中达证券：作为推动经济发展重要角色，大城市未来发展何去何从？

作者：中达证券 2020-02-18 11:55

本文来自微信公众号“中达研究”，作者中达证券分析师申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕/李思琪，原标题《【中达研究|周度专题】疫情之后，大城市发展何去何从?》。

报告要点

专题点评：

大城市在中国城镇化及经济发展中扮演重要角色。在城镇化发展历程中，一种是以美国为代表的大城市派(通过超级大都市带动整体发展)，另一种是以德国为代表的小城市派(认为人口应该均衡分布在规模相当的多个小城市中)。目前我国仍处于人口向大城市集聚阶段的城镇化第二阶段。面对本次疫情冲击，我国大城市在突发事件防护体系及公共资源配套建设等方面仍存一定不足。但不应忽视在都市圈发展过程中，大城市扮演着辐射带动周边城市及提升整体发展水平的重要角色：大城市发展带来的集聚效应有利于优化我国经济结构、提升居民消费水平、增强产业集群效应与科研能力等。

顶层制度设计已逐步明确以大城市发展为主线。《2019年新型城镇化建设重点任务》及《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》均提出将积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，降低落户门槛，进一步促进人口集聚的态度明显;《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》则提出要培育发展一批现代化都市圈，通过发挥核心大城市对周边中小城市、小城镇和特色小镇的带动力，提升城市群竞争力，以中心城市带动都市圈发展城镇化的态度明显。本次疫情过后，大城市在多方面将更进一步完善，从而将更好发挥其在经济发展与城镇化建设中的积极影响。

数据要点：

截至2月13日，本周44个主要城市新房成交量环比上升43%，2020年累计成交量同比下降23%，一、二、三线城市累计同比分别下降20%、17%及30%。

截至2月13日，本周14个主要城市的可售面积(库存)同比上升6.6%;平均去化周期35.6个月，环比上升88%。

截至2月13日，本周15个主要城市的二手房交易建面环比上升140%，2020年累计交易量同比下降13%。

投资建议：

政策方面，本周财政政策及货币政策持续发力，为疫情中经济恢复提供相对宽松的货币环境，为受疫情影响严重行业及企业提供重点支持，各地也积极响应国家部署陆续出台因地制宜政策，其中针对房地产企业的支持政策涉及延期或分期缴纳土地出让金、适度增长信贷规模等多维度。需求方面，房企对土储补仓需求逐渐显露，近期部分地区土地成交市场逐渐恢复，随着因疫情推后的居民购房需求的逐渐释放，房地产市场将逐渐恢复正常运转。政策边际放宽及需求改善的双重利好带来业绩改善空间与修复弹性，维持行业“强于大市”评级。

风险提示：疫情控制具有不确定性;地产行业政策具有不确定性。

报告正文

1. 专题点评

1.1 城市化过程中的大城市派vs.小城市派

因地制宜、因时制宜是第一要义。在城镇化发展的过程中，有两种声音一直围绕其中，一种是坚持以大城市引导城镇化发展，参考美国等国家的发展经验，放开人口自由流动并向几个大城市中集聚，一种是坚持多个小城市共同发展，参考德国等国家的发展经验，认为人口应该均衡分布在规模相当的多个小城市中。美国的超级大都市带动周边地区及整体发展水平，而德国的发展经验则表明小城市的经济发展模式下，大公司分布在小城市中依然为当地及国家带来了较好的经济发展效益，如大众集团总部建立在沃尔夫斯堡，奔驰汽车总部建立在斯图加特等，当然德国多中心的城市发展形态更多与联邦各州同游较大的自主权和相对独立的产业布局相关，各地结合自身资源禀赋发展优势产业，使得全国产业资源布局相对均衡。因此，大城市派与小城市派并没有确定性的孰优孰劣，我们应在发展中结合自身地理及不同阶段经济发展需要等进行选择。

表 1：大城市派vs.小城市派

数据来源：《2018年世界发展报告》，中达证券研究

1.2 大城市在中国城镇化及经济发展中扮演重要角色

我国城市化发展近几年向都市圈发展模式推演，大城市扮演重要角色。中国城镇化发展走过40年，中国城镇人口从1978年的1.7亿增长到2018年的8.3亿。我们经历了2002年之前的撤乡设镇、撤县设市和撤行署设市的数量扩张，2013年之前的开发区建设热潮、新城区建设热潮和撤县设区热潮的规模扩展，近几年，国家的城镇化发展思路开始向都市圈、城市群、城市带的集群发展转变。都市圈等类似的发展模式，本质上是以核心城市作为中心带动周边相对于核心城市规模较小的多个城市共同发展，因此在这一过程中，中心大城市的作用就显得尤为重要。《中国都市圈发展报告2018》指出，除港澳台之外，全国共有34个中心城市都市圈，占到全国总面积的24%，总人口的59%，GDP的78%，其中，以上海为中心的长三角和以广州、深圳为中心的珠三角等7个都市圈发展最为成熟，这体现出大城市在城市化进程推进中的重要作用，辐射带动周边城市提升整体发展水平。

