中达证券：金融支持加码，如何利好湾区？

作者：中达证券 2020-05-18 11:00

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕，原标题《【中达研究】金融支持加码，如何利好湾区?——周度专题&数据》。

报告要点

专题研究：

此时出台大湾区金融支持政策助力经济增长，湾区发展独具优势。中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局四部门联合发布的《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》从金融支持角度进一步细化了对大湾区建设的制度支持，更大程度上强调了大湾区金融市场的开放。疫情在一定程度上使全球经济增长承压，我国在近月先后针对经济增长的重点区域长三角和粤港澳大湾区出台了金融支持政策，或将在一定程度上助力当前整体经济的增长。

大湾区发展独具优势，有望借力金融支持政策加速发展。产业结构方面，大湾区产业结构较为优秀，第二、第三产业占比高于全国。金融业为深圳支柱产业之一，在2018年对深圳市税收的贡献达22.37%，为全市纳税第一的产业，此次文件出台或将进一步为深圳金融业的发展提供支持。人口方面，广州、深圳分别位列人口吸引力指数第1和第2位，东莞排名较2018年上升3位至第5位，仅次于四个一线城市。优秀的经济发展水平和较为宽松的落户政策为人才引入提供了条件。交通方面，截至2017年底，粤港澳大湾区高速公路里程已经超过4000公里，是全国高速公路网密度最高的地区之一，核心区的路网密度已经超过纽约、东京、伦敦三大湾区。虎门大桥、港珠澳大桥、高速铁路等基础设施的建设日趋完善，为促进区域内部交流和扩大金融开放奠定了基础。

大湾区建设稳步推进，布局房企或将共享发展红利。珠三角9城每年贡献的商品住宅销售额约占全国的10%左右，商品房市场较为活跃。由于深圳土地供需矛盾较为突出、佛山等热点卫星城市地价增长较快，因而已在大湾区有所布局的房企或将持续受益于既有土地资源的释放。展望未来，随着大湾区建设持续推进，尚未进入大湾区的房企或可采取与湾区房企合作(如旭辉与花样年合作获取深圳坪山项目)或收并购(如世茂收购粤泰等公司大湾区项目)等方式以相对合理的土地成本进入大湾区市场，与区域共享发展红利。

数据要点：

截至5月15日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升47%，2020年累计成交面积同比下降25%。

截至5月15日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.4%;平均去化周期14.9个月，环比下降0.7%。

截至5月15日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升121%，2020年累计交易面积同比下降22%。

投资建议：

本周，4月统计局数据表明行业基本面保持继续修复态势，土地成交价款累计增速已然回正，在一定程度上体现出近期土地市场的火热和房企较为乐观的预期。政策方面，央行再提“房住不炒”，山东全省降低落户门槛、北京优化积分落户政策，行业基调维持平稳。在持续改善的基本面和较为稳定的政策环境下，行业相关资产价值将有望迎来修复。维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 金融支持加码，如何利好湾区?

1.1 细化金融支持，助力经济增长

以深化改革、扩大开放为背景，粤港澳大湾区建设快速落地。2016年3月，十三五规划中提出要推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设;同月，国务院印发文件明确要求广州、深圳携手港澳，共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群。2017年3月，政府工作报告中明确提出“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，同年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳大湾区建设正式启航。2019年2月，国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，从发展目标、城市定位、交通建设、产业布局及区域合作等方面对大湾区建设进行了纲领性规定，到2035年基本形成国际一流湾区和世界级城市群框架。粤港澳大湾区的提出和建设以深化改革、扩大开放为背景，在近年政策的持续支持下快速发展。

此时出台大湾区金融支持政策助力经济增长。近期中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局四部门联合发布的《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》从金融支持角度进一步细化了对大湾区建设的制度支持。在2019年《规划纲要》的基础上，此次文件更大程度上强调了大湾区金融市场的开放，在支持本外币流动、扩大跨境资本项目开放等方面提出了更多具体的落地方案。疫情在一定程度上使全球经济增长承压，我国在近月先后针对经济增长的重点区域长三角和粤港澳大湾区出台了金融支持政策，或将在一定程度上助力当前整体经济的增长。

图 1：珠三角贡献GDP约9%

数据来源：Wind，广东省统计局，中达证券研究;注：珠三角指大湾区广东省内9市，下同

图 2：长三角贡献GDP约23%-24%

数据来源：Wind，长三角年鉴，中达证券研究

表 1：大湾区谋划建设快速推进，细化支持政策频出

数据来源：政府网站，中达证券研究

近年来，大湾区的建设和发展在多方面稳步推进，使大湾区能够在此时成功借力金融支持政策，实现进一步的发展。

产业方面，大湾区产业结构较为优秀，第二、第三产业占比高于全国。除GDP总量占全国比重较高以外，大湾区整体的产业结构亦较为优秀，随着经济发展水平的提高，大湾区第二、第三产业占比较高，第一产业占比较低。区域内核心城市深圳和广州的第二、第三产业占比显著高于全国，广州的第三产业占比高于深圳。优势产业方面，广州在汽车制造、电子信息、石化、轻工制造等产业具备优势，代表企业包含广汽集团、广药集团、中国石化等;深圳以高新技术产业、金融业、现代物流业和文化创意产业为四大支柱产业，代表企业包含华为、中兴、顺丰、招商银行、中国平安等，其中金融业在2018年对深圳市税收的贡献达22.37%，为全市纳税第一的产业，此次文件出台或将进一步为深圳金融业的发展提供有力支持。

