惠誉：予丽丰控股(01125.HK)拟发行美元MTN计划“B+”评级

久期财经讯，12月22日，惠誉授予中国房地产丽丰控股有限公司(Lai Fung Holdings Limited，简称：“丽丰控股”，01125.HK，B+/负面)拟发行的20亿美元中期票据(MTN)计划“B+”评级，回收率评级“RR4”。该计划由丽丰控股的全资子公司Lai Fung MTN Limited发行，由丽丰控股提供无条件且不可撤销地担保。根据该计划下任何发行的收益将用于再融资和其他一般公司用途。

丽丰控股的评级考虑了惠誉的观点，即其投资性房地产(IP)的EBITDA利息覆盖率将在预测期内趋向于1.0倍(2021年财年为0.6倍)。负面的展望反映了如果有迹象表明如果横琴创新方购物中心的访问量没有如惠誉的预期实现增加，以及由此带来的集团IP、酒店和主题公园收入没有改善，则有可能采取负面的评级行动。

关键评级驱动因素

回收利息覆盖率的不确定性：丽丰控股在2021财年从IPs中获得的租金收入增加至6.82亿港元(2020财年为6.41亿港元)，但由于其IPs(尤其是横琴创新方购物中心)的运营成本较高，从IPs获得的租金EBITDA利润从3.79亿港元降至2.85亿港元。利息覆盖率的回收将取决于横琴创新方购物中心的进展情况以及在上海和广州新建成的商业建筑的租金贡献，这些都存在不确定性。

新投资物业项目在建：丽丰控股有望在未来两年增加130万平方英尺的租赁总建筑面积，这将占其现有物业出租组合的约30%。其中包括可能于2022年第二季度完工的上海闸北广场和于2023年上半年完工的广州海珠广场项目。惠誉预计这些房产将在2024财年带来可观的租金收入。

来自成熟投资物业的稳定现金流：惠誉预计，位于上海和广州的成熟IP投资组合表现将大体保持稳定。总租金收入在2021财年(不包括横琴创新方购物中心)为6.81亿元人民币(2020财年为6.75亿元人民币)。截至2021财年，扣除合同负债和已收定金，丽丰控股还有35亿港元的已竣工物业，这可能为销售收入提供额外的现金流。

未受母公司评级影响：惠誉评定丽丰控股与其母公司丽新发展有限公司(Lai Sun Development Company Limited，简称：“丽新发展”，00488.HK)的关联性为弱，鉴于此，惠誉基于丽丰控股的独立信用状况对其进行评级。丽丰控股与其母公司均为上市公司，尽管两家公司的管理层人员有所重合，但丽丰控股的营运及财务职能与其母公司相独立——丽丰控股主攻中国内地投资物业项目的开发，丽新发展则在其他市场拓展业务。惠誉认为丽新发展的并表资产状况与丽丰控股的资产状况相似。

评级推导摘要

惠誉预计，随着横琴创新方购物中心的扩建以及位于上海和广州的新办公楼开始为其IP收入做出贡献，丽丰控股投资物业的EBITDA利润利息覆盖率在预测期内将趋向于1.0倍。丽丰控股的信用状况还得益于其优质成熟的IP投资组合所产生的稳定租金收入，该投资组合主要包括位于上海和广州的写字楼和购物中心。

惠誉认为，丽丰控股更高质量的IP资产及其更强大的融资渠道记录支持了其评级与中国物流资产控股有限公司(China Logistics Property Holdings Co., Ltd，简称：“中国物流资产”，01589.HK，B-/稳定)有两个子级的差异，中国物流资产具有相似的资产规模(IP价值约25亿美元)和投资物业的EBITDA利息覆盖率(2020年为0.8倍)。

关键评级假设

- 2022至2024财年，投资物业租金收入每年达到7-9亿港元(2021财年为6.82亿港元)

- 2022至2024财年，投资物业 EBITDA每年达到3.5亿-5.5亿港元(2021财年为2.95亿港元)

- 2021至2024财年，资本支出每年为5亿-10亿港元(2021财年为8亿港元)

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-若丽丰控股的投资物业EBITDA/毛利息保障倍数的比于2022财年升至1.0倍，则惠誉可能调整其评级展望至稳定。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 2022财年丽丰控股的投资物业EBITDA/毛利息保障倍数的比未升至1.0倍;

-丽丰控股的酒店及主题乐园EBITDA营运业绩持续疲软;

-丽新发展的并表财务状况减弱。

流动性及债务结构

截至2021财年，丽丰控股持有28亿港元的可用现金以及19亿港元的限制性现金，足以覆盖其4.7亿港元的短期借款和13亿港元的可回售债务。该公司还有一笔3.5亿美元债券将于2023年1月到期。

发行人概况

丽丰控股的核心业务包括在中国投资和开发服务式公寓、住宅、办公和商业地产，以及开发和运营文化、休闲、娱乐和相关设施。