惠誉：确认新鸿基地产(00016.HK)“A”长期发行人评级，展望上调至“正面”

久期财经讯，10月2日，惠誉将新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的长期发行人违约评级(IDR)的展望由稳定上调至正面，并确认其长期发行人违约评级为“A”，短期发行人违约评级为“F1”。惠誉同时确认新鸿基地产的高级无抵押评级为“A”，确认其附属公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.发行的100亿美元中期票据计划评级为“A”。

评级正面展望反映出惠誉的判断：随着新近落成的投资性物业逐步爬坡运营，叠加香港特区写字楼市场复苏支撑租金进一步上行，新鸿基地产的租金收入将持续增长。

惠誉预计，新鸿基地产将凭借审慎的投资纪律与强劲的物业销售执行力，维持稳健的资本结构。该公司在地产行业下行周期中仍能保持优良财务状况，为这一预期提供了支撑。新鸿基地产规模庞大、品质优良的投资性物业组合亦能带来稳定的经常性收入，平抑住宅开发业务的潜在波动。

关键评级驱动因素

租金收入复苏：惠誉预计，新鸿基地产现有投资性物业组合的收入将保持稳定，续租租金走势呈中性至正面。核心写字楼需求回升以及零售物业组合表现稳健，为收入提供支撑。截至2026年6月的2026财年，新鸿基地产香港特区地区租金总收入同比增长1%，出租率稳定在92%。

受市场吸纳量改善以及金融行业租户需求提振，香港特区中环核心区甲级写字楼租金持续回升。新鸿基地产持股50%的国际金融中心(IFC)写字楼组合出租率已回升至近100%，同时续租租金预计将实现正增长。

新增投资性物业拉动租金增长：惠誉预测，受香港特区及上海新增投资性物业带动，2027—2029财年新鸿基地产租金收入将实现低至中个位数增长。公司位于西九龙的旗舰项目IGC已于2026年初交付瑞银集团，同时已锁定多家优质主力租户的入驻承诺。随着西九艺术广场大楼(Artist Square Towers in West Kowloon)预计于2027年落成，上述项目将进一步巩固新鸿基地产在香港特区核心商务区商业业主中的领先地位。

财务状况稳健：惠誉预计，新鸿基地产将凭借强劲的资本管理能力、审慎的投资策略以及大额稳定的EBITDA，维持低杠杆水平。在香港特区地产下行周期中，上述因素持续支撑公司的财务表现。管理层在土地收购上保持克制，同时开发物业销售持续贡献净现金流入，推动经常性EBITDA净杠杆率从2025财年的3.9倍降至2026财年的2.8倍。

惠誉认为，新鸿基地产的财务实力为其补充开发土地储备提供了充足空间，同时可维持稳健的财务基本面。

非地产开发收入稳定：惠誉预计，新鸿基地产的非地产业务(包括酒店、电讯、运输、基建及物流)每年将带来约70亿港元的稳定经常性EBITDA。惠誉已将新鸿基地产的杠杆率评估口径由“净债务/投资性物业价值”调整为“净债务/经常性EBITDA”，因后者同时覆盖了公司的经常性非地产开发收入。

开发利润率下行：惠誉预计，新鸿基地产的地产开发营业利润率将稳定在10%–15%区间，低于2024财年之前超过30%的水平。尽管如此，新鸿基地产香港特区开发物业业务仍具韧性，在行业周期中持续实现正向经营现金流。惠誉预计公司将保持强劲的物业销售执行力与审慎的财务管理。

同业分析

新鸿基地产的评级获其优质投资性物业组合支撑，该组合涵盖购物中心与甲级写字楼，主要布局香港特区核心地段及中国内地一线城市，整体出租率处于较高水平。

新鸿基地产的业务轮廓与Mitsui Fudosan Co., Ltd.(A/稳定)相近——两家公司规模均显著高于同业，投资性物业价值均超过500亿美元，投资性物业EBITDA均达25亿美元。惠誉预计，新鸿基地产将维持更强劲的财务状况：其净债务/投资性物业价值为20%，低于Mitsui Fudosan的40%;经常性EBITDA净杠杆率为3.5倍，低于Mitsui Fudosan的8倍。

关键评级假设

—2027财年租金总收入增长3%，2028财年增长3%，2029财年增长1%;

—2027至2029财年，租金EBITDA利润率维持在74%–75%;

—2027至2029财年，年度资本开支约为70亿–90亿港元;

—2027至2029财年，股息支付率约为50%。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

—若正面评级触发条件未能达成，惠誉可能将展望回调至稳定。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

—续租租金呈中性至正增长，带动租金收入持续提升;同时净债务/经常性EBITDA持续低于3.5倍，且经常性EBITDA/现金利息支出持续高于5.5倍。

流动性与债务结构

截至2026年6月末，新鸿基地产持有可动用现金300亿港元，足以覆盖其140亿港元的短期债务。

发行人简介

新鸿基地产是香港特区规模最大的地产公司之一，也是按租金收入计香港特区最大的商业业主。公司已落成物业总楼面面积约4000万平方英尺(含香港特区境内合营企业及联营公司项目)，其中大部分为投资收租物业。