中达证券：深圳楼市率先变动，全国有望年中复苏
本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|专题】从核心城市楼市看地产销售趋势》。
报告要点
深圳市场领先全国商品房成交量价变动，二手房市场变化更为敏感。2011年来，除因棚改货币化安置等为下沉市场带来大量购房需求的时期以外，各线城市的商品房单月销售面积增速、新房及二手房价格变化走势均呈现出一定的一致性，同时各线城市的变化时间存在一定差异：一线城市商品房成交量价变动领先全国约2个季度，且二手房的变动领先于一手房约1-2个月。深圳为一线城市中商品房市场变化最为领先的城市：近年一线城市新房市场拐点未呈现明显差别，但深圳二手住宅成交量价的变动明显领先于其他一线城市，如2017年/2020年深圳二手住宅单月成交面积同比增速分别领先其他一线城市约6个月/2个月回正，2019-2020年二手住宅价格领先其他一线城市约1年企稳回升。
供需缺口、房地产金融化等综合因素驱动了深圳市场的领先性。1)较大的供需缺口驱动刚需群体对市场变化更为敏感：良好的产业和经济发展态势、宽松的落户政策等为深圳带来了大量人口，2015-2020年新增常住人口合计约440万人;同时，2015-2020年深圳商品住宅批售面积仅约2942万方。较大的供需缺口一定程度上使得刚需、刚改等人群对政策和市场变化更为敏感。2)部分投机购房群体违规炒作带动深圳市场变动：过去深圳的房地产市场中存在部分违规炒作群体，房地产金融化的发展也使得深圳市场对政策变化更为敏感。
深圳新房成交面积有所回升，市场热度尚待恢复。2021年2月二手房参考价机制的出台在一定程度上影响了深圳的房价上涨预期，叠加2021年Q1-Q2新房供给偏少(深圳乐居数据显示2021年Q1-Q2合计约1.5万套，Q3和Q4分别约1.6万套和1.8万套)，Q2深圳商品住宅成交面积处近三年低位。进入下半年后，推盘规模提升、按揭放款提速、部分楼盘促销等带动深圳新房成交面积有所回升;然而，对后续房价走势的预期和对期房交付的担忧等因素使得深圳新房市场的热度尚未恢复，部分网红楼盘的打新热度明显下滑、近月的新房成交面积也有所波动、深圳新房成交面积同比增速2021年以来仍呈现下降趋势。
深圳二手房市场出现触底迹象，全国销售有望于年中出现复苏。2021年Q4以来，深圳二手房市场出现一定触底迹象：一方面，11月起深圳二手住宅成交面积有所回升;另一方面，近期深圳二手住宅成交价格逐步趋近于参考价(根据乐有家的数据，2021年8月起深圳二手住宅成交价与参考价偏差10%以内的房源比例开始明显提升，2021年10-12月分别达到55%、56%和49%，明显高于参考价出台初期的约10%)。二手房成交价与参考价趋同在一定程度上反映出深圳市场对住房价格的预期正更趋平稳，在此环境下二手住宅成交面积的回升或更源于合理刚需的支撑，深圳二手房市场有望企稳。在深圳二手房市场过去的领先性和2021年深圳住宅用地供应规模保持相对充裕(全年成交住宅类用地规划建面约513万方、2012-2019年合计约576万方)的背景下，未来数月深圳的新房成交规模也有望在二手房市场情绪的传导和充足的新房供应下有所回暖;根据一线城市新房市场对全国新房销售情况转向的领先性(一线新房市场通常领先全国约2个季度)，全国新房销售或有望在年中出现复苏。
风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;部分公司信用状况可能影响项目交付及购房者信心。
报告正文
1. 一线城市率先变动，深圳市场领先全国
