惠誉：中国房地产新政将夯实对融资的规范管理

本文来自“惠誉评级”。原文标题《惠誉：中国房地产新政将夯实对融资的规范管理，而非提振需求》。

惠誉评级表示，中国的房地产融资新政应能强化对融资的约束并支持项目交付，但不太可能实质性提振住房需求，亦难以转变房地产行业销售与投资前景的疲弱局面。本轮措施旨在建立一套更为系统化的融资框架，更加强调项目交付、封闭式资金管理，并推动行业逐步摆脱传统的预售模式。

住房需求或将延续疲软，因为个人住房抵押贷款宽松政策不太可能抵消高库存和购房者信心低迷的影响。居民月债务支出与收入比上限已自55%提高至60%，房贷最长期限也自30年延长至40年，这有望改善居民住房负担能力及贷款可得性。不过，新建商品住宅销售或会持续下滑，而短期内全国房价则总体保持稳定。尽管如此，新建商品住宅供应的减少可在部分城市对二手房价格形成一定支撑，尤其是在供需端相对更为平衡的高能级城市。

随着新政“组合拳”推动房地产融资更稳步地转向项目层面，新政应能收紧融资纪律。对开发贷款的评估将越来越多地围绕项目进行，而非以房企集团层面的风险为主;同时，项目必须单独建账、独立运作资金，并实行资金的封闭管理。许多惠誉授评银行目前已在实施类似做法，因此前述新规更可能是将已有约束制度化，并强化中小型银行及未受评银行的风控。另外，贷款期限还将依据项目类型给予差异化规定，现房销售项目可获得期限比预售项目期限更长的贷款。

随着新规推进中国房地产行业逐步转向现房销售模式，房企的融资压力或会随时间推移而攀升。预售仅能在主体结构封顶后启动，且预售房的按揭资金须在完成竣工备案后方可拨付。收紧预售资金监管，加之有序推行现房销售，应能改善资金安全并支持项目完工。

从长期来看，前述变化有望助力稳定购房者信心，但也可能拉长房企的营运资金周转周期、降低资金使用效率。预售回款到账推迟，可能导致房企更加依赖开发贷款及股权融资或资本市场债务等其他融资来源。这可能推高房企杠杆水平、令项目回报承压，而较低的拿地成本及更灵活的土地出让金支付安排可在一定程度上缓解这些压力。

由于预售新规不涉及已取得施工许可证且可申请预售的项目，我们认为2026年新建商品住宅销售及施工活动不太可能出现重大变化。新政更明显的影响将从2027年开始显现，届时更高的项目风险及融资需求将制约新项目的开工。因此，房企在拿地方面可能仍将保持谨慎、偏好较小的地块，并越来越多地采用合作开发的方式以分担风险。这会进一步拖累房地产投资，以及工程建设企业的房建订单储备。

国有(尤其是央企)承包商，依托较低的住宅业务敞口以及与头部国有房企更强的合作关系，整体上应能保持相对韧性;而住宅业务敞口较高的地方性国企和民营企业则可能面临更大压力。因此，行业整合进程可能加快。