穆迪：确认越秀地产(00123.HK)“Ba1”公司家族评级，展望“负面”

久期财经讯，9月19日，穆迪已确认越秀地产股份有限公司（Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK）及其全资子公司的以下评级：

1、越秀地产的“Ba1”公司家族评级（CFR）；

2、越秀地产中期票据计划“(P)Ba1”高级无抵押评级；

3、越秀地产担保、Westwood Group Holdings Limited发行的 MTN项计划“(P)Ba1”高级无抵押评级，以及；

4. 越秀地产担保、Westwood Group Holdings Limited和Joy Delight International Limited发行的债券“Ba1”有支持高级无抵押评级。

穆迪对所有实体展望维持负面。

穆迪评级助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“评级确认反映了穆迪的预期，即越秀地产的债务杠杆率将在未来12至18个月内改善到与其独立信用状况相称的水平，这得益于稳定的合同销售增长和利润率的扩大。同时，穆迪还预计该公司将保持稳定的运营和良好的流动性状况，这得到了该公司优质土地储备和国有背景的支持”。

Zhou补充道：“负面展望继续反映出房地产行业的挑战，这可能会影响其去杠杆化的步伐”。

评级理据

越秀地产的“Ba1”CFR包括其独立的信用质量和两个子级的上调，以反映其最终母公司广州越秀集团股份有限公司（Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”）极有可能提供特别支持，越秀集团是广州市政府通过广州市国有资产监督管理委员会拥有的最大企业之一。

越秀地产的独立信用质量反映了其在广州房地产开发方面的良好记录，在大湾区和华东地区的优质土地储备，以及与广州市政府的密切关系。

越秀地产的独立信用状况也反映出其在广东省的高度集中和高杠杆率。

继2025年前八个月同比增长4%之后，穆迪预测越秀地产的合同总销售额将在未来12-18个月内增长3%-5%。2025年前八个月，越秀地产的优质土地储备推动了优于市场的合同销售业绩，重点关注需求较高的一线城市。

穆迪还预计越秀地产的毛利率将从较低水平逐步提高，因为历史遗留的高地价的影响逐渐消退，该公司从一线城市更多的高利润项目入账。

穆迪预计越秀地产调整后的债务/EBITDA的比率将在未来12-18个月内逐渐下降，并趋于7.5倍。然而，该公司的去杠杆化进程可能会因房地产行业持续存在的挑战而停滞不前，包括购房者对经济增长和房价下跌的长期担忧。

越秀地产的流动性良好，这得益于其庞大的现金储备和良好的融资渠道，以及其国有背景的支持。穆迪预计，该公司的现金持有和经营现金流将足以覆盖未来12-18个月到期的债务、预付的土地款项和股息款项。

穆迪对越秀集团将对越秀地产提供大力支持的评估因素包括：（1）母公司作为越秀地产单一最大股东的地位，对公司进行密切的管理监督；（2）母公司提供财务援助的记录；（3）越秀地产对集团收入和收益的重大贡献；（4）公司在发展母公司核心房地产业务，特别是在大湾区的战略作用。

越秀地产及其全资子公司的高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响。这是因为，尽管该公司是一家控股公司，但穆迪预计母公司的支持将流向这些公司，而不是直接流向其主要运营子公司，从而减轻结构性从属关系带来的预期损失差异。

在环境、社会和治理（ESG）方面，越秀地产的“Ba1”CFR考虑了越秀集团和广州地铁集团有限公司（Guangzhou Metro Group Co., Ltd.，简称“广州地铁”，A1 负面）对公司所有权，这两个公司也归广州市政府所有，并受政府监督；以及公司保持稳定业务和财务业绩的记录。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，越秀地产的评级不太可能获得上调。

然而，如果该公司的信用指标有所改善，其EBIT/利息比率上升到高于3.0倍，调整后债务/EBITDA比率改善到6.5倍以下；公司对广州越秀保持着强大的战略和经济重要性；越秀集团提供支持的能力仍然很强，穆迪可能将展望调整为稳定。

另一方面，如果越秀集团提供支持的能力或意愿下降；越秀地产销售额大幅下降；由于销售疲软或增长乏力，其流动性恶化；或者其信用指标在未来12个月内不太可能改善到7.0倍至7.5倍，穆迪可能下调评级。

越秀地产于1992年在港交所上市。该公司及其子公司的核心业务是房地产开发和投资。

截至2024年12月31日，越秀地产由越秀集团持股45.34%，广州地铁持股19.9%。越秀集团和广州地铁均由广州市政府持有。