中达证券：地产销售淡季，房企如何应对？

本文来自微信公众号“中达研究”，作者申思聪、蔡鸿飞、诸葛莲昕。原标题为“房企疫情应对信息汇总”。

最新动态

1. 新城控股(601155.SH/1030.HK)

1.1 内部防控措施

公司已于2020年1月23日发出了《关于做好新型冠状病毒感染传播防控的紧急通知》，成立了疫情防控专项小组，运用公司信息化平台建立了疫情日报制度。

1.2 履行社会责任

公司于2020年1月26日向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。该笔捐款将汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护人员的工作激励与安全维护。

另外，公司于2020年1月30日宣布，旗下全国各地的新城吾悦广场，对全体商户自1月25日至2月13日期间的租金，实施减半政策，与社会各界携手共渡难关。

1.3 疫情对销售的影响

2020年1月份公司合约销售金额预计在113亿元左右，同比略有增长。2019年公司销售项目中，湖北省项目19个，占全部项目总数的4%，武汉市项目7个，占全部项目总数的1%。2019年公司湖北省合约销售金额为119亿元，占比4.39%，武汉市合约销售金额为47.59亿元，占比1.58%。湖北省在公司总体业务中的占比较低，对公司业务不构成重要影响。

1.4 线上售房与推盘节奏

根据各地政府最新要求，截至2020年1月31日，公司全部销售案场的70%左右处于关闭状态，开放的销售案场均已完成体温计、口罩及消毒物品采购，每日进行全面消杀。

为降低销售案场临时关闭导致的客户到访量下降对销售造成的不利影响，公司积极开辟线上阵地，集团统一的“小新e房”已完成开发和功能试运行，很快投入全面使用，并通过微信、抖音、第三方渠道等进行有效补充，全面保障客户的线上看房、互动咨询和业务下单工作，并通过出台一系列有效的保障政策确保客户线上无忧下单。

在正常年份，1、2月为传统春节淡季，公司上半年的推盘主要集中在二季度，受疫情影响被抑制的需求有望在疫情得到控制后逐步释放，预计疫情不会对全年销售产生较大影响。

1.5 经营目标展望

公司在应对各种风险方面具有较为丰富的经验，在完成2019年度主要经营目标的基础上，公司将追求稳健、高质量、可持续的发展，2020年度各项经营目标暂未调整。

1.6 开复工与拿地情况展望

在正常年份，公司项目一般都在正月十五后陆续复工，按最新国务院及各地方政府应对疫情的复工时间来看，公司湖北省以外的大部分在建项目的年后复工不会受影响，公司将密切跟踪各地政策，对所在地项目作出及时调整。公司目前也没有修正全年的开工和拿地总量计划，公司将量入为出，谨慎拿地，综合考虑销售回款、项目盈利能力、疫情影响等因素，在确保现金流安全的前提下为投资者创造价值。

1.7 现金流支出与资金铺排情况

公司已经做好有关资金安排，确保现金流安全。截至2019年12月31日，公司货币资金总额超过600亿元，未付土地款约25亿元，即使未来销售受疫情影响严重，公司也可以应对上半年的工程款支出、各项费用支出及到期债务本息兑付。

1.8 公司融资情况更新

境外方面，公司2020年到期美元债为3亿美元(1月26日到期，目前已完成本息兑付)，公司把握去年12月和今年1月的发行时间窗口，顺利完成了合计7亿美元的新债发行。境内方面，继大型股份制银行、城商行新增授信和放款后，国有五大行中已有三家给公司新增放款。同时，海口吾悦广场经营性物业贷已落地。

公司将密切关注各监管机构关于企业融资的最新政策，并保持积极沟通，提前做好各项再融资的工作安排。

2. 旭辉控股集团(884.HK)

2.1 疫情对销售、开发、交房、货值、买地、租金等的影响

短期销情有一定影响，中长期需观察疫情的发展和政策的调整;

1-2月是传统淡季，部分地区增加网上看房等销售途径;

在手可售货值超过1000亿，覆盖一季度的销售需求;

工程、买地都处于春节休息时间;

合理的在途比，运营弹性增加推售灵活度;

租金方面，商业项目占比小，影响有待观察;

2.2 疫情对武汉销售的影响

19年末武汉可售货值37.5亿，占比3.8%;

武汉土储含旧改项目，价格合理，分批入市;

2019年武汉项目销售占比3.9%，共78亿;

2.3 资金流动性

2019年回款率超90%，流动性充足;

1月已完成两笔境外美元债及银行贷款的融资;

2020年内到期的债务还款已安排好，现金流无压力。

3. 融信中国(3301.HK)

3.1 线上销售情况

目前融信已经启动了线上售楼平台“融信HELLO社区”，以便为客户提供线上顾问、认购及签约的全方位服务。

3.2 物资捐助情况

融信首批500万防疫医疗物资已经捐助至武汉。

3.3 疫情对销售的影响

销售方面，短期内会产生一定的影响。2020年1月，公司合约销售额73.58亿元，合约销售面积34.11万平方米，单价21,574元/平方米。

3.4 现金支出情况

2020年上半年，融信境外回售21s 8.25%美元债约2000万美元，境内无到期公司债;2020年下半年，融信境外到期美元债约2亿美元，境内到期公司债约31.75亿人民币，无其他刚性还款需求及重大未付土地款，公司将保持充裕的流动性。

3.5 武汉及湖北土储影响

截至目前，融信并未在武汉及湖北区域拿地，公司土储集中于长三角、福建、中原及西南一二线城市。疫情期间，公司将只会在适当的形势下考虑拿地。

3.6 现金情况

截至2019年年末，公司管理账统计现金余额约人民币340亿元。假设在未来三个月未产生任何预售的情况下，现金余额仍将维持在约人民币220亿元的水平。

4. 阳光城(000671.SZ)

