中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，10月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(10月1日至10月15日)的二级市场走势进行了分析。

10月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回暖，投资级和高收益级地产债均出现明显回升。值得注意的是，据克而瑞数据，“金九”楼市回暖，9月百强房企单月实现操盘金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%。其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、中国铁建、电建地产等。

投资级呈上行态势，高收益级明显回升

如下图所示，10月上半月，中资地产美元债投资级地产债呈上行态势。

其中，中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43估值上行约3pt，收益率下行超25bps;太古股份SWIRE 4.625 08/28/32、希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35、领展房产基金LINREI 2.75 01/19/32估值上行均超1pt，收益率均下行超19bps。

公司公告及消息方面，保利发展控股股东保利南方拟将45.12亿股无偿划转至保利集团，控股股东变更为保利集团;保利发展人民币150亿元小公募项目项目状态更新至“已受理”;希慎兴业拟出售竹林苑的住宅单位。

10月上旬，高收益级及无评级地产债出现明显回升，部分房企持续推进境内外重组进程。

近日，旭辉控股集团发布境外债重组计划详情，涉及包括拟发行约41亿美元强制性可转换债券、推进股东贷款转股等安排。根据公告，该公司总额约81亿美元的现有境外债务将于重组生效日被注销，届时将发行及订立本金合共67亿美元的新工具，并产生约950万美元现金付款;新票据中，约41亿美元为强制性可转换债券，其余26亿美元则通过短、中、长期票据或贷款的形式进行留债。

值得关注的是，该公司通过“以股代债”模式降低短期付息压力，预计重组后境外债务将减少合共约14亿美元，有息负债将降至500亿以内。市场对此反应积极，投资者信心得到提振，现该公司存续美元债价格普遍小幅回暖，CIFIHG 5.95 10/20/25、CIFIHG 4.45 08/17/26、CIFIHG 4.8 05/17/28等长短端票据均出现约2%的涨幅，均价稳定在10美元左右。

另外，富力地产持续推进境外债重组事宜，对重组计划的RSA和条款清单进行若干修订，现占范围内债务未偿还本金总额50%以上的计划债权人已加入。同时，该公司进一步延长重组支持协议截止日期至11月14日。目前，其存续两只美元债中长端票据GZRFPR 6.5 07/11/28上涨近5%，而短端票据GZRFPR 6.5 07/11/27则出现小幅回落，跌幅约6%，但均价整体保持稳定。

碧桂园亦双线推进境内外债务重组。境外债方面，公司将于11月5日召开境外债务重组计划会议，除该计划外，公司另发起同意征求，以将现有港元可转换债券的管辖法律变更为香港特区法律，从而将现有港元可转换债券纳入重组计划。境内债方面，据媒体报道，该公司正在对9只境内债券进行重组，现除“H16腾越2”以外的8只债券持有人会议均已通过重组方案，余额合计约134.2亿元。尽管重组取得进展，但其存续美元债价格未出现明显反弹，其中，COGARD 2.7 07/12/26、COGARD 4.8 08/06/30、COGARD 3.3 01/12/31等长短端票据均小幅下行超2%，均价仍维持在10美元左右。

公司公告及消息方面，出险房企中，港龙中国地产收到GNGLNG 9.5 11/17/25加速还款通知，与持有人持续沟通以寻求整体解决方案;天誉置业呈请的聆讯押后至11月14日进行审理;弘阳地产进一步延长提早重组支持协议及基础重组支持协议费用期限至10月17日和10月31日;花样年控股持有公司现有票据约84.54%及现有债务工具总未偿还本金金额约77.33%的债权人已正式签署或有效加入重组支持协议，此外，有关香港计划的召开聆讯定于2026年1月16日进行;宝龙地产已与持有31%本金的特别小组成员订立重组支持协议;合景泰富集团境内债务重组方案获相关债权人批准并已完成重组;雅居乐集团争取在年底前与其境外多数主要债权人达成初步重组条款;建业地产制定离岸债务初步重组方案，已就约19.6亿元借款与现有贷款人达成展期协议;绿地控股集团未获得用于支付收购对价或同意费新资金，决定终止多只债券要约收购及同意征求;华南城清盘人正在制定全面的重组方案，股票继续停牌，此外，其附属与哈尔滨广麦房地产订立股权转让协议，购买对价为人民币7200万元;中国奥园以实物支付CAPG 5.5 09/30/31利息，另外，其子公司Add Hero Holdings将以实物支付ADHERH 7.5 09/30/29等三只美元债利息;亿达中国拟向大连恒业转让物业以抵偿部分未偿还款项;金科股份股东东方银原质押1656万股，补充流动资金。

融创中国境外债务重组计划获98.5%债权人赞成票，寻求裁决呈请将于11月5日聆讯;据媒体报道，远洋集团境内债“18远洋01”通过重组方案;万科企业董事长更迭，辛杰辞去董事长职务，选举深铁黄力平为公司董事长;荣盛发展终止收购盟固利新能源科技公司股份;万达商业被冻结5000万股权;华夏幸福拟以约7456万元出售子公司资产，回款将用于保交楼相关建设支出;五矿地产附属盛世广业与第五广场公司订定租赁协议;仁恒置地已回购并注销3472万美元YLLGSP 5.125 05/20/26。

建立 “人房地钱”联动新机制，市场押注美联储或将降息50基点

根据久期财经数据显示，截至10月16日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

10月1日至10月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回暖，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行0.68，最新报187.38，到期收益率上涨0.02%，最新报8.82%。

国内方面，近日，国新办举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，住建部明确了房地产发展新模式的内涵，即健全的住房供应体系、“人、房、地、钱”要素联动新机制、改革开发融资销售制度以及发展“好房子”。

同时，住建部亦表示，截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现了交付，白名单项目贷款的审批金额已经超过了7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付。另外，全国累计销售新建商品住宅面积达50亿平方米，同时存量住房市场的规模持续扩大，目前全国有15个省区市二手住宅的交易量超过新房。

海外方面，市场押注，美联储可能在本月晚些时候或12月的会议上降息50个基点。这一幅度超过了当前利率互换市场所定价的两次25个基点降息。

欧洲央行自6月以来一直维持利率不变，市场认为，短期内进一步宽松的可能性不大。

英国央行行长贝利强调“具体降息时机与幅度将取决于通胀下降路径”，目前市场几乎排除11月会议降息可能，预计12月降息概率约20%

澳洲联储决定将现金利率维持在3.6%。