中达证券：8月商品房销量小幅回升，多地调整限购限售政策

作者：中达证券 2022-09-19 15:50

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|月报】单月销量小幅回升，多地调整限购限售——8月统计局数据点评及房地产月报》。

报告要点

单月销售小幅回正，累计销售降幅收窄。1-8月全国商品房销售金额累计同比下降27.9%，与上月同期相比降幅收窄0.9pct;销售面积累计同比下降23.0%，与上月相比降幅收窄0.1pct。单月销售方面，近期需求侧政策持续发力，叠加部分楼盘促销销售，8月单月销售有所回升，销售金额环比上升约4.29%，销售面积环比上升约4.94%。随着需求端进一步改善，未来销售市场或可稳步回升。

销售改善、地方保交付政策带动累计竣工降幅收窄。本月销售小幅回升及偿债高峰结束缓释了部分头部房企流动性压力，结合地方“保交楼”政策影响，1-8月竣工面积累计同比下降21.1%，降幅较上月收窄2.2pct;但由于市场预期依然较弱，房地产行业开发投资完成额持续下滑，累计同比下降1pct至-7.4%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降49.7%和42.5%，降幅与上月相比分别下滑1.6pct和收窄0.5pct。目前销售面波动延续，行业基本面筑底企稳，多数投资者态度较为谨慎，未来若销售面回升或可带动地产开发投资数据复苏。

开发资金来源与上月持平，信贷政策推动国内贷款及个贷降幅收窄。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降25.0%，降幅较上月基本持平。拆分来看，国内贷款累计下滑27.4%(1-7月：-28.3%);自筹资金累计同比下滑12.3%(1-7月：-11.4%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑35.8%和24.4%(1-7月：分别下降37.1%和25.2%)。近期支持信贷投放等相关政策陆续落地，带动国内贷款及个贷累计同比降幅收窄;同时，融资端政策边际改善推动定金及预收款降幅同比收窄。在相关政策的持续发力下，未来行业融资端或可进一步改善。

单月新房成交降幅收窄，城市去化增速放缓。8月，45城新房成交面积环比下降11%，同比下降30%;当年累计成交面积同降38%(7月：-39%)，一、二、三线城市分别下降29%、34%及47%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，而盐城、常州、淮安、淮南累计同比降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为19.3个月，平均环比上升11%，同比上升99%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比下降3%，同比上升22%;截至8月末，15城累计成交面积同降22%(7月：-27%)。成都二手房成交面积累计增幅居前。四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌出售量指数继续下降。

各线成交下降速度减缓，溢价率维持平稳。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约48.9%;其中，一线城市下降28.5%，二线城市下降47.0%，三线城市下降51.9%，各线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，8月单月止涨转跌。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，一、三线城市住宅用地成交溢价率小幅上升，8月单月整体溢价率环比基本持平。

投资建议：融资及销售端复苏或共同推动行业基本面回稳，维持“强于大市”评级。近期各地纾困政策高频或可改善市场预期;叠加需求侧政策陆续落地，或进一步促进销售回升。融资端政策边际改善有望带动地产投资数据复苏，形成行业的正向循环，推动行业基本面复苏。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：高信用房企股价表现较好

1.1 地产开发行业表现

截至8月31日，越秀地产、绿城中国和莱蒙国际当月涨幅居前;越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至8月末涨幅居前。

图1：越秀地产、绿城中国和莱蒙国际8月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/7/31

图2：越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至8月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/7/31

图 3：易居企业控股、正荣地产、旭辉控股集团8月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/08/31

1.2 物业管理行业表现

截至8月31日，银城生活服务当月涨幅居前;华润万象生活、万科海外、银城生活服务年初至8月末跌幅较小。

图 4：银城生活服务8月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/08/31

图 5：华润万象生活、万科海外、银城生活服务年初至8月末跌幅较小

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/08/31

图 6：金科服务、融创服务、碧桂园服务8月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/08/31

2. 行业：销售小幅提升，投资低位企稳

累计销售降幅小幅收窄，销售面筑底企稳。1-8月，全国商品房销售金额累计同比下降27.9%(1-7月：同比下降28.8%);销售面积累计同比下降23.0%(1-7月：同比下降23.1%)。在各地需求侧政策助力下，商品房销售额降幅收窄0.9个百分点，销售面积降幅与上月基本持平。在整体行业政策相对宽松的情况下，若市场预期回升有望带动商品房销售回暖。

图 7：商品房销售降幅进一步收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图 8：商品房销售面积降幅较上月基本持平

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开发投资继续下滑，土地成交价款降幅小幅收窄。1-8月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降7.4%(1-7月：同比下降6.4%)，降幅扩大1个百分点。拿地方面，尽管近期地方拿地要求有所降低，但受到销售持续波动、前期融资端收窄等影响，土地市场热度维持低位，1-8月土地成交价款降幅与上月基本持平，购置土地面积降幅较上月小幅扩大，分别累计下滑42.5%和49.7%，较1-7月分别收窄0.5个百分点和扩大1.3个百分点，反应出目前房企拿地积极性较弱，土地市场回暖尚需时日。土地购置费方面，1-8月同比下降25.0%(1-7月为增长25.4%)，整体趋势与土地购置相符。整体而言，8月土地投资数据较弱，随着销售面复苏或带动相关数据回升。