4.1 公司2020年短期债务情况

截至2019年末，公司有息负债总额1,114.73亿(摘自业绩快报)，其中2020年一季度到期有息负债总额53.62亿，二季度到期有息债务总额62.35亿，2020年上半年到期债务绝对规模相对不大，处于可控范围，具体明细如下：

总体来看，2019年末集团在手货币资金416.6亿元，2020年到期的短期有息负债320.3亿元，现金短债比约1.3。截止目前，公司所操盘的已售未收的销售回款(主要为银行按揭)约为310亿元，公司会加快相关资金回笼，流动性足够应对市场潜在的风险。

4.2 公司湖北省土地储备情况

截至2019年末，公司全口径剩余可售货值约5,550亿元。2017年，公司通过收并购进入湖北市场，陆续进入武汉、黄冈、宜昌、荆州及襄阳5个城市，合计8个项目，截至2019年末，湖北省总土储约为160亿，占公司总土储的2.89%，其中武汉占总土储的1.41%。具体明细如下：

公司在武汉已供货项目基本去化完毕，十里新城三期2019年下半年才开工，全周期计划为2021年供货，中华城A地块写字楼2019年已转自持，中华城B地块因土地整合等问题暂不具备开发条件。湖北省其他城市2020年计划新增供货约36亿，目前来看此部分会受疫情影响产生不确定因素，相对值较小，对总体销售的影响比较有限。

4.3 公司经营情况影响

公司1月新增供货约130亿，加上期初库存货值，101.5亿的销售额较为合理。本次春节假期在1月份且受疫情影响，同比相对有所下降。目前部分城市对于项目售楼部开放及工地开复工做出了不同程度的约束，对公司2020的年销售和供货计划可能会产生影响，公司密切关注疫情情况，并正在相对应做全年供货周期的调整。

4.4 疫情期间公司应对策略

公司将继续贯彻“三收三支”的管理要求，对于投资会相对谨慎，根据市场情况调整供货节奏，充分保证安全的流动性。公司一直存在线上销售平台 APP“阳光房宝”，在此期间会加强线上营销动作和力度，以保证公司的销售计划。公司密切关注各监管机构对企业融资采取的管理措施，公司会积极沟通企业现状，提前做好再融资的工作安排。

5. 世茂房地产(813.HK)

5.1 疫情对湖北土储影响

公司在湖北及武汉的土储占比很小，根据2019中期报告，湖北约5%以下;2019年基本没在武汉拿地。公司在湖北的自持商业基本没有，唯一的酒店也在发挥抗疫贡献。

5.2 疫情对销售及开工影响

公司一季度占全年的销售和推盘计划占比本来也低，比如2019一季度签约仅占全年15%左右。此外，公司多地开启了线上销售模式。

施工方面，一季度除了受到传统春节影响以外，各地假期延长和返工时间延迟会有一定影响。相信疫情转机不远，后续追赶。

5.3 履行社会责任

1月26日，集团宣布捐赠3000万港币，用于抗击新型肺炎疫情。

6. 中梁控股(2772.HK)

6.1 行业较低的负债水平与积极改善的债务结构

按未经审计的管理层合并账目，截至2019年12月31日：

公司的手头现金水平约人民币260亿元，有息负债水平约人民币380亿元;净负债比率约70%水平，属于行业较低水平。境内银行贷款占总有息负债约50%，境内其他贷款占比约39%，境外美元债券占比约11%;2020年到期债务总额水平约人民币150亿元，占总有息负债约40%，负债结构趋于改善及渠道多元化。2020年1月份已完成支付总到期债务约人民币13亿元，其中1季度剩余(2月和3月)到期债务金额约人民币34亿元，2季度总到期债务金额约21亿元，还款资金都已经安排到位。

6.2 良好的流动性和现金流管理

土地款支付能力可控，截至2019年12月31日，估计余下未支付的权益土地款约人民币100亿，已于2020年1月份完成支付权益土地款约人民币30亿,其余部分预期在余下的一季度至三季度期间分摊支付。

自1月起公司已经緊缩资本性开支，加快回款，纵使未来几个月受新型冠状病毒疫情影响销情，公司都具有足够流动性满足支付与业务的资金需求。

6.3 销售展望

公司一直坚持全国布局，拥有全结构的土储，加上中小型项目为主，有效分散区域经济风险。基于现有已购置的土地资源，2020年预期的全口径可售资源超过人民币2,600亿元(包括合联营项目)。

湖北(包括武汉)地区销售占2019年总合同销售额少于2%;占2020年总可售资源少于3%。目前国内部分城市要求暂停开放售楼处及减少公众聚集，公司仍然小步快跑，透過线上销售渠道、亦会上线网上售楼处进行销售及推广。

受新型冠状病毒疫情影响，在疫情未稳定前，预计房地产销售会表现低迷。但公司确信购楼需求只是延后，一旦疫情受控、经济活动恢复，房地产销情必定强力反弹。公司预期本年期供货充足、稳定与地域分散，有信心把握未來的房地产市场的反弹窗口，强力复苏销售。

6.4 购地决策

纵受疫情影响，公司对今年前景并不悲观，预期中央将在疫情受控后，会推出经济刺激措施，并惠及房地产行业。

公司目前已放缓土地收购及建设资本支出、加快回款，未来将努力抓住市场反弹的机会，以捕捉更佳土地入市时机。

6.5 助力抗击肺炎

公司在1月份已向武汉慈善总会捐赠人民币200万元及15,000个N95标准的口罩，为抗击新型肺炎尽一分力。公司在春节前已成立各级疫情防控专项小组，建立疫情预防、监控、报告及相关工作机制，分享最新疫情预防和控制的策略。