穆迪：确认新城发展(01030.HK)“Caa1”公司家族评级，展望上调至“正面”

久期财经讯，6月19日，穆迪将新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK)的展望从负面上调至正面。同时，穆迪确认了新城发展的“Caa1”公司家族评级(CFR)，以及由New Metro Global Limited发行并由新城发展或新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，简称“新城控股”，601155.SH)担保的债券的“Caa2”有支持高级无抵押评级。

穆迪评级助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“展望上调为正面反映了新城发展近期完成了3亿美元离岸债券的发行，从而改善了融资渠道，并降低了再融资风险。作为一家民营房地产开发商，新城发展也保持了稳定的国内融资渠道。”

Zhou补充道：“Caa1公司家族评级反映了新城发展在未来12-18个月内持续存在的离岸债务到期再融资需求。”

评级理据

2025年6月12日，新城发展发行了3亿美元的离岸债券，期限三年，票面利率为11.88%。该公司还发起了一项要约，以面值的100%和98.5%的价格分别部分回购其2025年7月和10月到期的高级票据，该等票据的总未偿金额为6亿美元。

这一进展标志着新城的融资渠道显著好转。此次发行标志着中国民营房地产开发商在缺席两年多后首次成功发行美元债券。

新债券的发行也将显著缓解新城发展未来六个月内的再融资风险。

新城发展的现金流生成能力仍然受到其房地产开发业务表现疲弱的制约。尽管如此，穆迪预计该公司不断扩张且规模可观的投资物业(IP)组合带来的日益增长的利润贡献将缓解这一拖累。该收入来源的经常性性质和较高利润率将随着时间的推移提升该公司现金流和 EBITDA 的质量。

此外，该投资物业组合作为抵押资产，为新城发展在筹集有担保债务时提供了替代性融资来源。这包括在融资环境受限的情况下，过去两年中持续发行境内债券。

然而，公司资产担保程度的增加可能会降低其财务灵活性。截至2024年底，新城发展约85%的投资物业资产已按其账面价值进行了抵押。

新城发展的流动性仍然疲弱。穆迪估计，该公司截至2024年底的现金余额，加上其预期经营现金流，将不足以覆盖未来12-18个月内所有即将到期的大量债务义务，包括2026年5月到期的约4亿美元离岸债券。

鉴于存在结构性次级风险，高级无抵押债券评级比企业家族评级(CFR)低一个子级。该风险反映了这样一个事实：在破产情况下，大部分债权存在于运营子公司层面，并且优先于新城发展的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏显著缓解结构性次级风险的因素。因此，控股公司层面债权的预期回收率将会较低。

在环境、社会及治理(ESG)因素方面，穆迪已考虑到新城发展薄弱的流动性和风险管理导致了较高的再融资风险。此外，穆迪也考虑了新城发展由其前主席集中控股的情况。

可能导致评级上调或下调的因素‌

如果新城发展在未来12-18个月展现出流动性改善的记录，体现为持续的新融资活动、资本结构的改善以及业务运营的加强，穆迪可能会上调其评级。

如果因流动性和融资渠道恶化导致新城发展的违约风险显著上升，则会出现评级下调压力。

新城发展的 Caa1 公司家族评级比评级记录上显示的 B2 的评级结果低了两个子级。这反映了该公司因未来12-18个月内有大量债务到期而导致的流动性疲弱。

新城发展主要在中国从事住宅开发业务。该公司由前主席、其主要股东王振华于1996年创立。