图 3：珠三角第二、第三产业占比较高

数据来源：Wind，国家统计局，地方统计局，中达证券研究;注：2018年数据

人口方面，大湾区城市人才引入与落户政策更为包容，人口吸引力较强。产业的发展带来人口的流动，近年来，在随着大湾区的产业发展，区域常住人口持续增加。深圳及广州拥有在一线城市中更低的落户门槛、更为友好的人才引入激励机制和更为包容的人口环境，根据百度地图《2019年度中国城市活力研究报告》，广州、深圳分别位列人口吸引力指数第1和第2位，东莞排名较2018年上升3位至第5位，仅次于四个一线城市。优秀的经济发展水平和较为宽松的落户政策为人才引入提供了条件。

图 4：珠三角常住人口及户籍人口随产业发展稳步增长

数据来源：Wind，广东省统计局，中达证券研究

表 2：广州、深圳、东莞人口吸引力居全国前列

数据来源：百度地图《2019年度中国城市活力研究报告》，中达证券研究

交通方面，大湾区各地交通网络发达，珠三角9城与港澳交流频繁。截至2017年底，粤港澳大湾区高速公路里程已经超过4000公里，是全国高速公路网密度最高的地区之一，核心区的路网密度已经超过纽约、东京、伦敦三大湾区。2018年4月，广东省发改委启动了《粤港澳大湾区城际铁路建设规划(2020-2030年)》编制工作，未来粤港澳大湾区有望建成“一小时城轨交通圈”。虎门大桥、深圳湾大桥、港珠澳大桥、高速铁路等基础设施的建设使大湾区内部交流的便利性得以提升，也为本次文件中强调的扩大金融开放奠定了基础。

表 3：大湾区内部基础设施建设日趋完善，助力湾区实现内部频繁交流

数据来源：政府网站，中达证券研究

1.2 湾区整体市场活跃，各城市表现有所分化

大湾区房地产市场较为活跃，珠三角9城近年平均贡献全国销售额超10%。境内位于大湾区内的9座城市每年贡献的商品住宅销售额约占全国的10%左右，商品房市场较为活跃。始于2014年中后期的较为宽松的行业基调导致了全国房地产销售的快速增长，由于珠三角区域经济发展水平较高，投机性需求更为旺盛，带动了2015-2016年珠三角房价和销售面积的共同快速上涨，销售额增速快于全国。2017年较为密集的调控后，相对较强的购买力仍为商品住宅价格提供了一定支撑，但投机性需求受到抑制，珠三角地区商品房销售面积快速回落，销售额增速低于全国。整体而言，珠三角房地产市场虽有所波动，但其在全国商品住宅销售中的占比仍然较高，市场较为活跃。

图 5：珠三角约贡献全国商品住宅销售额的10%

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

图 6：近年珠三角商品住宅销售均价增速快于全国

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

图 7：珠三角商品住宅销售面积2015年大幅上涨，其后快速回落

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

图 8：珠三角商品住宅销售额增速2015-2016年大幅高于全国，2017年后有所回落

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

大湾区内部城市房地产市场并非均好，产业导入、人口情况及经济发展水平等带来分化。在广东省内9个大湾区城市中，各城市商品住宅成交规模差异较大。深圳、广州作为大湾区核心城市，商品房成交规模最大，2018年商品住宅销售额分别达3177亿元和2456亿元。卫星城市中，佛山、惠州和东莞商品住宅销售额较大，中山、江门和肇庆销售额较小。大湾区内部城市商品住宅成交规模出现分化的原因在于各城市产业发展情况的差异，进而导致人口流入情况和居民购买力的不同。值得注意的是，江门和肇庆本年至今商品房成交面积复苏情况较好，其原因在于江门、肇庆在产业发展方面滞后于其他湾区城市，近年湾区城市内部产业西移叠加上述城市商品住宅价格相对较低，共同驱动了近期江门及肇庆的商品住宅市场的发展。

