中达证券：上周地产销售环比下行，政策仍待加码

作者：中达证券 2022-11-09 10:55

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题：《【中达研究|周报】销售环比下行，政策仍待加码》。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降5%，2022年累计成交面积同比下降33%。其中一线环比上升较多城市为上海、广州，分别环比上升66%、11%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、30%、42%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降78%、71%、64%。

截至11月4日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.4%;平均去化周期16.3个月，环比下降1%。宁波和南京去化周期环比下降较多，分别下降32%和20%，去化周期分别由上期的17.4个月和22.6个月变动至11.7月和18.2个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降3%。其中环比下降较多城市为宝鸡、扬州，环比下降54%、27%。2022年累计成交面积同比下降13%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降44%、45%和53%。

本周观点：

本周重点城市新房及二手房成交小幅回落，成交面积环比分别下滑12pct及4pct。新房成交方面，由于泉州等地成交环比下降较多(环比下滑96%)，带动三线城市新房成交环比下降11%;另受到泰安成交环比下降54%影响，北部地区新房成交环比亦下降54%，共同带动重点城市新房成交面积环比转负。二手房成交方面，我们重点检测的15个城市中12个城市成交环比有所下滑，重点城市二手房成交面积环比继续下行。

库存方面，重点城市去化周期有所缩短，环比收窄34pct。其中上海、广州去化周期环比有所收窄(去化周期环比分别收窄39pct、30pct)，带动一线城市去化周期环比下降3%。虽然温州、南宁去化周期环比维持上升趋势，但分别增速放缓83pct、 19pct，亦带动了重点城市二手房成交面积环比下降。

投资建议:

销售面持续下探，地方需求端政策持续缓释城市住房问题。从近期商品房销售来看，根据克而瑞数据，10月百强房企单月销售金额环比下滑约3.17%，累计销售金额同比下滑44.6%。基于近期整体销售升势较弱，未来地方需求侧政策料将持续加码，尤其是在减轻居民购房资金压力方面，如各地下调首套公积金首付款、阶段性取消首套商贷利率下限等类似政策或将持续推广，有望落地更多城市。另外本周央行行长易纲表示“支持刚性和改善性住房需求”，叠加部分地区出台优惠政策或有望进一步缓解城市住房难题，如德州优先保障当地无自有住房的新青年等群体、南宁放宽灵活就业缴存人住房公积金贷款使用条件等，对促进住宅销售复苏亦有一定的积极作用。随着各地“保交楼”的持续推进及部分机构对高信用房企的融资支持，未来市场信心或逐步回升。二手房交易方面，部分城市二手房政策有所改善，如海口放宽部分二手房交易资金监管范围等或有望提高二手房市场流通性。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，龙光集团、建发国际集团、宝龙地产本周涨幅居前。中渝置地、越秀地产、佳兆业集团年初至今涨幅居前。

图 1：龙光集团、建发国际集团、宝龙地产本周涨幅居前