中达证券：上周房地产销售波动加剧，政策发力持续

作者：中达证券 2022-07-25 14:18

本文来自微信公众号“中达研究”。原标题《【中达研究|周报】销售波动加剧，政策发力持续》

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升3%，2022年累计成交面积同比下降38%。北京和上海环比分别下降15%和上升22%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降31%、34%、47%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、42%、57%。

截至7月22日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期14.5个月，平均环比上升11%。苏州和广州去化周期分别由上期的4.9个月和10.1个月变动至7.8月和14.0个月，分别环比上升60%和39%。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降3%。金华和厦门环比分别下降49%和22%。2022年累计成交面积同比下降27%。深圳、南宁和东莞2022年累计同比分别下降57%、10%和29%。

本周观点：

本周，一线城市新房成交环比涨幅最大，三线城市环比降幅持续收窄，带动重点城市新房成交面积环比上升3%、同比降幅收窄1%。从区域上看，福州、广州两地成交环比上升较多，带动珠三角及南部其他城市成交面积环比增速较快。二手房成交方面，重点城市二手房成交面积环比持续波动，周内环比有所下滑。

库存方面，受近期销售波动影响，重点城市可售面积环比基本持平，去化周期环比继续上升。

投资建议:

地方政策助力房企“保交楼”，南京深圳持续优化人才购房条件。周内华南城宣布债券展期、景瑞控股公告7月票据预计不能支付，体现出部分房企流动性持续承压，带动市场信心进一步下沉。但由于多举措政策的陆续出台，或有助于改善企业流动性。住宅销售方面，部分一线及强二线城市持续优化购房政策或可提升青年人的购房意愿，如南京进一步降低落户门槛、深圳企业首创青年人才共有房计划，随着人才补贴及降低房贷利率的持续推广，潜在刚性购房需求或有所增加，有助于带动城市住房销售增长。另外，针对近期断供事件不断发酵，本周四川遂宁等地相继提出解决方案，主要聚焦于通过地方政府帮扶化解企业发展难题，在后续“保交楼”及销售企稳的带动下，部分房企资金面或呈现边际改善，行业风险或有所缓解、购房者信心有望出现回升。近期，地方保租房相关政策频发，如成都支持居民闲置住房纳入保租房房源库，红土创新、中金两只保租房REITs交易所获批，未来保租房建设或有较大的发展空间，部分在此领域有所布局的房企或可率先受益。

近期，受部分民企违约事件等因素影响市场情绪维持地位。随着烂尾项目逐步重启及房企融资渠道改善，企业流动性压力有望得到缓解，进而推动市场信心回升、促进行业的销售企稳。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，莱蒙国际、建业地产、力高集团本周跌幅较小。越秀地产、绿城中国、建发国际集团年初至今涨幅居前。

图 1：莱蒙国际、建业地产、力高集团本周跌幅较小