中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，11月17日，本网站对中资地产美元债近半个月(11月1日至11月15日)的二级市场走势进行了分析。

11月上旬，中资地产美元债二级市场整体持续下行，投资级地产债保持稳定，高收益级出现小幅下行。值得注意的是，据中指院统计，截至目前，21家出险房企债务重组或重整已获批或完成，化债规模约1.2万亿元，有息负债总规模近2万亿元，短期内偿债压力显著缓解。其中，完成境内外债重组的企业有融创中国、富力地产、旭辉控股集团等。

投资级保持稳定，高收益级小幅回落

如下图所示，11月上半月，中资地产美元债投资级地产债保持稳定。

其中，华润置地首次发行境外双币种绿色债券，规模折合约9亿美元，此外，该公司拟配售华润万象生活股份，所得款项净额估计约为20.61亿港元，将用于一般营运资金等用途，现该公司CRHZCH 4.125 02/26/29估值小幅上行，价格保持在99美元高位;长实集团CKPH 3.8 PERP估值下行近1pt，价格稳定在67美元左右。

公司公告及消息方面，越秀地产获授予6亿港元定期贷款融资;保利发展150亿元小公募项目项目状态更新至“提交注册”。

11月上旬，高收益级及无评级地产债小幅回落，部分房企重组事宜取得关键进展，融创中国及碧桂园两大房企已成功完成境外债重组。

融创中国约96亿美元境外债重组计划获高等法院批准，成为首家境外债基本清“零”的大型房企。根据计划，融创推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.8港元/股，可在重组生效日起6个月内转股;另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18至30个月内转股。另外，重组方案还创新引入股权结构稳定及团队稳定计划等安排，据悉，此次境外债重组叠加年初境内债重组成功，该公司整体偿债压力预计下降近600亿元。尽管重组事宜取得积极进展，但其存续美元债价格未出现显著反弹，均价保持稳定在15美元左右。

碧桂园境外债重组亦“闯关”成功，重组方案于月初的债权人会议上获得通过。此次纳入境外重组范围的债务规模涵盖合计约177亿美元本息的34只境外债务或偿债义务(涉及包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债以及香港特区法管辖的银团贷款等多类型债务)。据了解，碧桂园此次重组采取“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”等多元组合工具，在所有选项足额认购情况下，预计重组后债务规模可降低约117亿美元，对应人民币约840亿元有息债务。同时，受限于重组生效日期的发生并受限于债权人对计划对价选项的选择，该公司将发行一系列债券及新股份。现该公司存续美元债价格保持稳定，均价在约9美元。

另外，据媒体报道，新世界发展正对现有永续证券与现有票据开展交换要约，并对部分债权人表示其19亿美元债务置换方案的条款已无太多改进空间。与此同时，该公司与外部投资者的谈判因控制权问题陷入僵局，据此前市场消息，郑氏家族考虑向该公司注资约100亿港元，并希望寻找一位能提供等额资金的外部投资者，作为交换，该投资者将获得公司的部分股权，但该计划尚未落地。目前，该公司存续美元债中永续债价格领涨，NWDEVL 6.25 PERP和NWDEVL 4.8 PERP涨幅均超13%至约46美元，而长端票据NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31等出现小幅下行，跌幅均超3%至约65美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，宝龙地产全资附属宝龙维京清盘聆讯已延期至12月15日;宝龙地产旗下ABS实质性违约，底层资产经营和收入不及预期，未按期支付本息;弘阳地产进一步延长提早重组支持协议及基础重组支持协议费用期限至12月12日和12月29日;绿景中国地产清盘呈请聆讯进一步延期至2026年2月16日;融信中国拟对旗下6只公司债展期6个月;富力地产境内债券中本金余额约16.8亿元的债券已于相关债券持有人会议中通过重组方案;易居企业控股拟通过新计划实施重组;路劲子公司递延支付ROADKG 7.75 PERP分配款项;花样年控股已正式以书面向TFISF及奥澌提出反对有关彩生活股份的任何拍卖程序;泰禾集团拟为河北泰禾嘉兴2.39亿元银行借款提供担保，有利于加快推进公司业务发展。

远洋集团境内债部分债券重组方案投票时间延至11月18日;万科企业大股东深铁集团向公司提供不超过16.66亿元借款;新城控股前10月销售额164.68亿元，将确保公开市场到期债务全额兑付;华夏幸福债权人龙成建设申请对公司进行预重整，廊坊中院已受理;资本策略地产称，Southwater Hong Kong Limited成功完成银行融资的再融资;远东发展附属拟出售澳洲珀斯丽思卡尔顿酒店若干权益。

10月份各线城市住宅售价环比下降，美联储12月降息预期降温

根据久期财经数据显示，截至11月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

11月1日至11月15日期间，中资地产美元债二级市场整体持续下行，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行1.07，最新报183.54，到期收益率下行0.13%，最新报9.35%。

国内方面，近日，央行发布2025年第三季度中国货币政策执行报告，其中提出，强化金融支持提振和扩大消费作用，扩大消费领域金融供给，研究实施支持个人修复信用的政策措施，挖掘释放消费潜力。着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

据国家统计局数据，1-10月份，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%;其中，住宅投资56595亿元，下降13.8%;新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7.0%;新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4%。

10月份各线城市商品住宅销售价格总体下降，其中，一线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同;二、三线城市环比下降0.4%和0.5%;各线城市商品住宅销售价格同比下降，一线城市同比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点，二、三线城市同比分别下降2.0%和3.4%。

另外，据中原地产研究院统计，2025年前10个月时间全国已有约200个省市(县)出台政策超500条，政策成效仍在继续显现。

海外方面，11月12日，美国总统特朗普在白宫签署了国会两院通过的一项联邦政府临时拨款法案，从而结束了已持续43天的史上最长联邦政府“停摆”，各机构将集中补发自10月初积压的关键经济报告，其中包括定于本周四出炉的9月份就业数据。关键经济数据的缺失正让美联储和债券市场陷入“盲飞”状态，迫使投资者重新评估美联储12月降息的可能性。高盛分析师表示，数据不足打乱了原本预期的降息节奏，原本“12月降息、明年1月暂停”的预期面临极大不确定性，目前市场对12月降息的定价已降至50%以下。

英国央行以微弱优势投票决定维持利率在4%不变，为12月份降息奠定了基础。

日本央行最新一次政策会议的摘要显示，下一次加息最早可能在12月进行，与市场预期一致。日本长期国债周一大幅下跌，原因是在日本政府预计最早本周公布首个经济刺激方案前，市场对财政状况的担忧再度升温。数据显示，日本20年期国债收益率跃升至1999年以来的最高水平，30年期国债收益率上升5个基点至3.26%，40年期国债收益率则上升5.5个基点至3.6%。

市场认为，欧洲央行近期不太可能再降息，但仍预计到2026年年中，将2%的存款利率进行最后一次下调的可能性约为40%。