标普：下调龙湖集团(00960.HK)长期发行人信用评级至“BB”，展望“负面”

久期财经讯，3月5日，标普将龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited，简称“龙湖集团”，00960.HK)的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”。同时，标普将该公司的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB”下调至“BB-”。

龙湖集团的负面展望反映了在行业低迷的背景下，该公司合同销售额进一步下降的风险增加，从而导致未来12个月内杠杆率恶化。

标普下调了龙湖集团的评级，以反映龙湖集团在房地产开发业务疲软的背景下杠杆率不断上升。标普预计，由于可售资源进一步枯竭，该公司的合约销售额在2025-2026年将持续承压。标普认为，龙湖集团优先去库存的战略将继续对其房地产开发业务的利润率造成压力。标普预计，龙湖集团已确认的房地产开发业务毛利率同期将压制在5%-6%的水平，而2023年的毛利率为11%，2022年则为18%。标普预测龙湖集团的房地产开发业务收入将在2024年下降14%，2025年下降19%。虽然标普认为，凭借不断增长的租金和服务收入，该公司将在2025年至2026年期间每年减少约100亿元人民币的调整后债务，但房地产开发业务的疲软将部分抵消这一积极影响。因此，标普预计龙湖集团在2024年至2025年的债务与EBITDA之比将维持在较高水平，约为8倍，而2023年底该比率为6.4倍。

龙湖集团的合约销售额仍有下行空间。标普预测，2025年龙湖集团的合同销售总额将进一步下降13%，至890亿元人民币。这一预测基于标普对该公司2025年可售资源价值超过1600亿元人民币的估算。2025年1月，龙湖集团的合同销售额同比下降了36%。而根据中国房产信息集团(China Real Estate Information Corp)的数据，中国百强开发商的合同销售额同比下降了3.2%。

鉴于龙湖集团的杠杆率不断上升，房地产开发业务不断萎缩，标普对龙湖集团可比评级分析评估的整体看法由正面改为中性。

尽管如此，龙湖集团在严格的现金流管理方面有着良好的记录。标普预计，与2024年的50亿-70亿元人民币相比，该公司在2025年将能产生更高的经营性现金流。尽管标普预计2025年来自合同销售的现金流入将减少140亿元人民币，但标普预测，非房地产开发业务(如租赁和物业服务收入)的增长、建设资本支出的减少以及土地支出的降低将抵消这一降幅，从而为流动性提供一定的缓冲。

保持零售物业组合的稳健表现对于保障流动性和融资渠道至关重要。标普认为，龙湖集团将继续利用其商业购物中心组合获得资产抵押贷款，以满足再融资需求。标普认为，龙湖集团必须保持其租赁资产组合的稳健运营表现，以确保资产质量和偿债能力。标普预计，到2024年，龙湖集团的租金收入与利息覆盖率将达到1.6倍。

标普预计，龙湖集团将在2025年继续利用其投资物业组合来获得商业地产贷款。标普估计，从2025年起，该公司通过提高现有贷款的贷款价值比和新增购物中心的抵押，有能力额外借入200亿元人民币的商业地产贷款。

因此，龙湖集团充足的流动性和管理良好的债务资本结构减轻了近期风险。标普预计，截至 2024年12月31日，该公司拥有约250亿元人民币的可动用现金(不包括托管账户中的现金)。在2025年剩余时间内，龙湖集团有70亿元人民币的境内债券和85亿元人民币的境外银行贷款到期。考虑到商业地产贷款提供了额外资金，标普认为该公司近期债务偿还和再融资风险仍然可控。

龙湖集团的负面展望反映了标普的观点，即在市场长期低迷的情况下，该公司未来12个月的合同销售额可能会进一步下滑。在这种情况下，龙湖集团的杠杆率将恶化，流动性缓冲也可能缩小。

如果龙湖集团的销售额降幅超过标普的基本预期，导致经营现金流和流动性明显弱于标普的预期，或者其利润率降幅远低于标普的预测，以及其EBITDA利息覆盖率低于3倍且没有改善迹象，标普可能会下调龙湖集团的评级。

如果龙湖集团的销售额和利润率趋于稳定，租金收入符合标普的预期，标普可能会将其评级展望调整为稳定。与此同时，该公司应通过对现金流入的良好管理以及通过抵押其商业综合体组合来筹集新资金来维持充足的流动性。