中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，4月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(4月1日至4月15日)的二级市场走势进行了分析。

4月上旬，中资地产美元债二级市场整体交易情绪清淡，投资级地产债呈下行态势，高收益级地产债持续回落。值得注意的是，据克而瑞数据显示，10强房企一季度拿地金额接近1775亿人民币，同比增长162%，其中，央国企投资“领跑”，华润置地、中海地产、招商蛇口拿地销售比超过0.6，且金额同比涨幅均较为显著。

投资级明显下行，高收益级持续回落

如下图所示，4月下半月，中资地产美元债投资级地产债呈下行态势，其中以港资投资级永续债估值下跌较为明显。

其中，南丰国际控股NANFUN 5 PERP估值下行约6pt，收益率上行超60bps;希慎兴业HYSAN 4.85 PERP、HYSAN 7.2 PERP估值下行均超4pt，收益率分别上涨超55bps和95bps;长实集团CKPH 3.5 PERP、CKPH 3.8 PERP估值下行均超2pt，收益率上行均超20bps;另外，中国海外发展CHIOLI 5.35 11/15/42估值亦下行超4pt，收益率上行超40bps。

消息面上，越秀地产附属杭州越燊以11.005亿人民币成功竞得杭州市地块，此外，该公司附属获授合计6.5亿港元定期贷款融资;保利发展42.5亿人民币竞得杭州未来科技城宅地，其附属保利置业集团拟发行不超过15亿人民币公司债券;华润置地控股拟发行30亿人民币中期票据，用于置换前期偿还到期的相关债务融资工具。

4月上半月，高收益级及无评级地产债整体估值持续下行，部分房企仍推进重组及融资事宜。

近日，碧桂园境外债务重组获得重要进展，该公司与专案小组协定重组建议的主要条款，其占现有债券债务本金总额的29.9%，且已签署重组支持协议，建议重组的范围包括现有债务的范畴，整体未偿还本金总额约为140.74亿美元。境内债方面亦传来利好，其旗下多只境内债券调整兑付方案的议案已获债权人通过。但境内外债务重组进展未能提振投资者信心，目前，该公司存续美元债价格普遍走低，短端票据COGARD 6.15 09/17/25、COGARD 3.125 10/22/25跌幅明显均超5%，COGARD 4.2 02/06/26、COGARD 2.7 07/12/26跌幅均超2%，均价保持在9美元水平。

龙光集团21只境内债公布重组议案并寻求宽限期，截至目前，仅“H9龙控02”、“H9龙控03”获投票通过，若其余债券无法如期通过将面临违约风险。现其永续美元债LOGPH 7 PERP出现显著回升，上涨约27%至5.8美元，其余5只存续美元债则保持稳定在7.6美元左右。

值得注意的是，据媒体消息，融创中国寻求将所有离岸债券转为公司股票，具体情况预计在近期公布。据久期财经数据显示，目前融创中国的8只存续离岸债规模约75亿美元，其中2只可转债规模约14亿美元，6只高级债券规模约61亿美元。目前，该公司存续美元债价格均小幅回落，SUNAC 5.75 09/30/28、SUNAC 6 09/30/29、SUNAC 6.25 09/30/30等长端票据跌幅均超2%，而短端票据SUNAC 5 09/30/25跌幅近5%，均价基本在11美元左右。

此外，据媒体报道，新世界发展拟进行634亿港元(约81.7亿美元)再融资贷款，并针对该贷款拟抵押香港新世界大厦、K11等1263亿港元核心资产，此外，针对2027年及以后到期的240亿港元存续无抵押贷款，拟再提供包括香港启德大厦等304亿港元资产作为增信抵押。现该公司存续美元债价格均有所下行，其中，NWDEVL 4.125 PERP、NWDEVL 5.25 PERP、NWDEVL 6.25 PERP等永续债跌幅超10%至约25美元，NWDEVL 8.625 02/08/28、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31等长端票据跌幅均超4%。

消息面上，出险房企中，弘阳地产延长提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限;旭辉控股集团修订后境外债重组支持协议已生效，将于4月23日进行聆讯;花样年控股重组支持协议的最后截止日期进一步延长至4月30日;绿景中国地产呈请聆讯延期至5月14日;华南城呈请聆讯押后至5月19日;时代中国控股聆讯押后至5月27日;佳兆业集团香港计划条件及佳兆业开曼计划条件均已建成，佳兆业计划生效日期已于本月落实，同时，瑞景英属处女群岛计划已获批准;禹洲集团更新供股时间表，拟分配约4290万港元用于支付重组支持协议费用;远洋集团附属北京银港拟向日照钢铁控股集团以人民币3.22亿元出售北京盛永置业投资23%股权。

另外，仁恒地产(香港)已回购并注销YLLGSP 5.125 05/20/26本金总额约3299万美元，约占2026年票据首次上市时本金总额的6.6%。

一季度楼市整体形势好转，市场押注美联储年内将降息三次

根据久期财经数据显示，截至4月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

4月1日至4月15日期间，中资地产美元债二级市场整体先抑后扬，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行2.05，最新报176.16，到期收益率下行3.93%，最新报9.89%。

国内方面，国家统计局副局长盛来运表示，一季度我国房地产市场形势明显好转，促进房地产止跌回稳的政策效果在持续显现，房地产开发企业到位资金和个人房贷规模的降幅分别收窄了3.8和4.7个百分点。

另外，据国家统计局数据，3月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二三线城市环比总体降幅收窄，各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄。房地产开发投资方面，1—3月，全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，其中住宅投资15133亿元，下降9.0%;新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，其中住宅销售面积下降2.0%;新建商品房销售额20798亿元，下降2.1%，其中住宅销售额下降0.4%。

海外方面，4月2日美国总统特朗普宣布新关税政策以来，全球市场剧烈波动，月内特朗普多次变更关税政策，加大了市场对流动性危机的担忧。截至周二下午，美债市场普遍上涨，收益率走低，10年期美债收益率报约4.33%。值得注意的是，上周五的收益率涨幅为自2001年11月以来最大的一周涨幅，显示出当前市场对政策与经济前景高度敏感。目前，市场押注美联储2025年降息三次，首次降息可能发生在6月，预计今年累计降息75个基点。

市场预计，加拿大央行可能在当地时间周三保持基准政策利率不变，而不是坚持继续自去年以来的降息进程。

受美国关税影响，欧元区通胀前景转弱，欧洲央行降息预期或升温，市场预计，在 4 月 17 日的会议上，管理委员会将再次降息25个基点，并在今年晚些时候进一步放宽货币政策。