惠誉：予正荣地产(06158.HK)拟发行高级无抵押债券“B+(EXP)”预期评级

久期财经讯，9月23日，惠誉国际评级已将正荣地产集团有限公司(Zhenro Properties Group Limited，B+，稳定，06158.HK，简称“正荣地产”)拟发行的高级无抵押美元债评级定为“B+(EXP)”，回收率评级为“RR4”。

拟发行的票据与正荣地产的高级无抵押债券评级相同，因上述票据将构成了正荣地产的直接和高级无抵押债券。正荣地产打算利用拟发行所得对现有债务进行再融资。

正荣地产一直通过发行股票和内部产生的现金流来偿还债务。惠誉认为，这已将其杠杆率从2019年6月底的55%降至51%左右。

惠誉表示，正荣的杠杆率可以维持在50%左右，因为公司采取的增长战略不如过去两年那么激进。正荣地产的发行人违约评级是由其高质量和多样化的土地储蓄，稳健的合同销售增长，销售流动量和良好的利润率所支撑。评级受到土储较小限制，这造成了一些补充土地的压力，并限制了大规模去杠杆化的空间。

惠誉认为，正荣地产能够维持与“B+”评级相当的杠杆水平。今年上半年杠杆率升至55%，但惠誉认为，随后通过发行股票和内部现金产生偿还债务，杠杆率已降至51%左右。正荣地产在上半年的土地收购支出约为人民币160亿元，约占同期合同销售额的一半。惠誉预测，正荣地产将在2019年投入350亿元人民币用于土地收购，杠杆率将达到50%左右。

惠誉表示，中国房屋建筑商2019年在二线城市的土地收购活动更加活跃，导致土地溢价上升。

惠誉认为，正荣地产在今年上半年年现金/短期债务比率稳定在1.2倍。惠誉还预计，随着成本高价的信托贷款将被相对低成本的融资所取代，受此影响，正荣地产融资成本将继续下降。自2018年IPO以来，正荣地产的融资来源变得多样化。今年上半年，无抵押贷款占总债务的比例从2018年的34%升至41%。该公司继续用离岸融资取代在岸非银行贷款。

正荣地产的土地储备专注于二线城市，业务遍及中国东部、北部、东南部、西部和中部地区。各城市在总销售额中占比较为平均，从而避免了集中化和区域政策风险，推动了正荣地产在过去三年实现了强劲的可归属销售增长，今年上半年可归属销售额达到人民币300亿元。由于一线城市的销售比例较低，平均售价(ASP)从16770元/平方米降至15390元/平方米，但仍高于大多数同为“B+”类同行的平均售价。

惠誉估计，正荣地产截至今年上半年年出售的可归属土地储备足以支撑未来大约2.5年的开发。该公司依靠持续的土地收购来维持合同销售额的增长。这可能会促使正荣地产以市场价格补充土地储备，并可能限制其保持低土地成本的能力，尤其是在该公司在土地招标竞争更为激烈的二线城市收购更多地块的情况下。惠誉预计，正荣地产的土地储备寿命将保持在当前水平，因为正荣地产认为，规模更大的土地储备将限制其灵活性以管理应对政策不确定性。

正荣地产于今年1月19日以平均6311元/平方米的价格收购了新土地，比2018年高出31%。土地成本约占合同总销售额的41%。惠誉预计，息税折旧摊销前利润(EBITDA)将从2018年的水平逐步下降，与大多数其他中国住宅建筑商的趋势相同。