公募项目状态更新至“终止”;龙光集团超过66%的同意债权人已加入整体CSA;弘阳地产占现有债务未偿还本金总额约33%的债权人已正式签订重组支持协议;亿达中国撤回提交的清盘呈请;佳源国际控股称，发行人将无法支付JIAYUA 7 01/27/25到期应付的本金及利息;宝龙地产“H19宝龙2”二次展期方案获得通过;广州番禺雅居乐称，“23雅居乐MTN001”已按时于宽限期内完成利息偿付;正荣地产控股股东欧宗荣因涉嫌违法犯罪被采取强制措施。

另外，路劲称，启智拟向项目公司就销售贷款本金金额当中的港币4亿元(即50%)行使赎回权;恒隆地产与13家银行签署了100亿港元的银团贷款协议。

商品房销售面积连续3个月同环比双增长，美联储降息预期降温

根据久期财经数据显示，截至1月27日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

1月16日至1月27日期间，中资地产美元债二级市场整体显著回升，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行4.56，最新报167.53，到期收益率下跌0.77%，最新报11.14%。

国内方面，住建部数据显示，2024年第四季度商品房销量回升，全国新建商品房销售面积连续3个月同比、环比双增长。同时，据国家统计局数据，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%;其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%;新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

另外，国税局数据显示，房地产税收新政策实施首月，全国购房家庭新增减免税116.9亿元;截至1月22日，房地产“白名单”项目贷款金额已达5.6万亿元。

海外方面，美国总统特朗普首次公开评论美联储政策，呼吁降低利率。市场预计，美联储将在1月政策会议上按兵不动，因此联邦基准利率的目标区间将维持在4.25至4.50%。

欧洲央行将在本周和3月至少连续两次将存款利率从目前3%的水平下调。

市场预计，日本央行在周五将关键政策利率上调25个基点，这是18年来的最大涨幅。