穆迪：确认领展房产基金(00823.HK)“A2”发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，11月26日，穆迪确认领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK)“A2”发行人评级。

穆迪还确认了由领展房产基金提供无条件及不可撤销地担保的以下票据及计划的评级:(1)The Link Finance (Cayman) 2009 Limited和LINK QDS (SINGAPORE) PRIVATE LIMITED中期票据(MTN)计划的临时“(P)A2”高级无抵押评级;以及由(2)The Link Finance (Cayman) 2009 Limited根据其MTN计划及(3)Link CB Limited.发行的票据的“A2”高级无抵押评级。

穆迪维持了稳定的评级展望。

穆迪评级副总裁兼高级信贷官Gloria Tsuen表示：“此次评级确认及稳定展望反映了领展房产基金的中国香港特别行政区零售投资组持续稳定的经营表现，以及该公司稳健的资本结构为潜在的进一步投资提供了充足的资金缓冲。”

评级理据

领展房产基金的“A2”评级反映出在中国香港特别行政区(Aa3 稳定)经济周期波动中，该公司的零售物业及停车场业务板块具有高度的业务稳定性，这得益于这些板块所提供商品及服务的非可选消费特征，以及高度多元化的租户组合。该评级同时体现了该信托在资产回收与增值方面的良好记录，以及审慎的财务管理。

该评级还考虑到了领展房产基金在香港特区集中运营的相关风险(该风险因近期在中国内地和海外的投资而缓解)，以及与公司扩张战略有关的执行风险。

穆迪预计，受香港特区租金负增长影响，领展房产基金在2026 - 2027财年的收入将每年下降1% - 2%。尽管香港特区业零售业持续疲软，但公司专注于非可选消费品的战略将使该风险控制在温和水平。受收入小幅下滑影响，穆迪预计其调整后EBITDA利润率将从2025财年的71%小幅降至2026-27财年的69%-70%。

不过，公司调整后净债务始终稳定在500亿-510亿港元区间，穆迪预计未来12-18个月将维持类似水平。

因此，假设没有重大新投资或收购，穆迪预计领展房产基金的调整后净债务/EBITDA比率将从2025财年的4.9倍小幅上升至2026-27财年的5.1倍至5.2倍。受益于平均利率下降推动，同期调整后EBITDA/利息比率预计将从5.0倍改善至5.2-5.3倍。该比率符合公司A2评级类别要求。

领展房产基金致力于实现中国香港特区及中国内地以外地区的盈利增长与业务多元化，海外收购构成持续性事件风险。但该公司通过资产回收等策略，在缓解债务融资收购对资本结构的负面影响方面拥有良好记录。

领展房产基金流动性不足，因其在2027及2028财年均面临大规模债务到期。但公司展现出强大的资本市场融资能力，近期已完成多笔重大再融资，包括2026财年上半年101亿港元的融资。

环境、社会与治理(ESG)因素对领展房产基金信托评级影响有限。该信托审慎的财务管理抵消了其固有的环境风险敞口。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于资产集中度较高，未来一至两年内领展房产基金评级上调的可能性不大。若领展房产基金进一步提升整体资产质量与多元化、扩大租金收入规模并增强稳定性，同时通过审慎的投资策略改善杠杆率，穆迪可能上调其评级。

若领展房产基金未能维持稳定运营，或其开发与执行风险显著上升，导致调整后净债务/EBITDA比率持续超过6.5倍且调整后EBITDA/利息覆盖率比率持续低于3.0倍，则可能下调其评级。

领展房地产投资信托基金于2005年11月25日在港交所上市，是香港房屋委员会(Hong Kong Housing Authority)分拆出售资产计划的一部分。该公司采用内部管理模式，协调单位持有人和债权人的利益。截至2025年9月30日，该信托基金共有154 项投资，涉及零售、物流、写字楼、停车场及相关业务等多个行业。截至同日，投资组合估值达2,230亿港元。