惠誉：确认九龙仓集团(00004.HK)“A-‌”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，10月20日，惠誉已确认九龙仓集团有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，简称“九龙仓集团”，00004.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“A-‌”。展望为稳定。

惠誉依据其《母子公司评级关联性标准》，采用自上而下的方法对九龙仓集团进行评级。这反映了其母公司会德丰有限公司(Wheelock and Company Limited，简称“会德丰”)在法律层面支持九龙仓集团意愿“低”，在战略层面的支持意愿“中等”，在运营层面的支持意愿“高”

九龙仓集团的独立信用状况(SCP)维持在“bbb+”，这得益于其房地产投资组合的强劲市场地位以及非常稳健的财务状况，包括较低的杠杆率和健康的偿债覆盖率。

关键评级驱动因素

评级与母公司关联：九龙仓集团的评级与惠誉对会德丰的内部评估相关联，该评估反映了该集团信用指标的持续改善。会德丰的业务状况得益于其在中国香港特区及中国内地的高质量投资物业(IP)组合，该组合与“A”类别同业相当。其财务状况也与“A”类别同业相当。

运营层面的支持意愿“高”，战略层面的支持意愿“中等”：惠誉评估会德丰在运营层面支持九龙仓集团的意愿“高”，这反映了双方管理层的高度重叠。惠誉评估会德丰在战略层面支持九龙仓集团的意愿“中等”，因为九龙仓集团不仅是母公司资产、利润和现金流的重要来源，也是集团在中国内地业务的关键平台。鉴于缺乏担保或其他法律约束，惠誉评估在会德丰在法律层面支持九龙仓集团的意愿“低”。

强劲的财务状况：九龙仓集团的财务状况是其独立信用状况(SCP)的重要支撑，惠誉预计该公司将维持审慎的财务立场。该公司在香港特区的投资机会保持选择性，且不打算在中国内地收购土地。九龙仓集团还可变现其300亿港元的金融投资组合以满足资本需求。截至2026年上半年末，公司持有净现金头寸，其中40%的现金信用额度分配给了其上市股权投资。

写字楼业务疲软构成拖累：惠誉预计，2026年投资物业的EBITDA将在人民币升值的支撑下增长0.9%，随后在2027年下降1.3%，因为负租金调降和高空置率将继续拖累其中国写字楼业务。中国零售市场的逆风可能仍将持续，但成都和长沙IFS在优越地段和强劲客流的支撑下应能保持韧性。两地的零售出租率分别为89%和98%。惠誉预计，随着2026年下半年连廊改造工程的完工，成都IFS的出租率将有所提升。

香港特区DP销售额增长：惠誉预计，随着新项目推出及楼市逐步复苏，2026-2029年香港特区DP合同销售额将上升。2026年上半年合同销售额达11亿港元，同比增长255%，主要得益于山顶道1号(first Plantation Road)首套住宅的售出以及维港湾畔(Victoria Voyage)销售速度的加快。The Monet项目可能于2026年下半年推出，若全部售罄将产生170亿港元的销售额。

更多项目与土地：文辉道(Mansfield Road)和九龙湾重建项目是其他正在推进的重大项目。九龙仓集团继续竞标香港特区土地。惠誉预计2027-2029年每年土地收购额为50亿港元，这得益于投资组合出售后净现金的改善。

资本支出可控： 九龙仓集团未来几年资本及开发支出预算为163亿港元，而2025年该预算为25亿港元。这主要涉及香港特区物业的建设支出。其待售的香港特区开发项目库存中，大部分为豪宅单位，销售速度可能较慢，且仍受市场条件制约。尽管如此，惠誉预计内部现金流大致可覆盖资本支出。

同业分析

尽管中国写字楼市场的疲软影响了九龙仓集团的出租率和EBITDA表现，但其强劲的财务状况仍为其SCP提供了支撑。九龙仓集团的SCP比希慎兴业有限公司(Hysan Development Company Limited，简称“希慎兴业”，00014.HK，BBB/稳定)高一个子级。希慎兴业的评级受其较弱的财务状况所制约，其贷款价值比(LTV)约为30%，EBITDA利息覆盖倍数为2.0倍，尽管其规模更大且资产组合质量更强。

九龙仓集团的SCP比太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)低两个子级。太古地产的物业组合规模大得多，且在中国香港特区及中国内地许多主要城市分布更为广泛。

惠誉关键评级情景假设

- 2026年投资组合收入增长0.9%，2027年下降1.3%(2026年上半年：1.3%)

- 2026-2027年投资组合EBITDA利润率为67%(2026年上半年：67%)

- 2026-2028年股权投资股息收入每年约10亿港元(2025年：18亿港元)

- 2026-2027年开发及资本支出每年约54亿港元(不包括土地收购成本)

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 下调会德丰信用状况的内部评估

-会德丰提供支持意愿减弱

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

惠誉预计短期内不会采取任何正面评级行动。

流动性与债务结构

截至2026年上半年末，九龙仓集团持有234亿港元现金，足以覆盖其24亿港元的短期债务。该公司还持有约300亿港元的股权投资，这为其提供了额外的财务灵活性。

发行人简介

在香港特区上市的九龙仓集团专注于中国内地的投资物业和房地产开发，以及在香港特区开发豪华住宅。该公司还持有香港特区具有重建潜力的地块股权，并拥有物流业务和酒店管理业务。