中达证券：去化周期环比有所下降，并购债券规模持续扩大

作者：中达证券 2022-02-22 13:30

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升64%，2022年累计成交面积同比下降33%。北京和上海环比分别上升205%和88%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、23%、45%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降40%、44%、11%、15%。

截至2月18日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期20.0个月，平均环比下降1%。宁波和上海去化周期分别由上期的23.1个月和4.1个月变动至15.8个月和3.5个月，分别环比下降31%和14%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升42%。东莞和杭州环比分别上升127%和120%。2022年累计成交面积同比下降38%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降75%、38%和46%。

本周观点：

受春节假期网签延后等因素影响，上周全国商品房销售基数较大，带动本周重点城市新房及二手房销售环比涨幅有所收窄。新房成交方面，二、三线城市成交面积环比增长速度有所减缓，分别由上周环比上升297%/321%至本周上升59%/48%;从地域来看，北部为唯一环比呈现负增长的地区，环比下降11%。二手房成交方面，除苏州成交环比有所下降，其他主要城市成交面积环比持续上升，带动本周环比有所上升。

库存方面，本周新房成交环比上升，宁波、上海等地去化周期环比降幅较大，带动重点城市平均去化周期环比下降1%。

投资建议:

房企项目并购再获金融支持，地方调整首付比例或可提振市场信心。本周，房企间项目并购政策推进情况持续向好，多家金融机构加大对房企并购融资的支持力度：1)并购融资服务更加成熟，如招商银行与大悦城控股签署100亿元的并购融资战略合作协议，业务品种在包括了并购贷款等原始产品的同时，增加了针对企业并购需求而创新的各类融资产品、并提供“绿色通道一站式”服务，使并购产品能够更好地满足特定项目的融资需求。2)并购债券投放规模有所扩大，如平安银行/兴业银行计划发行首期50亿元/不低于100亿元的房地产并购主题债券，加大并购债的投放力度或有助于加快行业出清进度，在维护行业良性循环的基础上，进一步提高业内优质房企的集中度。需求侧调控方面，部分城市进行户籍制度改革、定向给予购房补贴及下调住房按揭首付比例，如浙江提出杭州以外地区全面放开专科以上学历毕业生的落户限制、高校毕业生在本地工作可享受2-40万不等的租购房补贴、山东菏泽下调住房按揭首付比例(最低可达20%)，住房政策边际改善或有望提振市场信心、满足更多优质人才的购房刚需、促进本地商品房交易市场的有序回升。短期内，财务结构稳健、开展并购业务较为活跃的国企及央企将更具竞争优势。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，旭辉控股集团、莱蒙国际、粤港湾控股本周涨幅居前。银城国际控股、富力地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。

图 1：旭辉控股集团、莱蒙国际、粤港湾控股本周涨幅居前