中达证券：2月地产投资销售有所下滑，政策对冲修复估值

作者：中达证券 2020-03-16 18:15

本文来自微信公众号“中达研究”，作者申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕，原标题《【中达研究|月报】投资销售有所下滑，政策对冲修复估值——1-2月统计局数据点评及房地产月报》。

报告要点

核心观点：

受疫情影响，2月投资销售同比有所下降。1-2月，全国商品房销售金额累计同比下降35.9%(去年全年增长6.5%);销售面积累计同比下降39.9%(去年全年下降0.1%);销售下滑主要系疫情影响线下销售渠道。1-2月，开发投资累计同比下降16.3%(去年全年增长9.9%);拿地方面，土地供给的减少与经济活动的停滞使得房企前2个月土地购置力度明显下降，购置土地面积与土地成交价款分别下滑29.3%与39.2%。整体而言，2月投资和拿地数据符合预期，后期将随经济活动恢复而出现反弹。

新开工同比大幅下滑，竣工面积增速再次转负。受前期停工停产等防控措施的影响，房企1-2月新开工出现明显下降，房屋新开工面积同比下降44.9%(去年全年增长8.5%)。房屋竣工面积1-2月累计同比下降22.9%，增速再次转负。由于新开工面积仍大于竣工面积，1-2月房屋施工面积同比小幅增长2.9%。新开工面积的大幅下降或将对短期市场供给造成一定影响，预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

开发资金来源同比下滑，定金及预付款增速降幅明显。1-2月，房地产开发资金来源累计同比下降17.5%(去年全年增长7.6%)。拆分来看，国内贷款累计下降8.6%(去年全年为增长5.1%);自筹资金累计同比下降15.4%(去年全年增长4.2%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑23.9%和12.4%(去年全年分别增长10.7%和15.1%)。由于商品房销售出现一定停滞，房地产开发资金来源中的定金及预收款和个人按揭贷款降幅较为明显。随着房地产销售活动的逐步恢复，房企开发资金来源也将得到一定改善。

疫情之下销售遇冷，推盘同比明显下滑。2月，45城新房成交量环比下降77%，同比下降71%;当年累计成交量下降38%(上月下降15%)，一、二、三线城市分别下降34%、31%及45%。肇庆、湛江、南京和金华累计增幅较大，而长春、泉州、淮南、吉林累计降幅较大。截至2月末，14城新房去化周期为70.2个月，平均环比上升378%，同比上升255%。二手房方面，2月，15城二手房交易量环比下降79%，同比下降68%;截至2月末，15城累计交易量同降30%(上月降7%)。金华、深圳、青岛二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

各线土地成交增速回落，溢价率快速上升。1-2月，百城住宅用地累计成交建面同比下降36.8%;其中，一线城市下降26.9%，二线城市下降50.6%，三线城市下降23.3%，各线均有所下降。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，在2019年四季度降至低位后，百城住宅类用地成交溢价率明显回升，2月一线溢价率环比升幅较大，土地竞争较为激烈。

投资建议：调整释放悲观预期，政策对冲修复估值。2月统计局数据符合预期，行业基本面将在复工复产后逐步修复。从政策角度看，对刚需及合理改善的友好政策态度能够一定程度对冲疫情影响，同时也有机会提升板块估值水平;近期的市场调整也使得投资者悲观预期有所释放。房地产行业资产价值也将随情绪修复而逐步修复。维持“强于大市”评级。

风险提示：1)楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营;2)受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动;3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性。

报告正文

1. 板块表现：中型发展商股价表现较好

截至2月29日，佳兆业美好、奥园健康和雅生活服务当月涨幅居前;永升生活服务、奥园健康和佳兆业美好年初至2月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。

图1：佳兆业美好、奥园健康和雅生活服务2月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/2/29

图2：永升生活服务、奥园健康和佳兆业美好年初至2月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/2/29

图 3：雅生活服务、奥园健康和富力地产2月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/2/29

2. 行业：投资销售有所下滑，施工面积小幅增长

受疫情影响，1-2月全国商品房销售面积出现一定下滑。1-2月，全国商品房销售金额累计同比下降35.9%(去年全年为增长6.5%);销售面积累计同比下降39.9%(去年全年为下降0.1%)。疫情的冲击使得今年前2个月商品房销售受到较大影响;随着疫情逐步得到控制，各地的线下售楼处也在逐步开放。预计3-4月后商品房销售将会逐渐恢复。

