穆迪：下调万科企业(02202.HK)公司家族评级至“Caa2”，展望“负面”

久期财经讯，10月20日，穆迪下调了万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”)的以下评级：

1. 万科企业公司家族评级(CFR)从“Caa1”下调至“Caa2”;

2. 万科香港中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Caa2”下调至“(P)Caa3”;和

3. 万科香港所发行债券的有支持高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”。

上述MTN计划和高级无抵押债券由万科企业、万科香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。

穆迪还维持了上述实体的负面展望。

穆迪助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“此次评级下调与负面展望，反映出未来 6 - 12 个月内，万科企业的流动性状况将进一步恶化。这主要归因于其销售业绩持续低迷。鉴于该公司短期内存在大规模债务到期情况，预计其再融资风险将不断攀升。”

Zhou进一步补充道：“尽管万科企业的最大股东深圳市地铁集团有限公司(深铁集团)已提供财务支持，但这些举措能否充分且及时地应对该公司即将面临的偿债义务，仍存在不确定性。”

评级理据

预计在未来 6 - 12 个月内，由于流动性状况不断恶化，万科企业将面临日益严峻的再融资风险。其中，截至 2026 年 9 月，将有约 220 亿元人民币的境内债券到期或进入可回售期。受运营表现不佳及融资渠道收紧影响，该公司的现金储备及经营活动现金流量持续减少，难以覆盖同期的偿债需求。

尤其值得关注的是，在 2025 年上半年合同销售额同比下滑 46% 的基础上，预计未来 6 - 12 个月内，万科企业的合同销售总额将进一步显著下降。这主要是由于购房者对实力相对较弱的开发商信心趋弱。

此外，债权人对处于流动性压力下的开发商的风险规避态度，持续限制着万科企业的融资渠道。在当前负面消息不断的背景下，这一状况可能会进一步加剧。

深铁集团向万科企业提供了总额约 260 亿元人民币的资金支持，主要形式为股东贷款，这在一定程度上帮助万科企业偿还了部分到期债务。尽管股东支持有望延续，但能否完全填补万科企业的巨额资金缺口，仍有待观察。

万科香港债券和MTN计划的高级无抵押评级结合了该公司的独立信用实力和母公司支持提升了一个子级，以反映穆迪对深铁集团将在需要时为万科香港提供财务支持的预期。

在环境、社会与治理(ESG)因素方面，万科企业的治理风险评估显示，其在财务与流动性管理方面存在薄弱环节，再融资风险的上升便是这一问题的直观体现。

可能导致评级上调或下调的因素

负面展望表明，万科企业在未来 6 - 12 个月内，满足其债务偿还需求的能力受到制约。

鉴于当前负面展望，短期内评级上调的可能性较低。然而，若该公司在未来 12 - 18 个月内，能够成功解决短期债务偿还问题，并有效改善其经营活动现金流量、流动性状况以及融资渠道，则可能出现评级上调的趋势。

若万科企业出现债务违约情况，穆迪可能进一步下调其评级。

万科企业目前的 Caa2 公司家族评级低于评分卡显示的 B2 水平。这一差异体现了该公司在未来 6 - 12 个月内，面临的流动性困境以及再融资风险的上升。

万科企业成立于 1984 年，1988 年正式涉足房地产行业。1991 年，公司在深交所挂牌上市;2014 年，又在港交所上市。截至 2025 年 6 月 30 日，深圳市国有资产监督管理委员会全资控股的深铁集团，为万科企业的最大股东。