中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，7月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(7月1日至7月15日)的二级市场走势进行了分析。

7月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，投资级地产债出现小幅下滑，高收益级地产债基本稳定。值得注意的是，房企债务重组呈加速推进态势，据中指院统计，融创中国、远洋集团、佳兆业集团、时代中国控股等14多家房企债务重组或重整获批。鉴于2025年公开市场到期规模缩减，同时行业销售正逐步筑底企稳，房地产行业的整体信用压力有望得到缓解。

投资级小幅下滑，高收益级基本稳定

如下图所示，7月上半月，中资地产美元债投资级地产债出现小幅下滑。

其中，中国海外发展CHIOLI 5.35 11/15/42、CHIOLI 6.375 10/29/43估值下行均超2pt，收益率上行均超15bps，CHIOLI 3.125 03/02/35估值下行亦超1.5pt，收益率上行超25bps;领展房产基金LINREI 2.75 01/19/32、希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35估值下行均超1pt，收益率上行超15bps;另外，越秀地产YUEXIU 2.8 01/20/26收益率下跌近60bps，估值保持在98美元高位。

公司公告及消息方面，保利置业集团附属上海保利置业发行5年期规模5亿元中期票据;越秀地产与一家银行订立为期364天规模为10亿人民币(或等值的港元)的循环贷款融资融资协议，另外，其附属泓景拟获授14.5亿港元的定期贷款融资;卓越商业管理债务融资工具状态已更新为“反馈中”。

7月上旬，高收益级及无评级地产债基本稳定，部分房企通过重组、融资等渠道持续缓解流动性压力，以积极化解债务风险。

上月末，新世界发展宣布882亿港元银团再融资落地，公司流动性压力得到明显缓解。最新市场消息显示，据媒体报道，由德意志银行主导的新世界发展维港项目银团融资安排延后至新的截止日期。据悉，该标的资产市场估值约为660.5亿港元，计划融资规模介于40亿至156亿港元之间，所筹资金将主要用于项目建设及未到期债务的偿还。另外，该公司正加快出售中国内地房地产资产，以配合相关融资安排。拟出售项目包括杭州、深圳和上海的K11大厦等地标物业，目标买家为决策迅速、能快速回笼资金的投资基金或私企。此前市场传闻称公司拟以28.5亿元人民币(约3.97亿美元)出售上海K11大厦写字楼，随后已辟谣。目前，该公司存续美元债二级表现仍未见明显改善，永续债NWDEVL 4.8 PERP、NWDEVL 6.15 PERP、NWDEVL 6.25 PERP下跌均约7%至23美元左右，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30等长端票据跌幅亦超2%至约48美元。

融创中国目前正通过股权融资与债务重组双线推进偿债计划。股权融资方面，该公司与特殊目的公司Bright Bene (BVI) Investment Limited订立认购协议，拟配发7.54亿股筹资56亿元偿付境内债股票选项;境外债务重组方面，约75%的债权持有人已加入重组支持协议，并积极与其他贷款人磋商借款展期事宜，目前已达成约41亿元贷款展期。融资及重组事宜的积极进展带动其存续美元债价格显著回升，其中，短端票据SUNAC 5.5 09/30/27上涨超17%至14美元左右，SUNAC 5.75 09/30/28、SUNAC 6 09/30/29、SUNAC 6.25 09/30/30等长端票据涨幅均超10%。

旭辉控股集团持续优化境内债重组方案，据媒体报道，该公司已向债券持有人提出多项调整计划，包括：上调境内债重组的股票选项上限至15亿元(原10亿元)、增发上限增至10.2亿元、下调资产抵债本金上限至52亿元(原60亿元)、提高现金购回比例至20%、缩短留债期限并新增0.2%“同意费”。据媒体报道，其旗下三笔境内债券“H20旭辉2”、“H20旭辉3”及“H21旭辉01”(合计存续规模约30.9亿元)已于7月11日完成表决，并获债权人通过重组方案。另外，其旗下中期票据“22旭辉集团MTN001”已于宽限期内完成2025年度利息支付。部分投资人于7月14日确认已收到相关利息款项。尽管其境内债务重组取得积极进展，但市场对其境外债务的回收预期仍维持谨慎态度，当前公司存续美元债价格持续承压，CIFIHG 6 07/16/25、CIFIHG 5.25 05/13/26等短端票据下跌均近3%，均价约10美元左右低位。