过去行业销售转向时，一线城市商品住宅成交量价的变化通常领先全国，二手住宅价格领先新房价格变动。2011年来，除因棚改货币化安置等为下沉市场带来大量购房需求的时期以外，各线城市的商品房单月销售面积增速、新房及二手房价格变化走势均呈现出一定的一致性，同时各线城市的变化时间存在一定差异：一线城市商品房成交量价变动领先全国约2个季度，且二手房的变动领先于一手房约1-2个月。例如，成交量方面，根据Wind和国家统计局的数据，2015年，全国商品房单月成交面积同比增速于2015年4月起回正，一线城市均领先全国5个月回正、二线城市领先全国6个月回正。住房价格方面，一线城市住房价格的变动相对最快、且二手房价格变动更为领先，2014-2015年一线城市新房价格于2014年12月企稳回升、早于二线/三线城市5个月/9个月，二手房价格于2014年10月停止下跌、早于二线/三线城市6个月/8个月;2020年5月一线城市新房价格环比涨幅开始回落、早于二线/三线城市1个月/3个月，二手房价格环比涨幅则于2020年4月达到阶段高点、早于二线/三线城市2个月/4个月。
图 1：一二线城市商品房单月成交面积同比增速变动相对领先
数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究
图 2：一线城市住宅价格变动相对最快，二手房价格变动领先
数据来源：国家统计局，中达证券研究
从具体城市来看，深圳为一线城市中商品房市场变化最为领先的城市。新房方面，深圳新房成交面积当月同比增速的拐点在2017年领先其他一线城市半年、2019年来与其他一线城市未呈现明显差别;另外，2016年来，较为严格的新房限价使得四个一线城市的新建商品住宅价格指数变动拐点相近。然而，深圳在二手住宅成交量价的变动上明显领先于其他一线城市，例如，2017年3月起深圳二手单月住宅成交面积同比增速开始回升、北京及广州则于2017年9月方才触底，2020年3月起深圳二手住房单月成交面积同比增速即已回正并维持高位、北京及广州二手住房单月成交面积合计值的同比增速则于5月方才回正并逐步开始回升;从住房价格上看，深圳二手住宅价格的变动仍领先于其他一线城市，如2019年一季度深圳二手住宅价格率先企稳回升、北京及上海则分别在2020年一季度开始回升。
图 3：近年深圳新房成交变动时点与其他一线城市相若
数据来源：地方房管局，中达证券研究
图 4：新房限价等使四个一线城市新房价格拐点相近
数据来源：地方房管局，中达证券研究
图 5：深圳二手房成交量变动领先北京及广州合计情况
数据来源：国家统计局，中达证券研究;注：上海二手房成交面积数据缺失
图 6：深圳二手住宅价格变化领先其他一线城市
数据来源：国家统计局，中达证券研究
较大的供需缺口、房地产金融化等综合因素共同驱动了深圳市场的领先性。
产业发展、落户宽松等带动人口增长，商品住宅供给相对较少。快速的产业和经济发展、宽松的落户政策等为深圳带来了大量人口和住房需求，2010-2020年，深圳常住人口CAGR达到5.5%，均大幅领先全国(0.5%)。与此同时深圳在过去数年内的商品房供应相对新增人口而言较少(2015年至2020年合计商品房批售面积约4555万方、商品住宅批售面积约2942万方、新增人口合计约440万人)，较大的供需缺口一定程度上使得刚需、刚改等人群对政策和市场变化更为敏感。
图 7：深圳常住人口增速大幅快于全国
数据来源：国家统计局，地方统计局，中达证券研究
表 1：2015年来深圳批售面积相对新增人口较少
数据来源：深圳市统计局，深圳市规土委，中达证券研究
部分投机购房群体违规带动深圳市场变动。过去深圳的房地产市场中存在部分违规炒作群体，房地产金融化的发展也使得深圳市场对政策变化更为敏感。例如，根据深圳市住建局等七部门发布的对涉及“深房理”调查的进展，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。
2. 深圳新房成交呈现波动，二手房现触底迹象