图 9：大湾区城市商品住宅销售额规模差别较大

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

图 10：产业发展及经济水平差异导致销售规模分化

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

图 11：产业发展水平导致人口增长速度差异

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

表 4：本年至今江门、肇庆商品房成交面积复苏情况较好

数据来源：Wind，各地房管局，中达证券研究;注：珠海、中山数据缺失，数据截至2020年5月15日

1.3 资源禀赋优势显著，深耕湾区房企或将持续受益

深圳土地供需矛盾较为突出，既有土地资源优势凸显。深圳作为粤港澳大湾区的一大核心城市，其商品住宅销售额在区域内最大，而深圳的土地供需方面则存在一定矛盾。以2019年的实际情况为例，2019年深圳实际供应住宅类用地规划建筑面积179.4万平方米，根据《深圳市城市规划标准与准则》，未来大部分居住用地容积率控制在3.5-4.5之间，以容积率4、住宅计容建筑面积为90平方米计算，共可提供住房8.0万套。而2019年深圳户籍人口新增约40万人，假设每套住房居住3人，则增加的户籍需求需要约13.3万套住房方可满足，土地供需矛盾较为突出。中长期来看，供给方面，根据日前发布的《深圳市2020年度建设用地供应计划》，2020年深圳全市计划供应建设用地1200公顷，其中计划供应居住用地293.2公顷，已较去年计划的150公顷增加近一倍;但受限于深圳三面环海、北部直接与东莞及惠州接壤的地理环境，中长期土地供给或仍将承压。需求方面，深圳常住人口及户籍人口持续增加，户籍人口占常住人口比重较低，落户门槛亦较低，因而尚未落户的常住人口或将持续转化为户籍人口，进而对商品房需求提供支撑;同时，作为大湾区城市中金融业较为发达的城市，在此次文件出台后或将引入更多金融相关人才，中长期需求或将继续增大。整体而言，深圳的土地供需矛盾较为突出，因而在深圳拥有较多土地资源的房企具备明显优势。

图 12：深圳近年宅地供给较为稀缺

数据来源：Wind，深圳市规划和自然资源局，中达证券研究

图 13：深圳常住人口及户籍人口持续增加，户籍人口占比较低

数据来源：Wind，深圳市统计局，中达证券研究

热点卫星城市土地价格持续上涨，较早布局房企利润空间更为充足。大湾区房地产市场的火热态势传导至土地市场，使得热点卫星城市土地成交楼面价快速上涨，土地成本占销售均价比例亦有所上升，在一定程度上压缩了项目的利润空间。以佛山为例，2015年末起，佛山住宅类用地溢价率大幅上升，带动成交楼面价快速上涨，地价涨幅大于房价涨幅导致地售比由2014年的23.6%上升至2016年的63.1%。近期，佛山的土地市场竞争仍然激烈，4月溢价率达37.8%。此次文件的出台或将进一步加快大湾区的产业建设和转移，在重点卫星城市已有布局较多的房企亦有望受益。

图 14：佛山宅地楼面价占销售均价比重近年上升

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 15：佛山宅地溢价率2016-2017年达到高位，近期亦明显回升

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 16：时代中国、佳兆业集团、合景泰富集团位于大湾区的土地储备面积占比较高

数据来源：公司公告，中达证券研究;注：大湾区包含港澳及珠三角9城，合景泰富集团为权益口径

尚未纳入土储的旧改项目亦为房企大湾区土地资源的重要组成部分。大湾区各城市城镇化率整体较高，2018年末珠三角9城城镇化率达85.9%，因而城市更新需求较其他区域更强，进而导致了大湾区内旧改项目较多。深耕湾区的房企多在旧改方面有所涉猎，尚未纳入土储的旧改项目亦可为公司带来大量货值。另一方面，旧改项目的推进时间较一般开发项目更长，流程更为繁杂，因而对团队能力、旧改经验及开发商品牌均有一定要求;丰富的旧改经验和在当地认可度较高的品牌使得上述房企在旧改项目的持续获取上具备优势。截至2019年末，佳兆业集团旧改项目预计货值达2.5万亿元，位于大湾区的旧改项目占地面积达99%;龙光地产城市更新土储货值达4006亿元，其中约95%位于大湾区;中国奥园位于大湾区的城市更新项目预计可售资源约达2019亿元。丰富的大湾区旧改储备项目将有望进一步支持房企的销售增长及业绩释放。

图 17：大湾区大部分城市城镇化率高于全国平均

数据来源：Wind, 中达证券研究

1.4 大湾区建设稳步推进，布局房企或将共享发展红利

布局湾区房企或将持续受益于区域发展。综上所述，大湾区整体房地产市场较为活跃，内部各城市在商品住宅成交规模上仍存在分化，前期表现较弱的江门及肇庆已在近期随着产业西移而有所增强。房企方面，由于深圳土地供需矛盾较为突出、佛山等热点卫星城市地价增长较快，因而已在大湾区有所布局的房企或将持续受益于既有土地资源的释放。展望未来，随着大湾区建设持续推进，尚未进入大湾区的房企或可采取与湾区房企合作(如旭辉与花样年合作获取深圳坪山项目)或收并购(如世茂收购粤泰等公司大湾区项目)等方式以相对合理的土地成本进入大湾区市场，与区域共享发展红利。

2.行业表现

2.1 地产行业表现

本周，毅德国际、福寿园、易居企业控股涨幅居前。建发国际集团、福寿园、合生创展集团年初至今涨幅居前。

图 18：毅德国际、福寿园、易居企业控股本周涨幅居前