中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，2月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(2月1日至2月15日)的二级市场走势进行了分析。

2月上旬，中资地产美元债二级市场整体涨跌互现，投资级地产债明显回升，高收益级基本稳定。值得注意的是，据克而瑞数据显示，2026年开年，房企组织架构扁平化调整仍在持续，包括保利发展、中海地产等在内的头部房企已启动了新一轮组织架构“变阵”。据不完全统计，自2025年1月至2026年2月9日，重点65家房企中已有21家房企合计进行了31次组织架构调整。

投资级明显回升，高收益级基本稳定

如下图所示，2月上半月，中资地产美元债投资级地产债明显回升。

其中，越秀房产基金成功定价发行首笔境外绿色双币种债券，包括6.9亿人民币绿色点心债(票面利率3.5%)和3亿美元绿色债券(票面利率6.5%)，此次发行是该公司2021年后重新回归美元市场并首次以双币种形式发行，同时，基于可持续融资框架首次在境外发行绿色债券，簿记峰值规模接近4倍。目前，其债券YXREIT 6.5 02/12/29收益率下行超40bps，当前估值位于100美元以上高位。

此外，中国海外发展CHIOLI 5.35 11/15/42收益率下行近13bps，估值亦表现稳定，位于95美元左右；南丰国际控股NANFUN 5 PERP估值上行超2pt，收益率下行超16bps。

公司公告及消息方面，中国金茂已行使其于首个重设日期赎回所有未偿还证券的权利并已完成赎回全部证券；越秀地产拟携手滨江集团、浙江建杭共同开发杭州市萧山区住宅项目，此外，其附属广州城建完成发行7亿元公司债券。

2月上旬，高收益级及无评级地产债基本稳定，部分房企正通过融资支持等多种方式推进债务化解工作。

值得注意的是，据媒体报道，新城系房企新城发展与其控股公司新城控股举行非公开路演活动，有意对新城发展5月到期4.04亿美元债FTLNHD 4.5 05/02/26再融资一部分，其余则利用境内资金偿还，此次路演交流对象为基金、银行等金融机构。同时，新城发展正在寻求境外债备案登记额度，该公司曾于2025年4月获得6.36亿美元额度，现应尚有约1亿美元余额。此外，2026年公司希望发行各类型、多层次REITs类产品，目前在评估资产总额最多80亿元，融资用途聚焦置换高成本短久期债务（如美元债、开发贷等），转向8–15年期低成本资金或股权类资金。另外，新城发展配售事项及认购事项均已完成，本次认购事项所得款项净额约4.69亿港元，拟用于本集团的未来发展、偿还本公司日后到期的债务及用作本集团一般营运资金。目前，受融资利好推动，新城发展存续美元债价格普遍回暖，FTLNHD 4.5 05/02/26、FUTLAN 11.88 06/26/28、FTLNHD 11.88 09/30/27涨幅均超2%，价格稳定在95美元以上高位。

近日，路劲针对全资附属公司新选的清盘申请聆讯延期至2月16日，并宣布递延支付ROADKG 7.95 PERP分配款项至下一个分配支付日。现其三只永续债未受明显波动且小幅回升，其中，ROADKG 7.75 PERP涨幅近3%至约20美元，但长端票据承压下行，ROADKG 6.7 03/30/28、ROADKG 5.2 07/12/29、ROADKG 5.125 01/26/30等跌幅均超6%至约23美元。

万达商业DALWAN 11 02/13/28要约购买对价已完成支付，要约人将按照相关条款，以债券的本金金额赎回届时尚未偿还的所有债券，并支付截至2 月 25 日(不含)的及应计未付利息。目前，该公司存续美元债价格保持稳定，均价在99美元以上高位。

公司公告及消息方面，出险房企中，花样年控股就重组协议补充背景信息，通函将延迟至2月28日或前后寄发；绿景中国地产呈请聆讯进一步延期至6月1日；华南城代表持有逾43.5%票据的持有人小组不接受境外债重组的初步条款；合景泰富集团正努力寻求境外债务状况的全面解决方案，KWGPRO 6.3 02/13/26将到期除牌；碧桂园近期收到上交所出具的纪律处分决定书；粤港湾控股拟折让约8.40%发行合共2031.1万股认购股份，净筹约1.216亿港元，此外获授予5亿港元非承诺性循环贷款融资；深圳市龙光控股已实施完成资产抵债相关安排，“H龙债03”等6只债券复牌。

瑞安房地产就成立合营企业订立合作协议；盈大地产接获4亿美元收购Rafflesia Investment Limited的要约，同时，拟8000万美元出售日本生态酒店Midtown Niseko；德祥地产与众淼控股订立框架协议，共同探索“实物资产供应+数字化金融保障”的创新商业模式。

1月商品住宅售价环比降幅收窄，市场押注美联储6月降息

根据久期财经数据显示，截至2月15日，2026-2028年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。 

2月1日至2月15日期间，中资地产美元债二级市场整体涨跌互现，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.59pt，最新报182.35，到期收益率上涨0.13 %，最新报11.62%。 

国内方面，2月10日，2025年第四季度中国货币政策执行报告明确，着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

另外，据国家统计局数据，1月份各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二、三线城市环比分别下降0.3%和0.4%，二线城市降幅收窄0.1个百分点，三线城市降幅与上月相同；各线城市商品住宅销售价格同比下降，一线城市同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，二、三线城市同比分别下降2.9%和3.9%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。

据媒体报道，商业不动产REITs的扩容继续稳步推进，随着全市场第11单项目申报至上交所，目前商业不动产REITs底层资产的估值预期将破400亿元大关。

海外方面，美国1月CPI同比上涨2.4%，低于市场预期的2.5%和前值2.7%；环比上涨0.2%，低于市场预期的0.3%和前值0.3%。CPI数据公布后，2026年美联储降息幅度预期已升至61个基点，而此前仅为58个基点。市场目前认为，美联储在四月前降息的概率为30%，而在六月前降息的可能性超过80%。

日本央行审议委员田村直树称下次加息的条件可能在春季具备，现市场认为该行在4月前上调基准利率的可能性约为75%，而一个月前约为40%，大幅跃升。