图4：商品房销售额同比出现一定下滑

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图5：商品房销售面积增速明显转负

数据来源：国家统计局，中达证券研究

投资增速明显转负，土地购置降幅扩大。受疫情冲击影响，1-2月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降约16.3%(去年全年为增长9.9%)，地产投资增速近年来首次转负。拿地方面，土地供给的减少与经济活动的停滞使得房企前2个月土地购置力度明显下降，1-2月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑29.3%与36.2%(去年全年分别下降11.4%和8.7%)，降幅明显扩大。土地购置费去年全年同比增长14.5%(2018年全年：+57.0%)，增速持续下滑;由于土地成交价款是土地购置费的领先指标，预计土地购置费增速将继续小幅下滑，进而影响全年房地产开发投资增速。整体而言，2月投资和拿地数据符合预期，后期将随经济活动恢复而出现反弹。

图6：受疫情影响，房地产投资增速近年来首次转负

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图7：房企购置土地面积与成交价款降幅有所扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降

数据来源：国家统计局，中达证券研究

新开工同比大幅下滑，竣工面积增速再次转负。受前期停工停产等防控措施的影响，房企1-2月新开工面积出现明显的下降，房屋新开工面积同比累计下降44.9%(去年全年为增长8.5%)。房屋竣工面积1-2月累计同比下降22.9%，增速再次转负。由于新开工面积仍大于竣工面积，1-2月房屋施工面积同比小幅增长2.9%。新开工面积的大幅下降或将对短期市场供给造成一定影响，预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

图9：新开工面积近期出现明显下滑

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积增速再次转负

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金来源同比下滑，定金及预付款增速降幅明显。1-2月，房地产开发资金来源累计同比下降17.5%(去年全年为增长7.6%)。拆分来看，国内贷款累计下降8.6%(去年全年为增长5.1%);自筹资金累计同比下降15.4%(去年全年为增长4.2%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑23.9%和12.4%(去年全年分别增长10.7%和15.1%)。由于商品房销售出现一定停滞，房地产开发资金来源中的定金及预收款和个人按揭贷款降幅较为明显。随着房地产销售活动的逐步恢复，房企开发资金来源也将得到一定改善。

图11：开发资金来源同比下滑，定金及预付款增速降幅明显

数据来源：国家统计局，中达证券研究

3. 城市：疫情影响销情，推盘同比下滑

3.1 新房数据：疫情之下销售遇冷，推盘同比明显下滑

受新冠肺炎疫情影响，近期房地产销售明显下滑。2月当月，45个主要城市新房成交量环比上月下降77%，同比下降71%;一线城市同比下降63%，二线城市同比下降66%，三线城市同比下降78%。45城截至2月末累计成交量同比下降38%(上月为下降15%)，一、二、三线城市分别下降34%、31%及45%。肇庆、湛江、南京和金华2020年累计交易量分别上升约150%、42%、7%及0%，而长春、泉州、淮南、吉林累计同比下降60%、64%、64%和100%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，疫情对于前2月销情影响较大，部分城市几乎无成交，全年销售或也将受到一定负面影响。

去化周期按月明显上升，一线城市中北京、上海环比上升较快。截至2月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均下降1%，同比平均上升8%;平均去化周期为70.2个月(上月为16.9个月)，环比平均上升378%，同比平均上升255%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为20.4个月、9.7个月、51.0个月和30.4个月，环比上月分别上升251%、292%、139%和228%;同比分别上升108%、320%、151%和33%。整体而言，疫情带来的销量下滑使得主要城市去化周期明显上升。

南宁、北京、长春和贵阳新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。受疫情影响，多数城市2月几乎无新增商品房批售。1月17个重点城市单月新房批售建面为996.6万平，同比下降13.7%，环比下降56.1%;其中，4个一线城市单月同比下降21.7%，环比下降76.5%，13个二线城市单月同比下降12.9%，环比下降52.5%。南宁、北京、长春和贵阳批售建面单月同比增长349.2%、248.0%、118.6%和23.8%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2/29主要城市交易量，各线城市同比均有明显下滑

数据来源：各地房管局，中达证券研究

表 2：截至2月29日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比明显上升

数据来源：各地房管局，中达证券研究

表 3：截至2月末主要城市新房批售情况，南宁、北京、长春和贵阳新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定

金华、深圳、青岛二手房成交面积累计增幅居前。2月，15个主要城市的二手房交易量环比上月上升-79%，同比上升-68%。北京和深圳环比上月分别上升-21%和53%。截至2月末，15城2020年累计交易量同比上升-30%(上月为-7%)。金华、深圳、青岛2020年至今分别累计同比上升63%、53%和-4%，今年以来二手房市场热度较高。

表 4：截至2月末主要城市二手房成交量情况，金华、深圳成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局，中达证券研究

各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