惠誉：确认希慎兴业(00014.HK)“BBB”长期外币发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，8月19日，惠誉确认希慎兴业有限公司(Hysan Development Company Limited，简称“希慎兴业”，00014.HK)长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB”。展望稳定。惠誉还确认了希慎兴业的高级无抵押评级、由希慎兴业(MTN)有限公司发行的40亿美元中期票据(MTN)计划评级，以及该MTN计划项下未偿还债券的评级为“BBB”。

惠誉对希慎兴业的评级确认反映了其稳健的租金收入，这一表现得益于其在香港特区特区铜锣湾(CWB)地区的高质量投资物业组合，该组合的表现仍跑赢香港特区整体写字楼及零售租金市场趋势。惠誉预计，计划于2026年下半年竣工的利园8期(LG8)所作出的贡献，以及希慎兴业资产循环计划所产生的收益，将在中短期内支持公司的财务状况。

主要评级驱动因素

LG8将支持租金增长。惠誉预计，在按比例并表基础上，希慎兴业的租金收入将在2026年和2027年实现低至中个位数百分比的增长，这主要受益于其将于2026年下半年竣工的旗舰项目LG8所带来的额外租金贡献。在2025年和2026年上半年表现韧性之后，希慎兴业现有投资性物业组合的租金收入可能将保持基本稳定。

惠誉预计，在建筑质量及公司强劲的租赁执行记录的支持下，LG8的入驻率将在未来几年逐步提升，达到与希慎兴业现有物业组合相当的水平。近期香港特区写字楼和零售空间需求的改善也应会支持LG8的租赁活动。

零售收入将保持韧性。惠誉预计，2026年零售租金收入将实现低个位数百分比的增长。近期利园旗舰奢侈品牌专卖店的翻新、新品牌的引入，以及文化和健康活动的举办，均支持了客流量和租户销售额。希慎兴业的香港特区零售租金收入在2025年增长了2%，在2026年上半年增长了1%，整体租金呈正增长。希慎兴业的零售租户在2026年上半年录得17%的销售增长，表现优于香港特区整体零售销售10%的增幅。

写字楼收入将趋稳。入驻率小幅上升抵消了租金仍为负值(但幅度正在收窄)的影响。资本市场活动增强所带动的甲级写字楼需求复苏，提振了中环核心写字楼市场的入驻率，并有利于铜锣湾的租赁情绪。惠誉预计希慎兴业在2026年将维持93%-94%的高写字楼入驻率(2026年上半年：93%)。受租金负增长影响，香港特区写字楼租金收入在2026年上半年同比下降1%，符合惠誉预期。

资产循环支持资产负债表。惠誉预计希慎兴业将维持稳健的杠杆水平，2026-2027年净债务/投资性物业比率约为31%(2026年上半年：31%)。惠誉预计希慎兴业将优先使用资产循环所得款项偿还债务。该公司在2025年和2026年上半年分别获得了21亿港元和24亿港元的资产循环收益，有助于抵消资本需求。该收益也增强了希慎兴业的流动性状况。

利息覆盖率将改善。惠誉预测，在按比例并表基础上，经常性EBITDA对总利息覆盖率将进一步改善，在2027年升至2.0倍以上(截至2026年上半年的12个月：1.8倍)，惠誉预计2026-2027年融资成本(含永续证券)为4.2%-4.3%，而2026年上半年为4.3%。此外，希慎兴业已将其美元票据置换为港元，以尽量降低外汇风险并减少利息支出。

同业分析

希慎兴业的物业组合资产质量和可杠杆化程度优于九龙仓集团有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，简称“九龙仓集团”，A-/稳定，独立信用状况bbb+，00004.HK)，因为希慎兴业的主要资产位于香港特区铜锣湾，而九龙仓集团的资产位于成都和长沙。希慎兴业的租金收入风险状况更强，这体现在其写字楼和零售物业具有韧性。九龙仓集团的写字楼组合因中国二线城市结构性供应过剩而面临入驻率较低和租金负增长的问题，尽管其零售租金收入基本稳定。

九龙仓集团较高的评级得益于其净现金状况，以及约4倍的投资物业EBITDA利息覆盖率(希慎兴业为2倍)。九龙仓集团还从其庞大的投资组合中获得可观的股息收入，这进一步增强了其覆盖率和财务灵活性。

关键评级假设

惠誉在评级情景中对发行人的关键评级假设如下：

-基于LG8的按比例并表，2026年、2027年和2028年租金收入增长率分别为2%、4%和4%(2025年：2%);

-2026-2028年香港特区写字楼和零售物业入驻率保持稳定(2025年分别为94%和95%);

-2026-2028年投资物业EBITDA利润率为72-73%(2025年：73%);

-2026-2028年，每年资本支出(包括按比例并表的LG8的开发成本)分别约为22亿港元、9亿港元、4亿港元。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-经常性EBITDA/总利息覆盖率之比长期低于2.0倍。

-未能维持稳定的经常性EBITDA。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-经常性EBITDA/总利息覆盖率之比持续改善至2.5倍以上。

流动性与债务结构

截至2026年6月底，希慎兴业的现金及银行存款(含定期存款)为39亿港元，尚未使用的承诺性授信额度为97亿港元，足以覆盖其一年的到期债务105亿港元(基于LG8有抵押贷款额度的按比例并表计算)。管理层预计将在2026年下半年为LG8项目贷款进行再融资。希慎兴业拥有大量无抵押的投资性物业，提供了额外的流动性来源和财务灵活性。

发行人简介

希慎兴业是香港特区领先的房地产投资、管理和开发企业，拥有超过400万平方英尺的优质写字楼、零售商铺和住宅投资物业组合。希慎兴业自二十世纪20年代成立以来始终深耕铜锣湾，是铜锣湾最大的商业业主之一。