中达证券：2月房企累计销售增速持续下滑，多地放款速度有所加快
本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队。
报告要点
事件描述：
克而瑞发布2022年2月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2022年2月销售同比继续呈现负增长，2月累计销售金额同比下降43.4%，2月单月销售金额同比下降46.5%。
事件评论:
百强房企单月销售额同比降幅继续扩大。2022年1-2月，TOP100房企实现销售额1.05 万亿元，同比下降43.4%(2022年1月为下降40.7%);实现销售面积0.70 亿平方米，同比下降43.6%(2022年1月为下降44.4%)。2月，在市场情绪波动延续、春节假期较早等因素影响下， 百强房企单月成交额同比降幅进一步扩大。
中小型房企单月及累计销售额持续下滑。截至2022年2月末，各规模房企的累计销售额增速继续下滑，其中累计销售额排名11-50名的房企累计销售额降幅最大，同比下降47%(排名前10名及51-100名的房企分别为同比下降42%和38%)。2月单月销售额表现方面，累计销售额排名11-50名的房企下行速度最快，达55%(累计销售额排名前10名和51-100名的房企为下降42%和32%)。2022年1-2月累计销售额降幅较小的房企为时代中国(-15%)、远洋集团(-18%)、建发房产(-22%)、碧桂园(-24%)、合景泰富(-25%)。
个人住房贷款等政策边际改善，地方加强预售资金监管。2月，中央及地方陆续出台提振市场情绪、促进商品房销售的相关政策：1)多地下调住房按揭首付比例、金融机构放款周期有所缩短，如山东菏泽下调首付比例、贝壳研究院数据显示2月103个重点城市平均放款速度较上月缩短12天，信贷政策有所改善或可提升消费者的购房意愿，推动相应地区商品房销售有所增长。2)部分城市进行户籍制度改革及给予特定人才购房补贴等，如浙江允许杭州以外地区的专科以上学历毕业生落户、且给予本地引进人才租住房补贴等，上述政策的实施有助于提高城市的人才吸引力、扩大潜在住房消费群体，通过给予补贴或可缓解新市民在购房方面的资金压力，从而更好地满足更多居民的购房刚需，进一步实现促销售、去库存、推动行业良性循环的目标。3)部分城市持续强化房企预售资金监管办法，保障购房者的合法权利，如海口要求开发企业将购房人的按揭贷款在特定时限内划转至监管账户，或有效缓解购房者对部分房企信用风险暴露产生的担忧情绪、市场预期有望逐步回升。当前地方政策在维持行业平稳发展的同时，仍聚焦于提升消费者购房意愿、促商品房销售等方面。
投资建议：
本月，受春节假期等因素影响，商品房销售累计及单月同比同步下滑。近期，虽然市场情绪依然有所波动，但行业政策面持续边际改善、部分城市加大对购房者的金融支持力度，或助力未来商品房销售企稳。目前，自身业务结构稳定、流动性较强的房企或更具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
克而瑞发布2022年2月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2022年2月销售同比继续呈现负增长，前2月累计销售金额同比下降43.4%，2月单月销售金额同比下降46.5%。
百强房企单月销售额同比降幅继续扩大。2022年1-2月，TOP100房企实现销售额1.05 万亿元，同比下降43.4%(2022年1月为下降40.7%);实现销售面积0.70 亿平方米，同比下降43.6%(2022年1月为下降44.4%)。2月，在市场情绪波动延续、春节假期较早等因素影响下， 百强房企单月成交额同比降幅进一步扩大。
图1：2022年1-2月TOP100房企累计销售额同比下降约43.4%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 2：2022年2月TOP100房企单月销售额同比下降约46.5%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 3：2022年1-2月TOP100房企累计销售面积同比下降约43.6%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 4：2022年2月TOP100房企单月销售面积同比下降约42.6%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
中小型房企单月及累计销售额持续下滑。截至2022年2月末，各规模房企的累计销售额增速继续下滑，其中累计销售额排名11-50名的房企累计销售额降幅最大，同比下降47%(排名前10名及51-100名的房企分别为同比下降42%和38%)。2月单月销售额表现方面，累计销售额排名11-50名的房企下行速度最快，达55%(累计销售额排名前10名和51-100名的房企为下降42%和32%)。2022年1-2月累计销售额降幅较小的房企为时代中国(-15%)、远洋集团(-18%)、建发房产(-22%)、碧桂园(-24%)、合景泰富(-25%)。
图 5：中小型房企单月销售额持续下滑
数据来源：克而瑞，中达证券研究
个人住房贷款等政策边际改善，地方加强预售资金监管。2月，中央及地方陆续出台提振市场情绪、促进商品房销售的相关政策：1)多地下调住房按揭首付比例、金融机构放款周期有所缩短，如山东菏泽下调首付比例、贝壳研究院数据显示2月103个重点城市平均放款速度较上月缩短12天，信贷政策有所改善或可提升消费者的购房意愿，推动相应地区商品房销售有所增长。2)部分城市进行户籍制度改革及给予特定人才购房补贴等，如浙江允许杭州以外地区的专科以上学历毕业生落户、且给予本地引进人才租住房补贴等，上述政策的实施有助于提高城市的人才吸引力、扩大潜在住房消费群体，通过给予补贴或可缓解新市民在购房方面的资金压力，从而更好地满足更多居民的购房刚需，进一步实现促销售、去库存、推动行业良性循环的目标。3)部分城市持续强化房企预售资金监管办法，保障购房者的合法权利，如海口要求开发企业将购房人的按揭贷款在特定时限内划转至监管账户，或有效缓解购房者对部分房企信用风险暴露产生的担忧情绪、市场预期有望逐步回升。当前地方政策在维持行业平稳发展的同时，仍聚焦于提升消费者购房意愿、促商品房销售等方面。
表 1：2月部分地区金融政策主要聚焦调整首付比、公积金贷款制度等
数据来源：政府网站，中达证券研究
表 2：2022年2月房企销售情况，时代中国、远洋集团等累计销售额同比降幅较小
数据来源：克而瑞，中达证券研究
投资建议：
本月，受春节假期等因素影响，商品房销售累计及单月同比同步下滑。近期，虽然市场情绪依然有所波动，但行业政策面持续边际改善、部分城市加大对购房者的金融支持力度，或助力未来商品房销售企稳。目前，自身业务结构稳定、流动性较强的房企或更具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.疫情控制具有不确定性