图1：中国重要规划城市群一览

数据来源：中国城乡发展委，中达证券研究

我国城镇化仍处于人口向大城市集聚发展阶段，超100万人口的大城市占比仍有提升空间。典型的城市化进程通常分为四个阶段：第一阶段为农村人口大量向城市转移，各能级城市均得到较快发展。当城镇化率超过50%后，城市化进入人口由中小城市向大城市聚集的第二阶段，城市之间分化加剧。随着城市中心区人口密度上升、大城市病出现以及交通基础设施的逐步完善，城市化进入人口由中心城区向城市郊区转移的第三阶段，即“郊区化”阶段;此阶段通常在城镇化率达到70%后加速。当郊区人口、商业形成一定规模后，部分企业也会将办公地迁至郊区以享受较低的地价;在第四阶段，中心城市外围将形成具备就业、商业等完备城市功能的卫星城，大都市圈逐步成型，城镇化率将达到80%-90%的较高水平。结合当前城镇化率与城市发展实际，我国仍然处于城市化第二阶段的中后段，人口由中小城市向大城市聚集。

图2：我国处典型城市化进程第二阶段，人口由中小城市向大城市聚集

数据来源：美国调查局，中达证券研究

图3：我国人口超100万城市群人口占比仍然较低，尚处占比快速提升阶段

数据来源：世界银行，中达证券研究

经济发展提升的过程中问题仍存，大城市能够起到一定改善及带动作用。其改善及带动作用主要体现在三个方面：1)进一步优化产业结构：我国的三次产业结构占比已由1978年的27.9%、47.9%、24.2%调整到2019年的3.8%、36.8%、59.4%，但与发达国家相比仍存在一定的改善空间，而第三产业尤其是现代服务业的发展需要依靠人口集聚形成分工，大城市在发展的过程中能够吸引人口流入从而产生集聚效应，从而能够有效改善我国产业结构;2)提升居民消费水平：我国居民消费水平已由1978年184元/年提升到2018年的25002元/年，而大城市发展使得人口集聚形成多样化分工从而提供更多社会产品与劳务以供消费，同时大城市发展在促进第三产业的发展的过程中也能够提供更多就业供给从而增加收入，从而有利于居民消费水平的提升;3)增强劳动力学习效应与科研能力：目前我国科研水平较世界发达国家仍有较大差距，而大城市人口集聚能够使得劳动力间学习成本降低、学习效应增强，科研机构、高等院校等机构的集聚便利科研交流从而有利于形成集聚效应提升科研水平。

图4：中国2019年产业结构与日本1995年近似

数据来源：Wind，中达证券研究

1.3 经此一役，大城市的未来更值得期待

《2019年新型城镇化建设重点任务》及《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》均提出将积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，降低落户门槛。文件提出将继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制;超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例等，大幅降低落户门槛，进一步促进人口集聚的态度明显。同时《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出要培育发展一批现代化都市圈，通过发挥核心大城市对周边中小城市、小城镇和特色小镇的带动力，提升城市群竞争力，以中心城市带动都市圈发展城镇化的态度明显。因此大城市仍是国家在未来一段时间发展城镇化及经济中的着重点。本次疫情过后，大城市在多方面将更进一步完善，从而将更好发挥其在经济发展与城镇化建设中的积极影响。

图5：日本的人口总数在下降但人口却依然在向东京集聚

数据来源：PopulationStat，世界银行，中达证券研究

2. 行业表现

2.1 地产开发行业表现

宝龙地产、融创中国、建发国际集团本周涨幅居前。建发国际集团、SOHO中国、合景泰富集团年初至今涨幅居前。

图6：宝龙地产、融创中国、建发国际集团本周涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图7：建发国际集团、SOHO中国、合景泰富集团年初至今涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图8：富力地产、融创中国、万科H本周换手率居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

2.2 物业管理行业表现

佳兆业美好、奥园健康、滨江服务本周涨幅居前。滨江服务、永升生活服务、新城悦服务年初至今涨幅居前。

图9：佳兆业美好、奥园健康、滨江服务本周涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图10：滨江服务、永升生活服务、新城悦服务年初至今涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图11：佳兆业美好、奥园健康、滨江服务本周换手率居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

3. 主要城市成交表现

3.1 新房成交数据

表 2: 主要城市交易量情况，本周1/2/3线城市同比下降

资料来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2020/2/13

表 3: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比上升

资料来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2020/2/13

3.2 二手房成交及价格数据

表 4:主要城市二手房成交量情况，深圳本年至今涨幅较大