路劲计划于7月18日前对ROADKG 6.7 03/30/28等5只高级票据启动新一轮同意征求程序，旨在修订条款并制定新的会议安排。若修订生效，发行人B拟于适用的宽限期内支付ROADKG 5.2 07/12/29利息。市场反应积极，投资者信心得到提振，现其存续美元债价格普遍回升，前述5只相关债券涨幅明显，其中，ROADKG 5.9 09/05/28、ROADKG 5.2 07/12/29上涨近9%至约28美元，另外，三只永续债ROADKG 7.95 PERP、ROADKG 7 PERP、ROADKG 7.75 PERP涨幅亦超4%。

公司公告及消息方面，出险房企中，龙光集团21只境内公司债券及资产支持专项计划的重组方案已全部获相关债券持有人会议审议通过;花样年控股重组支持协议的最后截止日期进一步延长至7月18日;时代中国控股持有范围内债务本金总额超过85.67%的计划债权人已通过加入重组支持协议，裁决计划呈请于7月30日聆讯;绿景中国地产呈请聆讯进一步延期至8月4日;弘阳地产将提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限进一步延长至7月25日和8月8日;天誉置业呈请聆讯押后至10月9日进行审理;宝龙地产附属宝龙维京清盘聆讯进一步延后至11月17日(或12月4日前最近的可行日期);碧桂园现有公开票据本金总额逾75%之持有人已加入重组支持协议;中国奥园境内债务重组计划方案已基本完善，约10亿元现有境内融资安排获展期;佳兆业集团已累计完成兑付锦恒财富76%投资款，为存量未兑付金额提供新方案;中国恒大清盘人及CEG Holdings清盘人将根据命令开始执行由本公司转让CEG股份予盛建;易居企业控股积极与其债权人直接或透过其财务顾问沟通，商讨其境外债务的新重组计划条款，并希望于2025年下半年取得重大进展;世茂集团附属牡丹江世茂新城拟向富华置地出售北京富华运通总代价约1.57亿人民币的50%股权及销售债权;亿达中国子公司被中信大连追偿欠付贷款本息金额约2.7亿元;金科股份控股子公司重庆厚康约1.67亿元银行贷款延期2年。

万科企业向深铁集团申请不超过62.49亿元借款并展期8.9亿元已有借款，另外，两笔合计约4.4亿元人民币的大华银行贷款均延期一年;新城控股正在推进以持有的吾悦广场发行不动产资产支持专项计划，拟发行金额约10亿元，其中股权融资逾5亿元，预计8月底9月初可完成发行;据媒体报道，龙湖集团已将约5.2亿元拨入上清所兑付账户，用于兑付7月15日到期境内债。

上半年房企化债工作有序推进，美联储7月降息预期升温

根据久期财经数据显示，截至7月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

7月1日至7月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行0.57，最新报180.69，到期收益率下行0.25%，最新报10.0%。

国内方面，国家统计局副局长盛来运表示，房地产市场资金来源有所改善，在“白名单”政策以及市场销售回暖的带动下，房企化债工作有序推进。上半年，房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右。

据国家统计局数据，6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二三线城市环比降幅均与上月相同，各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体继续收窄。房地产开发投资方面，1—6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35770亿元，下降10.4%;新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%;其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%;其中住宅销售额下降5.2%。

此外，据媒体统计，2025年上半年，共有54只熊猫债合计924亿元完成发行。去年全年，熊猫债共发行1938亿元，创下历史新高。从上半年发行的熊猫债来看，纯外资企业的发行占比明显提升，达到45%。

海外方面，美国6月CPI同比增长2.7%，高于市场预期的2.6%。在报告发布后，投资者对美联储在7月会议上维持利率不变的预期升至97%，而9月降息预期迅速跌破60%。美国总统特朗普表示，美联储应将利率降至1%或更低。

另外，美国财政部长贝森特表示，原定于下月到来的中美暂停加征部分关税截止日期具有灵活性，市场参与者无需担心截止日期，当前中美之间的谈判“态势良好”,预计双方将在未来几周内举行会谈。

市场预期，由于美日关税谈判仍在进行中，日本央行委员会将在本月底将基准利率维持在0.5%不变。