图 9：房地产投资降幅进一步扩大

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图 10：房企购置土地面积与成交价款降幅收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图 11：土地购置费降幅有所扩大

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开工降幅继续扩大，竣工降幅小幅收窄。受防控、房企流动性承压影响，近期房地产行业开发进度出现一定迟滞，带动新开工降幅持续扩大。1-8月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降37.2%(1-7月：下降36.1%);房屋竣工面积同比下降21.1%(1-7月：下降23.3%)，同比降幅小幅收窄。近期，由于销售小幅回升及各地推进“保交付”等因素带动8月单月竣工面积同比有所收窄;目前，融资端政策已有所改善，央行等监管机构在信贷政策方面的表态亦较为积极，或有利于缓解由疫情、融资等方面带来的开发压力。

图 12：新开工面积降幅继续扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图 13：房屋竣工面积降幅有所扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金增速首次回正，资金面改善格局延续。1-8月，房地产开发资金来源累计同比下降25.0%(1-7月：下降25.4%)。拆分来看，国内贷款累计下降27.4%(1-7月：增长28.3%);自筹资金累计同比下降12.3%(1-7月：下降11.4%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑35.8%和24.4%(1-7月分别下降37.1%和25.2%)。由于支持信贷投放等政策相继落地，8月国内贷款、个人按揭贷款累计同比降幅收窄;同时，商品房销售额降幅收窄，带动房地产开发资金来源中的定金及预收款降幅小幅收窄;但流动性依然较弱使得整体开发资金来源降幅与上月基本持平。

图 14：开发资金来源降幅与上月相比基本持平

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：去化周期上升，推盘环比回升

3.1 新房数据：各线销量下滑，推盘环比回升

各线城市销售面积同比下滑，累计成交同比降幅基本持平。8月当月，45个主要城市新房成交量环比上月下降11%，同比下降30%。一线城市同比下降19%，二线城市同比下降25%，三线城市同比下降42%。45城截至8月末累计成交量同比下降38%(7月：-39%)，一、二、三线城市分别下降29%、34%及47%。江门、青岛、成都和舟山2020年累计交易量分别下降约5%、11%、16%及17%，而盐城、常州、淮安、淮南累计同比下降75%、77%、81%和85%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，各线城市销售皆有不同程度的下滑，主要系去年同期新房成交基数较大及近期市场购房意愿较弱共同作用;房企和投资者在选择城市时需一城一策。

去化周期按月有所上升，温州、莆田环比增速较快。截至8月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均下降1%，同比平均上升11%;平均去化周期为19.3个月(7月：16.5个月)，环比平均上升11%，同比平均上升99%。北京、广州、上海、深圳去化周期分别为22.6个月、3.0个月、17.7个月和11.8个月，环比上月分别下降4%、1%和上升2%、26%;同比分别上升58%、10%、42%和348%。本月，销售持续低位波动带动单月去化周期环比上升;其中，温州、莆田去化周期环比增速较快，分别上升54%、53%，去化周期分别由19.0个月、33.1个月变动为29.2个月、50.5个月，城市去化压力较大。

单月新房批售面积较7月有所增加，北京、深圳新增供应相对充足。8月，17个重点城市单月新房批售建面为873.3万平，同比下降41.5%，环比上升13.0%;其中，4个一线城市单月同比上升17.4%，环比上升39.5%，13个二线城市单月同比下降53.4%，环比上升3.0%。1-8月，17个重点城市累计新房批售建面为6460.3万平，同比下降40.5%(1-7月：-40.4%);其中，4个一线城市累计同比下降3.2%，13个二线城市累计同比下降47.4%。北京、深圳、广州和苏州批售建面累计同比增长8.3%、5.1%和下降6.2%和13.8%，北京、深圳新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2022/8/31主要城市交易量，一线城市同比降幅较小

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至8月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至8月末主要城市新房批售情况，北京、深圳新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定

成都二手房成交面积累计增幅居前。8月，15个主要城市的二手房交易量环比上月下降3%，同比上升22%。北京和深圳单月同比分别下降15%和上升4%。截至8月末，15城2020年累计交易量同比下降22%(7月：27%)。成都上升269%，今年以来二手房市场热度较高;扬州、南宁2022年至今累计同比分别和下降7%、9%，累计降幅进一步收窄。

表 4：截至8月末主要城市二手房成交量情况，成都成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

一线城市挂牌价小幅回升，四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前整体表现较弱，二手房挂牌出售量价皆出现小幅下滑。拆分来看，一线城市二手房挂牌出售量指数维持低位，但价格指数略有上升;二、三、四线城市量价走势与整体表现较为一致，四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图 15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降