中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，4月1日，本网站对中资地产美元债近半个月(3月16日至3月31日)的二级市场走势进行了分析。

3月下旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，投资级地产债整体明显回升，高收益级地产债持续下行。值得注意的是，近日，多家知名房企公布了2024年财报，包括保利发展、龙湖集团在内的龙头房企，虽受市场波动影响利润增速放缓，仍实现盈利正增长。整体来看，政策托底效应叠加市场需求改善，房地产市场有望延续修复态势。

投资级逆势上扬，高收益级持续下行

如下图所示，3月下旬，中资地产美元债二级市场表现分化，整体承压下行，港资投资级永续债出现小幅下滑，而内资投资级地产债则逆势上扬。

永续债方面，长实集团CKPH 3.5 PERP估值下行超4pt，收益率上行超40bps;希慎兴业HYSAN 4.85 PERP、南丰国际控股NANFUN 5 PERP估值均下行约1pt，收益率均上行超10bps。

内资房企方面，华润置地附属就上限为63.42亿港元的定期贷款融资签订一份融资协议，同时获授1亿美元的定期贷款融资，现该公司债券CRHZCH 4.125 02/26/29估值上行约1pt，收益率下行约30bps;越秀地产获授2亿港元、为期364天的循环贷款融资，目前，YUEXIU 3.8 01/20/31估值上行超1.5pt，收益率下行约40bps。

消息面上，中国金茂附属西安汇茂与其股东西安祥茂、曲江控股及陕西地电航天置业订立框架协议，拟提供一系列贷款。

3月下半月，高收益级及无评级地产债交易遇冷，整体估值持续下行，部分房企仍推进重组及融资事宜化解债务风险。

近日，远洋集团境外债重组的各项条件均已达成，生效日期已于3月27日落实。相关人士表示，预计该集团百亿元量级的重组收益将会在2025财年释放，届时盈利情况将有所改善。清盘方面，香港特区高等法院已撤销美国纽约梅隆银行针对SINOCE 3.25 05/05/26债券(4亿美元本金及应计利息)的清盘呈请，目前概无针对公司的待决清盘呈请。目前，该公司存续美元债价格普遍下行，其中永续债SINOCE 6.946 PERP波动较为明显，跌幅超6%，价格跌至3美元低位。

华南城债务解决方案仍未出现进展。公司表示将于4月进行首次清盘聆讯，内容有关发行于2024年4月到期的2.89亿美元9.0%优先票据(即CSCHCN 9 04/12/24)的3.06亿美元欠款。另外，据该公司财报显示，2024年度集团收入增加16.4%至40.83亿港元，但股东应占净亏损达89.76亿港元。值得注意的是，其存续美元债CSCHCN 4.5 08/19/27价格逆势上涨超21%至近35美元。

新世界发展持续通过优质资产抵押再融资。据媒体报道，该公司正积极与银行磋商授信额度维持及新增融资事宜，并计划将2025-2026年到期的无抵押贷款及银行保函转换为600亿港元(约77.2亿美元)的三年期抵押授信，同时以尖沙咀维港文化汇等优质资产作为抵押，获取额外156亿港元融资。尽管该公司强调将按时兑付债券本息，并澄清此为“再融资而非重组”，但市场反应较为冷淡。目前，该公司存续美元债价格小幅下行，其中，NWDEVL 4.125 PERP、NWDEVL 4.8 PERP、NWDEVL 6.25 PERP等永续债下跌4%至约36美元，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30等长端票据跌幅均超5%。

消息面上，出险房企中，绿景中国地产宣布终止同意征求，3只美元债触发实质性违约，尚未支付总额约为4.585亿美金的到期本金款项，此外，该公司附属拟2000万美元出售位于美国洛杉矶的酒店物业;佳兆业集团称，佳兆业香港计划及瑞景香港计划均已获法院批准，佳兆业开曼计划也已获批准，清盘呈请聆讯延期至6月30日，惟瑞景英属处女群岛计划的呈请聆讯订于4月7日举行，尚未获得法院批准;富力地产称，高等法院驳回对兆晞及富力香港的清盘呈请，重组计划截止日期延长至5月16日;粤港湾控股延长HYDOO 4.5 04/28/29同意征求截止时间至5月30日;弘阳地产呈请的聆讯现延期至9月22日;旭辉控股集团与债券持有人小组已就重组支持协议若干修订达成原则性一致;据媒体报道，龙光集团计划本周召开债券持有人会议，就其21只境内债券重组事项进行投票;据媒体报道，碧桂园寻求将旗下两只应该于3月支付的分期款项展期半年至9月支付;金科股份重整计划(草案)已获第二次债权人会议表决通过;中国奥园已就CAPG 5.5 09/30/31支付实物利息约1452万美元;Add Hero Holdings以实物支付ADHERH 7.5 09/30/29、ADHERH 8 09/30/30和ADHERH 8.8 09/30/31利息;朗诗绿色管理拟出售最多613.52万股LSEA股份;方圆地产称，某金融机构向法院提起诉讼并请求判令公司偿还约32亿元人民币借款本金;佳源创盛新增一家子公司海宁佳鸿进入破产清算程序;泛海控股计划将FANHAI 14.5 05/23/21进一步延期至9月23日前兑付;银城国际控股于3月31日起取消股份上市地位。

融创中国呈请聆讯延期至4月28日;荣盛发展拟制定以股抵债方案对债务进行重组;龙湖集团拟采纳限制性股份激励计划;五矿地产附属企元与明道资产就香港特区物业签订退租协议;富豪酒店延后应于4月14日支付的REGH 6.5 PERP分派至下一付款日;新城控股的债务融资工具状态已更新为“反馈中”。

3月百强房企业绩环比增长68.8%，美联储维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至3月31日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

3月16日至3月31日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行0.47，最新报178.46，到期收益率上行0.22%，最新报9.25%。

国内方面，据克而瑞数据，百强房企3月实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%，但从同比来看，仍降低11.4%，单月业绩规模保持在历史低位。累计来看，1-3月，TOP百强房企实现销售操盘金额7333亿元，同比降低5.9%。

另外，机构监测数据显示，2024年以来，全国超30城优化、取消限售政策，契合当前房地产供求关系的结构性变化。取消限售政策后，商品住房的上市交易将不再受时间或其他条件限制，这将极大提升房屋交易市场的流动性，也体现了住房市场“市场化”的导向。

海外方面，美联储在政策会议上宣布，维持基准利率在4.25%-4.5%区间不变，但同时表示今年稍晚可能会进行降息。

英国央行将基准利率维持在4.5%不变，符合市场预期。

鉴于东京通胀在3月超出预期，市场预计，日本央行将等到6月或7月再加息，或在5月议息会议上提前加息。

法国和西班牙的通胀率低于预期，支持了欧洲央行进一步降息的预期。市场增加对该行今年降息的预期，总计定价为60个基点。