中达证券：商品房销售市场持续波动，保障房建设再获金融支持

作者：中达证券 2022-02-14 13:50

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升205%，2022年累计成交面积同比下降43%。北京和上海环比分别上升85%和58%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降36%、34%、54%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降52%、50%、25%、26%。

截至2月11日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.4%;平均去化周期20.4个月，平均环比上升24%。杭州和宁波去化周期分别由上期的2.0个月和16.8个月变动至3.6个月和24.9个月，分别环比上升82%和48%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升481%。北京和金华环比分别上升787%和706%。2022年累计成交面积同比下降47%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降78%、47%和53%。

本周观点：

本周，受春节假期影响，重点城市新房及二手房销售环比大幅上升。新房成交方面，一、二、三线城市新房成交面积环比同时上涨，其中，三线城市涨幅最大(环比上涨321%)，带动新房成交环比上升205%。二手房成交方面，重点城市二手房成交环比呈上升现象，带动二手房成交环比有所上升。另外，由于2022年过年时间较早，周内新房及二手房成交同比略有下滑。

库存方面，在农历新年商品房市场交易较弱的影响下，重点城市平均去化周期环比涨幅较大，环比上升24%。

投资建议:

预售资金监管政策边际改善，优质房企或将更具竞争力。近期，中央政策主要从改善资质较好房企的流动性、加快推进“租购并举”策略实施等方面推动行业良性循环：1)调整预售资金监管办法，部分房企资金链稳定性或有望改善：近日，消息称相关部门明确全国各地统一预售资金规定、可根据项目合同及工程造价等核定预售金额度、且房企可提取使用监管金额度之外的剩余资金，或有望更好规范地方监管机构在设置项目预售金方面的措施、缓解部分房企在开发方面的资金压力;另一方面，房企提取剩余资金有助于加强资金流动性，从而使房企能够在继续保障购房者权利的前提下，使自身财务状况维持相对稳定，持续推动房地产行业的稳定发展。2)加快推进“租购并举”：周内央行及银保监会提出具有保障性租赁住房认定书的项目的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障房的金融和信贷支持或将有效加快地方项目建设进度，有望实现使新居民、青年人有房可住的目标;另外，由于相关贷款不再占用房地产贷款额度，金融机构可用于按揭贷款等方面的金额或将有所增加，对商品房销售或有一定促进作用。目前，龙头房企销售波动较大(根据克而瑞数据，22年1月百强房企单月销售额同比大幅下滑)、部分国企央企继续开展并购业务，在行业内部分化愈加明显的大环境下，项目竞争力及流动性较强的房企将更具竞争优势。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，阳光100中国、中国奥园、富力地产本周涨幅居前。银城国际控股、富力地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。

图 1：阳光100中国、中国奥园、富力地产本周涨幅居前