下半年来深圳新房成交面积有所回升，近月呈现波动。2020年疫情后深圳新房市场快速恢复，新房成交面积呈现逐月上升趋势。2021年2月二手房参考价机制的出台在一定程度上影响了深圳的房价上涨预期，叠加前两季度新房供给偏少(根据深圳乐居的数据，2021年Q1-Q2合计约1.5万套，Q3和Q4分别达约1.6万套和1.8万套)，二季度深圳商品住宅成交面积处近三年低位。进入下半年后，新房推盘规模提升及按揭放款提速等带动深圳新房成交面积有所回升;然而，对后续房价走势的预期和对期房交付的担忧等因素使得深圳新房市场的热度尚未恢复，部分网红楼盘的打新热度明显下滑、近月的新房成交面积也有所波动、新房成交面积同比增速2021年以来仍呈现下降趋势。
深圳新房价格涨幅2021年8月后明显放缓。在下半年开发商资金普遍偏紧、深圳新房供应规模提升的背景下，部分深圳新盘开始出现打折活动，根据央视新闻的报道，临近年底部分深圳楼盘通过打折、推出特价房等方式促销。从国家统计局的数据来看，2021年8月深圳新建商品住宅价格指数环比增速达到阶段高点1.0%、其后快速下降。
图 8：深圳新房成交面积同比增速2021年来呈下降趋势
数据来源：深圳市规土委，中达证券研究
图 9：2021下半年起深圳新房成交面积规模有所回升
数据来源：深圳市规土委，中达证券研究
图 10：深圳新房价格环比涨幅2021Q3后明显放缓
数据来源：国家统计局，中达证券研究
深圳二手房成交面积有所回升、价格环比降幅开始收窄。2021年2月覆盖深圳三千余个小区的二手房参考价机制对深圳二手房市场的冲击极为显著，3月以后二手房成交面积持续下滑、二手住宅价格指数环比快速回落。进入四季度后，深圳二手房市场出现回暖迹象，11月起二手房成交面积小幅回升、10月起二手住宅价格指数环比降幅收窄;年末的回暖可能来自于季节性因素、部分刚需群体难以持续延后购房需求、按揭放款提速、二手房成交价格已有所回调等因素。
图 11：深圳二手住宅成交面积11月起有所回升
数据来源：深圳市规土委，中达证券研究
图 12：深圳二手住宅价格指数环比降幅10月起收窄
数据来源：国家统计局，中达证券研究
深圳二手住宅的成交价逐步趋近于参考价，预期平稳、成交放量下深圳二手房市场有望企稳。在二手房参考价出台后，深圳二手房的价格深圳报价有所下跌、成交价逐步趋近于参考价。根据中原地产的数据，2021年下半年后报价下跌房源开始高于报价上调的房源;根据乐有家的数据，2021年8月起深圳二手住宅成交价与参考价偏差10%以内的房源比例开始明显提升，2021年10-12月分别达到55%、56%和49%，明显高于参考价出台初期的约10%。二手房成交价与参考价趋同在一定程度上反映出深圳市场对住房价格的预期正更趋平稳，在此环境下二手住宅成交面积的回升或更源于合理刚需的支撑，深圳二手房市场有望企稳。
图 13：2021年下半年后深圳二手房报价下调占比提升
数据来源：中原地产，中达证券研究;注：低于50%说明报价下跌房源的占比高于报价上调房源占比
图 14：深圳二手住宅成交价下半年起快速趋近于参考价
数据来源：乐有家，中达证券研究
领先指标出现触底迹象，全国销售有望于年中出现复苏。如前所述，深圳的二手房市场近期呈现出一定的企稳迹象，刚需购房群体有望在未来数月支撑深圳二手房市场的复苏。在深圳二手房市场过去的领先性(深圳二手房通常领先新房市场1-2个月)和2021年深圳住宅用地供应规模保持相对充裕(全年成交住宅类用地规划建面约513万方、2012-2019年合计约576万方)的背景下，未来数月深圳的新房成交规模也有望在二手房市场情绪的传导和充足的新房供应下有所回暖;而根据一线城市新房市场对全国新房销售情况转向的领先性(一线新房市场通常领先全国约2个季度)，全国新房销售或有望在年中出现复苏。
图 15：深圳2021年住宅类用地供应相对充足，为成交复苏提供条件
数据来源：Wind，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.部分公司信用状况可能影响项目交付及购房者信心;
4.疫情控制具有不确定性。
