中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，1月3日，本网站对中资地产美元债近半个月(12月15日至12月31日)的二级市场走势进行了分析。

久期财经根据存续地产美元债的修正久期进行了分类。由于进入假期，与上半月相比，12月下半月整体交投清淡，二级市场平稳，尾部排名的房企估值略有下降，上行动能不足。值得注意的是，平安不动产的PINGRE 3.45 07/29/26已由月初65的历史低位回升至71区间，但较上半年90的均值相比，仍处于较低值。

“三只箭”助力优质地产债上涨，高收益级房企违约再现

如下图所示，12月下半月，投资级中资地产美元债二级市场相对稳定。

收益率涨幅前五的企业中，中国海外发展完成发行国内债“22中海07”和“22中海08”，发行规模各15亿元，票面利率 2.25%和2.70%。

而收益率跌幅在前五的企业中，龙湖集团完成赎回于2023年到期的3.9%的优先票据，同时，其控股股东和主要股东选择收取新股增持股份以代替收取共约14.72亿港元的现金分红，公司现金流得到缓解，旗下美元债估值上行，收益率持续下跌。

越秀地产旗下债券YUEXIU 5.375 10/19/23收益率下跌较大，G利差收窄。此前，越秀地产公布其获授来自银行的3.9亿港元的定期贷款融资，为期12个月。

据久期财经统计，下半月高收益、无评级房企继续推动再融资进程，除个别违约房企外，地产美元债的二级市场保持稳定。

价格上涨前五的房企中，合景泰富集团延续上半月的上涨趋势，于下半月发行2.35亿股股份，每股发行价2.01港元，认购所得款项净额为约4.67亿港元;碧桂园获为期36个月的2.8亿美元定期贷款，并将发行由中债增进公司提供担保、总金额10亿元的3年期中期票据。

相反，力高集团因2022年上半年的合约销售出现较大下滑，为缓解资金流动性问题，集团将暂停其境外债务付款，REDPRO 13 05/27/23在一个月时间内腰斩，由20跌至10；金科股份亦因境内现金流动性严重受限，未能按时兑付JINKE 6.85 05/28/24应付利息。

地方需求侧或仍有调整空间，房企融资与销售已有回暖

根据数据显示，12月16日至12月31日期间，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数上涨3.14，最新报185.88，到期收益率下跌0.6%，最新报19.43%。

国内方面，国有AMC及需求侧政策持续支持地产行业复苏。

下半月，“第三支箭”持续推动房企融资。据分析师统计，目前已有超30家涉房上市企业筹划股权再融资定增计划，用途方向涉及并购重组、配套融资和优化企业资本结构等。此举为优质房企提供了扩大经营优势机会，也为出险房企打开了融资的新道路。

其中，华发股份本轮定增中预计募集资金不超过60亿元，为当前披露预案中募集金额最高的企业；旭辉控股集团目前已完成配售合共8.4亿股，净筹约9.46亿港元；雅居乐集团拟先旧后新配售2.685亿股，净筹约6.17亿港元。

同时，四大国有资产管理公司(AMC)也在加速推进房地产市场风险化解工作。据目前披露数据，中国华融、中国东方资产、中国信达已累计推动及落地房企纾困项目65个，带动复工复产项目规模超过1500亿元。

12月16日，中央经济工作会议再次强调，要坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡;要有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时支持刚性和改善性住房需求。

近期多个核心二线城市加大了对需求侧的调整力度，如重庆出台支持房地产发展16条措施，包括优化商贷住房套数认定、有条件延长认购期促进改善性住房需求、支持刚性住房贷款及调整房企融资政策四个方面。

海外方面，12月22日公布的数据显示，美国第三季度实际GDP年化季环比终值3.2%，预期为2.9%，修正值为2.9%，增长的GDP暂时缓解人们对美国前两季度经济萎缩的担忧。PNC金融服务集团首席经济学家Gus Faucher则表示，考虑到过去一年左右短期和长期利率的快速上升，预计美国通胀将在2023年初放缓，而经济将在明年第二季度陷入衰退。

据久期数据显示，12月内，地产美元债板块的收益率维持缓步下降趋势，已由月初的170%降至现在113%左右的水平，录得下半年最低值。

总的来看，目前地产行业融资与销售已有回暖，“内保外贷”下信用风险事件影响缓和，但短期走强格局或难持续，若房企无法重塑海外资本市场信心，现金流危机导致的违约事件可能还将持续。