中达证券：地产行业销售持续波动，购房补贴提振需求
本文来自微信公众号“中达研究”。原标题为“行业销售持续波动，购房补贴提振需求”。
报告要点
本周，42个主要城市新房成交面积环比上升18%，2021年累计成交面积同比上升5%。北京和上海环比分别上升39%和68%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升17%、9%及下降5%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约134%、74%、52%和53%。
截至12月17日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.4%;平均去化周期12.8个月，平均环比上升14%。南宁和莆田去化周期分别由上周的10个月和14.5个月变动至20.3个月和21.4个月，分别环比上周上升103%和48%。
本周，15个主要城市二手房交易建面环比上升2%。成都和金华环比分别上升200%和28%。2021年累计成交面积同比下降8%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和31%。
本周观点：
本周，在部分城市疫情有所控制、年末房企加大市场营销力度等因素影响下，一、三线城市环比上升较为明显，带动重点城市新房成交环比上升幅度较大，与上周相比环比上升18%。二手房成交方面，杭州、成都等城市本周销售情况下行导致重点城市销售环比有所下滑。
库存方面，受本周部分城市新房销售环比降幅较大影响，主要城市可售面积环比继续上升，如南宁和莆田去化周期环比增速较大导致重点城市平均去化周期环比有所上升。
投资建议:
地方资金补贴或提升购房意愿，政策回暖推动房地产行业稳定健康发展。近期，新房及二手房市场成交环比波动延续、重点城市成交同比仍有所下降，市场信心有待提升。在此环境下，本周多地给予购房补贴，从需求端上缓解购房者资金压力，如杭州给予不同人才类型100-800万元购房补贴、桂林对部分购房者提供按合同额1%发放消费券补贴，缓解购房资金压力有望提高部分消费者的购房意愿，推动房地产行业销售进一步改善。另外，各地强化完善交易市场，如湖南推进“交房即交证”改革、镇江允许交易当事人自愿将房屋交易资金委托给资金托管银行，在促进交易效率同时加强市场监管力度，进一步规范存量房市场秩序。本周，中央政策侧重强调防范债务风险及推动产业发展，如银保监会强调要稳妥处置大型实体企业债务风险，部分房企就理财和债券提出兑付方案，加快推动企业风险处置工作;另一方面，国务院发布冷链物流发展规划，加快完善社会相关发展体系，部分已在此领域布局的房企或有望获益。目前，行业及金融政策持续调整，相关政策的托底或有利于部分房企加强资金流动性;行业整体依然保持“房住不炒”及“三稳”基调，部分房企有望继续维持自身资金面稳定、资源禀赋、业务结构稳健的竞争优势。维持行业“强于大市” 评级。
风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩;宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;疫情控制具有不确定性。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，中国新城镇、上实城开、万科海外本周涨幅居前。海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前。
图 1：中国新城镇、上实城开、万科海外本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：易居企业控股、世茂集团、花样年控股本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，浦江中国、金融街物业、彩生活本周涨幅居前。和泓服务、中海物业、第一服务控股年初至今涨幅居前。
图 4：浦江中国、金融街物业、彩生活本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：和泓服务、中海物业、第一服务控股年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：金科服务、世茂服务、保利物业本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2021/12/17
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约12.8个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2021/12/17;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2021/12/17
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2021/12/12
图 8：一线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2021/12/12
图 9：二线城市二手房价格指数略有下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2021/12/12
图 10：三线城市二手房价格指数略有下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2021/12/12
图 11：四线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2021/12/12
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：中央政策侧重强调防范债务风险及推动产业发展;地方政策强化完善交易市场
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：合生创展拟发行有担保可换股债券;碧桂园等继续回购债券
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司11月销售情况一览
表 6：2021年前11月，绿城中国、合生创展集团等累计销售额增速居前
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究;注：碧桂园、佳兆业集团为权益口径
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.疫情控制具有不确定性。
