惠誉：确认新鸿基地产(00016.HK)“A”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，3月6日，惠誉确认新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的长期发行人违约评级为“A”，短期发行人违约评级为“F1”。展望“稳定”。惠誉还确认了该公司的高级无抵押评级为“A”，以及该公司子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.发行的高级无抵押票据为“A”。

新鸿基地产的评级得益于其稳健的投资物业组合，该组合持续带来稳定的经常性收入。惠誉预计其新的投资物业项目将逐步贡献，进一步增强这种稳定性。惠誉还认为，新鸿基地产多元化的非地产业务有助于公司保持强劲的财务状况。此次评级确认反映了惠誉的预期，即该公司将通过审慎的财务管理及降低杠杆率，维持健康的保障倍数。

关键评级驱动因素

稳定的租金收入：惠誉预计，截至 2025 年 6 月的财政年度(2025 财年)至 2026 财年，新鸿基地产的租金收入将大致保持稳定，这得益于其在香港特区的优质租赁物业组合的强劲入驻率。惠誉预计，零售物业的租金回报率将持平或略有下降，以反映香港特区近期零售销售的疲软，尽管新鸿基地产在 2025 财年上半年实现了零售物业续租租金调升率的正增长。

惠誉预计写字楼续租租金调升率将出现低个位数百分比的负增长，且由于市场供应过剩，写字楼入驻率将略有下降。 2025 财年上半年，新鸿基地产在香港特区的零售物业组合入驻率稳定在93%，写字楼入驻率为 90%。到2026 财年，上海ITC等新项目带来的收入贡献应能抵消写字楼租金持续面临的压力。

稳健的非开发收入：惠誉预计，到 2027 财年，新鸿基地产的非物业板块(包括酒店、电信、交通、基础设施、物流及其他业务)每年将产生约 70 亿港元的稳定经常性EBITDA。惠誉将其与来自数据中心和投资物业的 EBITDA 一同纳入利息保障倍数计算，原因是这些业务的历史表现一直较为稳定。惠誉已将 EBITDA 利息保障倍数的负面阈值从 3.5 倍调至 4.0 倍，以反映投资物业和非物业 EBITDA 贡献的组合情况。

保障倍数上涨：惠誉预计，新鸿基地产在 2025 财年至 2026 财年的非开发业务经常性EBITDA(包括净股息)将覆盖总利息支出的 4.8 至 5.1 倍，高于 2024 财年的 4.1 倍以及截至 2025 财年上半年的过去 12 个月的 4.3 倍。这一改善将得益于总债务和融资成本的降低。新鸿基地产的平均融资成本从 2024 财年的 4.4% 降至 2025 财年上半年的 4.0%，这得益于人民币计价债务敞口的增加以及香港银行间同业拆借利率的下降。截至 2024 年 12 月底，新鸿基地产约 51%的债务为港元浮动利率债务。

稳健的杠杆率：惠誉预计，到 2025 财年末和 2026 财年，新鸿基地产的杠杆率(定义为扣除按比例合并的合营企业后的净债务与投资物业的比率)将稳定在约 25%。截至 2024 年底，总债务较 2024 年 6 月底减少了 4%。鉴于该公司在香港特区未来五年拥有充足的发展土地储备，惠誉预计管理层在土地收购和资本支出方面将保持谨慎。

强劲的流动性可缓解开发风险：惠誉预计，受2025财年上半年期间较低的抵押贷款利率和放宽的抵押贷款规定推动，新鸿基地产销售强劲，但其2025财年下半年和2026财年的合约销售额将适度放缓。惠誉预计新鸿基地产强大的流动性将缓解香港特区开发物业销售可能因降息步伐放缓而出现的波动。

同业分析

新鸿基地产的评级得益于其优质的资产组合，包括购物中心和甲级写字楼，大多位于香港特区的黄金地段以及中国内地的一线城市，且入驻率较高。

新鸿基地产的投资物业价值超过 500 亿美元，投资物业EBITDA为 20 亿美元，远高于领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)的相应数值。惠誉预计，新鸿基地产在 2025财年至 2026 财年的非开发业务EBITDA/总利息保障倍数之比约为 5 倍，与领展房产基金约 4.5 倍的比率相当。

新鸿基地产的业务状况优于太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定，原因在于新鸿基地产的投资颗粒度更高且拥有规模大得多的投资物业组合，而太古地产的财务状况更佳，得益于其杠杆率更低且利息保障倍数更高。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2025 财年毛租金收入增长率为 -3.5%，2026 财年为 0.5%，2027 财年为 3.3%;

-2025 财年至 2027 财年，租赁业务EBITDA利润率约为 75%;

-2025 财年至 2027 财年，每年资本支出约为 100 亿港元;

-2025 财年至 2027 财年，派息保持稳定。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-经常性EBOTDA(非开发业务EBITDA和来自合资企业的净股息)/现金利息支出之比持续低于 4.0 倍;

-净债务/投资物业之比持续高于 30%。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉预计不会采取任何正面评级行动，因为评级受到波动较大的住宅建筑板块的影响。

流动性与债务结构

截至 2024 年底，新鸿基地产拥有 144 亿港元现金，足以覆盖其 128 亿港元的短期借款。此外，价值 4110 亿港元的投资物业大部分未设抵押，这进一步增强了其财务灵活性。

发行人简介

新鸿基地产是香港特区最大的房地产公司之一，也是该地区最大的商业出租物业业主(按租金收入计算)。截至 2024 年 12 月底，其在香港特区拥有 3760 万平方英尺的已建成物业总楼面面积，包括合资企业和联营公司，其中大部分为投资及出租物业。