​惠誉：确认万达商业及万达香港“CC”长期外币发行人评级

久期财经讯，11月4日，惠誉确认大连万达商业管理集团股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd，简称“万达商业”)和万达商业地产(香港)有限公司(Wanda Commercial Properties (Hong Kong) Co. Limited，简称“万达香港”)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“CC”。

万达商业的IDR与惠誉对其母公司大连万达集团股份有限公司(Dalian Wanda Group Co., Ltd.，简称“大连万达集团”)的内部信用评估相关联，这是依据惠誉《母子公司评级关联性标准》中“子强母弱”的评级路径，大连万达集团对万达商业在法律层面的围栏影响以及获取和控制程度为“开放”。

鉴于万达商业在2026年上半年发行总额5.1亿美元债券，其短期再融资风险有所缓解，惠誉将其独立信用状况(SCP)评级从“cc”上调至“ccc-‌”。此外，惠誉预计其稳定的经营现金流、来自联营企业的股息收入以及进一步的资产处置将足以覆盖债务偿付需求。

惠誉根据其《母子公司关联性评级标准》授予万达香港和万达商业评级。发行人评级反映出信用风险很高。

关键评级驱动因素

受母公司信用状况制约：惠誉根据《母子公司评级关联性标准》中“子强母弱”的评级路径，基于对大连万达集团并表信用状况的评估，对万达商业进行评级。该集团的状况反映了“极高”的信用风险水平，主要受流动性紧张和高再融资风险驱动。

惠誉评估在法律层面的围栏影响为“开放”，因为没有任何具有法律约束力的限制措施能阻止该集团从万达商业提取现金。惠誉将资金获取和控制程度也评估为“开放”。尽管万达商业在现金管理方面保留了一定程度的独立性，但其流动性和融资渠道受到银行的限制，银行会将两家公司的信用状况并表考虑。

短期再融资风险缓解： 惠誉上调了万达商业的SCP，以反映其短期再融资风险的降低。该公司分别于2026年2月和4月发行了3.6亿美元和1.5亿美元的债券。所得款项用于赎回2026年和2027年分期到期、并于2028年2月最终到期的4亿美元债券。

流动性紧张： 惠誉预计万达商业的流动性将持续紧张。截至2026年6月底，该公司披露现金余额为46亿元人民币，而短期债务高达330亿元人民币。鉴于其庞大的理财产品及可交易金融资产组合可能面临变现限制，惠誉未将其计入现金信用。惠誉认为，经营现金流可能不足以覆盖2028年2月到期的3.6亿美元债券。该公司计划通过进一步处置资产及联营企业的股息收入来偿还债务。

经营稳定;资产处置：考虑到2026-2028年期间为偿还债务而处置购物中心的情况，惠誉预计万达商业的租金EBITDA将稳定在每年100亿至120亿元人民币。尽管计划中的资产处置面临执行风险，但该投资组合从中长期来看，很可能从2025年的约270家购物中心缩减至约200家。惠誉认为，投资性房地产的EBITDA仍足以覆盖银行贷款及其他贷款的利息支出。购物中心的高出租率为租金收入的可预测性提供了支撑。

同业分析

万达商业的业务状况与龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited，简称“龙湖集团”，BB-/稳定，00960.HK)相似。万达商业的流动性更为紧张，因其非受限现金和自由现金流无法覆盖其短期债务到期额，而龙湖集团凭借其可用现金和经营现金流拥有充足的流动性缓冲，足以满足其近期债务到期需求。

惠誉关键评级情景假设

惠誉对发行人的评级情景中的关键假设：

- 2026-2028年年收入为150亿至180亿元人民币(2025年：210亿元人民币)

- 2026-2028年EBITDA利润率为70%-75%(2025年：77%)

- 2026年扣除并购及资产剥离前的自由现金流为负70亿元人民币，2027年转为正30亿元人民币，2028年为正30亿元人民币(2025年：30亿元人民币)

- 2026年资产处置产生的现金流为190亿元人民币，2027年为50亿元人民币，2028年为50亿元人民币(2025年：70亿元人民币)

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-任何违约或违约类程序的公告

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-大连万达集团并表信用状况的改善。

-有证据表明万达商业在融资上更加独立于大连万达集团。

流动性与债务结构

截至2026年6月底，万达商业披露的非受限现金为46亿元人民币，不足以覆盖330亿元人民币的短期债务。

发行人简介

万达商业是中国最大的购物中心经营管理企业，亦是惠誉授评的最大商业地产企业之一。