联合国际：予金辉“BB-”国际长期发行人评级，展望“正面”

本文来自“联合国际”。

2019年10月21日，联合评级国际有限公司(“联合国际”)作为一家国际信用评级公司，授予金辉集团股份有限公司(“金辉”)“BB-”的国际长期发行人评级，展望正面。

同时，联合国际授予由金辉资本投资有限公司拟发行的并由金辉集团股份有限公司提供担保的高级无抵押美元债券“BB-” 国际长期发行债务评级。

金辉预计将该债券募集资金用于偿还其现有债务。

关键评级驱动因素

金辉拟发行的美元债券的评级与金辉的国际长期发行人评级“BB-”一致，因该债权构成了金辉的高级、无抵押债务。金辉对该债券的偿付义务至少与金辉所有其他已发行及未来发行的无抵押非次级债务地位相同。

该发行人评级反映了金辉在中国房地产市场具有被认可的市场地位和优于同业的营利能力。该营利能力主要得益于其具有竞争优势的土地成本和合理管控的房地产项目运营成本。然而，金辉的评级也受制于其前几年由于追求规模增长而加快土地收购的步伐所带来的渐长的财务杠杆。

展望正面反映了联合国际预期金辉1)将保持不低于30%的毛利率水平，2)通过较好地控制其土地购置成本和加快收入结转速度以逐步降低其财务杠杆水平，和3)在未来12至24个月，维持稳定的合约销售增长。

较低的土地成本支撑其高于同业的营利能力：审慎的土地成本控制和不同收购渠道的搭配使用支撑了金辉高于同业的营利能力。在2017年和2018年，金辉的毛利率水平均高于30%。金辉在获取低成本土地方面具有优于同业的竞争优势。金辉较低的土地收购成本主要由于其在收购前对整体土地成本的审慎控制。此外，金辉具有竞争优势的土地成本还归功于其具有前瞻性地在一些具有房价升值潜力的城市(如：西安、重庆、武汉)提前布局其土地储备。

扩大和多元的土地储备：金辉的土地储备多元化。其项目分布在中国包括环渤海，长江三角洲，东部，西北部，南部和西南部等6个地区的30个城市。金辉自2017年起持续扩大其土地储备。截至2019年5月底，金辉可售土地储备货值达2,847亿元人民币，足以支持其2.5至3.5年的合约销售。

稳健的营运表现和审慎的成本管理：金辉在其房地产开发项目上运用了标准化运营模型，这有助于金辉控制质量和整体营运成本。除流程标准化外，金辉还采用了高周转策略以保持相对较高的营运效率。短现金周转周期和高现金回收率为金辉带来了更多的现金流入，以满足其扩张和营运需求。

高杠杆限制信用状况：自2017年以来，金辉一直通过债务融资收购以扩大其经营规模。其债务水平随着资产规模的扩大而相应增加。另外，由于金辉通常需要花费1.5至2.5年的时间交付一个地产项目，相对较长的交付周期使得其收入确认的速度落后于债务的增长速度，所以其用债务/资本比率衡量的财务杠杆水平从2016年的63.7%上升至了2018年的74.6%。

评级敏感性因素

对于金辉的任何评级行动可能引发对于本期美元债券的类似评级行动。

若金辉激进地扩充其土地储备而使其财务杠杆上升而导致其EBITDA利息覆盖比率下降至1.5倍，或者其经营表现出现恶化而使其毛利率水平持续收窄至28%以下，我们将考虑考虑下调金辉的评级。

如果金辉能够降低其财务杠杆水平而使得其债务/资本比率持续低于70%，并且提高其盈利能力而使得其毛利率水平持续高于33%，我们将考虑上调金辉的评级。