中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，3月17日，本网站对中资地产美元债近半个月(3月1日至3月15日)的二级市场走势进行了分析。

3月上旬，中资地产美元债二级市场整体明显回落，投资级地产债普遍下行，高收益级基本稳定。值得注意的是，据克而瑞数据显示，2月百强房企单月销售操盘金额1234.2亿元，1-2月累计达2888.7亿元，头部房企经营韧性持续凸显，其中，保利发展、中海地产、华润置地分别以236亿元、218.4亿元、205.9亿元稳居前三。

另外，据媒体数据统计，2025年上市公募REITs募集资金总额为468亿元，其中扩募规模60.2亿元。截至2026年2月底，我国公募REITs已上市的总规模已经达到了2154.7亿元。其中，华夏保利发展REIT、广发新城吾悦REIT等已于近日递交申请。

投资级普遍下行，高收益级基本稳定

如下图所示，3月上半月，中资地产美元债投资级地产债普遍下行，港资背景房企较为明显。

其中，南丰国际控股NANFUN 5 PERP、希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35、太古股份SWIRE 4.625 08/28/32估值下行均超2pt，收益率分别上行约16bps、31bps和36bps;此外，中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42、CHIOLI 6.45 06/11/34等债券估值亦下行超2pt，收益率均上行超18bps;中国金茂CHJMAO 3.2 04/09/26收益率上行超65bps，估值保持稳定99美元左右高位。

公司公告及消息方面，太古股份订立配售协议以出售国泰航空约2.52%股份，净筹约17.89亿港元用于一般营运资金;华润置地获授10亿港元的定期贷款融资;越秀集团与北京华联(SKP)签署合作协议，总价236亿元广州马场地块引入SKP。

3月上旬，高收益级及无评级地产债基本稳定，部分房企持续推进债务重组及融资事宜。

近日，新城发展通过“发新还旧”组合优化债务结构，其子公司新城环球有限公司已完成对FTLNHD 4.5 05/02/26和FTLNHD 11.88 09/30/27的现金购买要约，并同步担保发行3.55亿美元债券，票面利率为11.8%，收益用于购买要约和偿还现有债务。值得注意的是，此次要约收购设置了“优先接纳权”条款，凡认购新发债券的合格投资者，若同时参与上述两只债券的要约收购，可获得与新发债券认购金额相当的优先接纳额度，若仅参与单一要约收购，优先接纳额度等同于新发债券认购金额。此外，新城发展积极通过多元渠道缓解偿债压力，新城控股旗下的广发新城吾悦商业不动产REIT项目递表已于近日获受理。受上述融资利好支撑，现该公司存续美元债价格保持稳定，均价在96美元以上高位。

据媒体报道，黑石入股新世界发展的谈判据悉陷入僵局，原因是郑氏家族拒绝让出控制权，据悉，黑石已提议向一家特殊目的公司注资约25亿美元，从而成为新世界发展的最大股东，而郑氏家族将投资10亿-15亿美元。现谈判有所放缓，郑氏家族还在寻求与其他投资者达成不用让渡影响力的交易。同时，新世界发展宣布递延支付NWDEVL 6.25 PERP分配款项。尽管外部融资遇阻，但该公司持续推进减债工作，中期业绩报告显示，其就合共约200亿港元的永续证券及担保优先票据完成债务置换，债务置换完成后，未偿付永续证券及担保优先票据本金会减少约87亿港元及400万港元。目前，该公司永续债NWDEVL 4.125 PERP、NWDEVL 5.25 PERP、NWDEVL 10.131 PERP价格有所回升，涨幅分别约4%和2%，但长端票据价格小幅承压，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31跌幅均约3%。

另外，路劲宣布已与相当大比例的债权人，包括部分AHG成员达成原则性重组方案。方案将透过新选计划及路劲计划而实施。其中，新选计划拟向票据持有人发行可转换债券，由债权人特殊目的公司持有劲投70%股权，路劲计划则提供两种选择，总额19.05亿美元，债权人可选择现金或中期债券加普通股转换，本金减免比例为52.50%。现该公司长端票据价格波动明显，其中，ROADKG 6.7 03/30/28、ROADKG 6 03/04/29跌幅均超6%至约22美元，而三只永续债小幅上行，ROADKG 7.75 PERP涨幅约3%至约21美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，花样年控股46.55亿美元境外债重组方案获债权人通过，香港及开曼计划生效日期于3月13日落实，同时，完成涉及彩生活股份纠纷的重组协议;佳兆业集团同意征求于3月13日届满，其已自各系列票据的持有人取得必要同意;阳光100中国收到清盘呈请，将于5月20日进行聆讯，公司将反对呈请;合景泰富集团达成境外债务重组原则性协议，主席拟注资最多1000万美元支持重组，此外，清盘呈请聆讯进一步延期至6月22日;雅居乐集团清盘呈请聆讯延期至6月29日，此外，该公司拟出售附属公司不动产及运营资产以优化资产配置化解债务风险;易居企业控股约72.58%境外债务持有人已同意重组支持协议;碧桂园向GLAS HK配发及发行3600万股额外协调委员会工作费用股份;亿达中国贷款逾期已构成债务违约，双方仍在就贷款展期事宜进行积极协商;荣盛发展2026年度第二次临时股东会审议通过债务重组等议案;华夏幸福临时管理人公开招募和遴选重整投资人;粤港湾控股拟更名为“粤港湾智算科技有限公司”。

万科企业控股子公司西安亚建及业程投资合计约人民币3.23亿元贷款获展期一年;龙湖集团已经完成资金的划款，用于兑付3月4日到期的“16龙湖04”;仁恒置地子公司进一步回购并注销2500.9万美元YLLGSP 5.125 05/20/26;招商局置地附属拟7958.96万元收购西安招玺锦樾房地产开发有限公司100%股权;远东发展拟1800万英镑出售英国伦敦物业;盈大地产附属拟出售于PACIFIC CENTURY PLACE, JAKARTA的全部股权;五矿地产股份于联交所的上市地位于3月3日起撤销。

2月商品住宅售价环比降幅继续收窄，美联储降息预期显著降温

根据久期财经数据显示，截至3月15日，2026-2028年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

3月1日至3月15日期间，中资地产美元债二级市场整体明显回落，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行1.43pt，最新报181.48，到期收益率上行0.68 %，最新报13.55%。

国内方面，据国家统计局数据，2月份商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平;二、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点;各线城市商品住宅销售价格同比下降，一线城市同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，二、三线城市同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。

另外，1-2月份，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%;其中住宅投资7282亿元，下降10.7%;新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，其中住宅销售面积下降15.9%;新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%，其中住宅销售额下降21.8%。

另外，上海印发《关于调整上海市商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，对上海市商业用房购房贷款政策作出以下调整：自2026年3月16日起，上海市商业用房(含“商住两用房”)购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

海外方面，由于中东冲突持续升级推高油价并可能进一步加剧通胀预期，债券期权交易员正越来越多地押注美联储今年将放弃降息计划。据CME美联储观察工具显示，普遍预测今年仅降息一次，且大幅后移至9月而不是此前预期的上半年。

由于面临来自中东冲突引发的新一轮通胀威胁，市场确信欧洲央行将不得不采取行动，押注今年会有一到两次加息，同时，英国央行本周预计将推迟降息。

市场预计，日本央行在下周维持政策不变后，可能会在4月份提高基准利率。