中达证券：4月房企销售同增三成，房企格局继续分化
本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题为“【中达研究|点评】单月销售同增三成，房企格局继续分化——4月房企销售数据点评”。
报告要点
事件描述：
克而瑞发布2023年4月房企销售情况，TOP100房企销售持续改善，1-4月累计销售金额同比上升8.7%，较前3月增速加快6.5pct;4月单月销售金额同比上升30.4%。
事件评论:
百强房企销售改善延续，累计销售金额同比增速加快。4月单月销售方面，TOP100房企单月销售金额、销售面积分别为0.64万亿元、0.33亿平方米，分别环比下降约14.7%、23.3%。与前3月相比，百强房企单月销售略有下滑;但与去年同期相比，销售情况改善延续，销售金额及面积分别同比增长30.4%及2.2%。累计销售方面，2023年1-4月TOP100房企实现销售额2.31万亿元，同比增长8.7%(2023年前3月：增长2.2%);实现销售面积1.31亿平方米，同比下降5.1%(2023年前3月：下降7.3%)，累计降幅继续收窄。随着供需政策继续发力及市场预期边际改善，行业销售或有望进一步回暖。
各规模房企表现分化继续，大型房企销售增长较快。房企表现上，各规模房企单月销售继续上升，大型(累计销售额前10名)、中型(累计销售额11-50名)、小型(累计销售额51-100名)房企分别同比上升39.8%、28.1%、14.8%。累计销售额方面，截至2023年4月末，大型、中型房企累计同比分别上升17.3%、8.3%，小型房企累计同比下降9.8%，各规模房企间分化继续。2023年1-4月累计销售额增速较快的房企为保利置业(+229%)、国贸地产(+135%)、越秀地产(+114%)、华发股份(+106%)、中国恒大(+102%)。
地方改善政策持续推进，顶层会议再提推动建立行业发展新模式。4月地方政策持续关注促进市场需求释放，如北京房山区拟试点“一区一策”或有望使政策更具针对性，亦为后续其他城市跟进提供参考。其他地方政策包括：1)提升住房公积金使用效率，如南京公积金提取实现跨行实时支付，安徽淮北、宿州两市拟签订公积金互认互贷协议等。2)房票安置持续推进，如南昌四个中心城区全面推行房票安置等。3)进一步激发潜在购房需求，如杭州钱塘区、临平区相继放宽限购政策，及放宽户籍限制;武汉经开区给予来区工作大学生购房补贴等。4月末，中共中央政治局会议进一步明确“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，房住不炒、满足刚需刚改住房需求、持续推进保交楼的政策方向仍与维护房地产市场健康发展紧密相关。
投资建议：
4月，供需政策持续发力带动百强房企销售逐步回升。在销售复苏和房地产开工情况有所好转的影响下，购房者预期有所回升，为行业整体的销售复苏提供了一定支撑。从结构上看，各城市销售复苏进度仍存在一定差异，在热点城市具备资源禀赋的房企或将更具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
克而瑞发布2023年4月房企销售情况，TOP100房企销售持续改善，1-4月累计销售金额同比上升8.7%，较前3月增速加快6.5pct;4月单月销售金额同比上升30.4%。
百强房企销售改善延续，累计销售金额同比增速加快。4月单月销售方面，TOP100房企单月销售金额、销售面积分别为0.64万亿元、0.33亿平方米，分别环比下降约14.7%、23.3%。与前3月相比，百强房企单月销售略有下滑;但与去年同期相比，销售情况改善延续，销售金额及面积分别同比增长30.4%及2.2%。累计销售方面，2023年1-4月TOP100房企实现销售额2.31万亿元，同比增长8.7%(2023年前3月：增长2.2%);实现销售面积1.31亿平方米，同比下降5.1%(2023年前3月：下降7.3%)，累计降幅继续收窄。随着供需政策继续发力及市场预期边际改善，行业销售或有望进一步回暖。
图1：2023年1-4月TOP100房企累计销售额同比增长约8.7%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 2：2023年4月TOP100房企单月销售额同比上升约30.4%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 3：2023年1-4月TOP100房企累计销售面积同比下降约5.1%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 4：2023年4月TOP100房企单月销售面积同比上升约2.2%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
各规模房企表现分化继续，大型房企销售增长较快。房企表现上，各规模房企单月销售继续上升，大型(累计销售额前10名)、中型(累计销售额11-50名)、小型(累计销售额51-100名)房企分别同比上升39.8%、28.1%、14.8%。累计销售额方面，截至2023年4月末，大型、中型房企累计同比分别上升17.3%、8.3%，小型房企累计同比下降9.8%，各规模房企间分化继续。2023年1-4月累计销售额增速较快的房企为保利置业(+229%)、国贸地产(+135%)、越秀地产(+114%)、华发股份(+106%)、中国恒大(+102%)。
图 5：各规模房企表现分化继续，大型房企销售增长较快
数据来源：克而瑞，中达证券研究
地方改善政策持续推进，顶层会议再提推动建立行业发展新模式。4月地方政策持续关注促进市场需求释放，如北京房山区拟试点“一区一策”或有望使政策更具针对性，亦为后续其他城市跟进提供参考。其他地方政策包括：1)提升住房公积金使用效率，如南京公积金提取实现跨行实时支付，安徽淮北、宿州两市拟签订公积金互认互贷协议等。2)房票安置持续推进，如南昌四个中心城区全面推行房票安置等。3)进一步激发潜在购房需求，如杭州钱塘区、临平区相继放宽限购政策，及放宽户籍限制;武汉经开区给予来区工作大学生购房补贴等。4月末，中共中央政治局会议进一步明确“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，房住不炒、满足刚需刚改住房需求、持续推进保交楼的政策方向仍与维护房地产市场健康发展紧密相关。
表 1：4月地方改善政策持续推进，顶层会议再提推动建立行业发展新模式
数据来源：政府网站，中达证券研究
表 2：2023年4月房企销售情况，保利置业、国贸地产等累计销售金额增速居前
数据来源：克而瑞，中达证券研究
投资建议：
4月，供需政策持续发力带动百强房企销售逐步回升。在销售复苏和房地产开工情况有所好转的影响下，购房者预期有所回升，为行业整体的销售复苏提供了一定支撑。从结构上看，各城市销售复苏进度仍存在一定差异，在热点城市具备资源禀赋的房企或将更具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
