克而瑞：11月楼市供应放量而成交环降，整体市场热度进一步回落延续筑底行情
本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，原标题《市场月报|11月供应放量而成交环降，地市量平价跌仍筑底(2023年11月)》。
11月供应低位回升，成交在10月集中放量后迎来回落：重点30城供应环比上涨30%。成交则环比下降12%，同比减少3%，累计同比增长2%。一线成交环比回调幅度小于二线，不过二线累计同比仍维持正增。各城市环比跌多涨少，仅少数城市诸如成都、西安、杭州等保持坚挺。二手房成交环比增4%，同比增22%韧性仍好于新房。但土地成交规模量平价跌，溢价率仅3.7%为年内次低。
01 新增供应：环比增30%、同比仍跌23% 京沪镐放量
11月，30个重点城市新增供应1265万平方米，环比增长30%，显示临近业绩冲刺期，房企推货积极性略有提升，同比下降23%，仍近5年同期最低，几乎仅为2019年同期高点的三成。
一线供应改善，京沪放量明显。4个一线城市整体预计供应面积263万平方米，环比增长44%，同比下降14%。京沪放量尤为明显，与前11月月均供应量相比增长3成，北京供应高峰期与低谷期交替出现，本月恰逢供应高峰，规模环比倍增，上海十一批次新盘如期推出，供应规模进一步冲高，并突破100万平方米。相较之下，广州、深圳供应虽较低基数的上月有所改善，但仍不及月均值，放量程度相对有限。
二三线城市供应稳步增长。26个重点二三线城市合计供应1002万平方米，环比增长27%，同比下降24%。环比来看，8成以上城市供应规模触底反弹，成都、西安等规模重回百万平以上，苏州、佛山、昆明等由于供应基数低，环比更是实现翻番。但合肥、重庆、东莞等供应仍显乏力，环比再缩水10%左右。同比来看，仅有9个城市供应规模高于去年同期，南京、武汉、长沙等供应跌幅均超40%。
02 新房成交：环比降12%但仍高于三季度月均 累计同比维持正增2%
11月整体成交热度稳中有降，延续筑底行情。据CRIC监测，11月30个重点城市成交面积为1261万平方米，环比下降12%，同比微降3%。前11月累计同比微增1.72%，增幅较上月持续收窄0.4个百分点。
一线城市热度回落，11月同环比降幅均在10%左右，前11月累计同比降幅为1%。北京、上海成交同环比齐跌，延续上月降势。上海本月恰逢十批次供应尾声、十一批次集中入市，供应量破百万方并未拉动成交回升，反而一降再降，已不及2023年月均，累计同比降幅持续扩大至9%。前期热点片区去化率也有转降趋势：比如闵行区，一直是预算600-800万新房客户置业的热门首选地，但近期由于多个项目连番入市，分流严重，像是之前热度较高的华漕、莘庄板块此次也未能实现日光，去化在8成左右。广州成交虽环比持降，但累计同比仍增8%，市场仍处缓慢复苏。深圳延续低位震荡行情，同环比涨幅均在15%以上，前11月成交与去年基本持平。
二三线城市成交环比回落，降幅超一线，累计同比保持正增。根据不同城市行情表现，大体可以分为以下几类：一是成都、西安、杭州热点恒热，主要是受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需。二是南京、郑州、长春等延续筑底行情，环比跌幅均在5%以内。三是武汉、长沙、重庆、徐州、福州经历了10月的集中放量后，本月成交大幅回调，跌幅均在50%左右，事实上多数城市10月下旬项目来访、去化均有转降趋势，与此同时，前期武汉、长沙等部分楼盘打折降价销售迎来老业主维权，以价换量策略被暂停也是导致成交回落的因素。值得关注的是，佛山、东莞、珠海等湾区城市本月成交小幅回升，但从累计同比来看仍处筑底阶段，购买力尚未完全修复。
03 项目去化：平均去化率降2pcts至40% 沪杭长热度持续回落
据CRIC调研数据，重点城市11月平均开盘去化率为40%，较上月下降2个百分点。11月成交动能持续放缓，微观项目体感与成交降势保持一致。虽然本月仍是宽松政策持续释放利好期，成交持增，但项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。
目前来看，11月各城市去化率环比跌多涨少，下跌城市主要分为两类：一是前期热点恒热的上海、杭州、长沙等，政策利好边际效应递减，去化率转降。二是苏州、宁波、厦门等供给主导型城市，短期内因改善盘供应稀缺，使得整体回暖动力略显不足。而少数去化率上涨城市诸如成都、北京等热点恒热，刚需刚改自住需求支撑项目去化高位持稳。
04 库存：供求重归平衡库存环比持平 7成城市消化周期超18个月
11月，供应放量带动30个监测城市整体供求比回升，由上月的0.68升至1.01，供求重回均衡态势，特别是北京、武汉、佛山等城市供求比增长最为明显。受此影响，30个重点城市库存面积基本与上个月相持平，环比微增0.04%。
消化周期环比来看涨跌参半，西安、成都等库存收缩叠加成交走强，消化周期明显缩短，上海、合肥等消化周期小幅拉长，但仍远低于警戒线，库存消化无虞，不过武汉、青岛等城市，虽然库存规模在收缩，但由于成交低迷，消化周期不降反增。
05 二手住房：成交环同比分别增4%和22% 宁苏深回升、青杭转跌
11月，17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。预判后市，在没有利好刺激的情况下，年末重点城市二手房成交大概率持稳。
环比来看，重点城市涨跌参半，南京、苏州等领涨，成交增幅接近2成，深圳、北京稳步增长，增幅亦超10%，以深圳为例，本月下调二套房首付比例、调整普宅标准，降低了二套置业门槛和二手房交易税费负担，有利于促进二手房特别是中高总价段房源的成交。青岛、杭州回调明显，环比下降2成左右，显示前期新政效力减弱，二手房市场复归清冷。同比来看，去年同期偏低的基数衬托下，7成以上的城市成交规模正增长，特别是成都、深圳等改善明显，成交增幅达到50%左右，不过东莞、厦门仍不及去年同期，尤其是厦门，二手房市场持续低迷，前11月累计同比维持负增长。
06 土地市场：成交规模同比降36%且降幅扩大 溢价率仍处年内次低
截止11月26日，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米，环比上月同期持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。热度方面，月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，11月整体溢价率环比仍只有小幅上升，仅3.7%，为2023年以来第二低点。本月流拍率为11.9%，环比基本持平;其中，福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标或撤牌。
各能级城市表现一致，成交规模和成交金额同环比均降，其中一线城市降幅最甚，同环比降幅均在八成以上。CRIC监测数据显示，截止11月26日，一线城市本月共成交土地仅48万平方米，环比大降90%;成交金额56亿元，环比大降95%。究其原因，主要是由于本月沪、广、深均无宅地集中土拍，仅有北京底价成交大兴、怀柔两宗宅地，总成交建面19万平方米，总成交金额为34亿元;上海和广州分别成交5、2宗商办地块，均底价成交;深圳本月零成交。
二线城市的成交规模同环比均降。具体来看，至26日二线城市成交建面1830万平方米，环比下降8%;同比降幅相对突出，达22%。受成交建面收缩的影响，成交金额亦有下降，环比下降了7%至930亿元。楼板价环比上月基本持平，为5082元/平方米。具体到城市来看，有长沙、合肥、西安和福州四个城市成交建面超过百万平方米，榜首长沙成交建面192万平方米，揽金39亿元，共涉及23涉宅地;热度来看，9除1宗商办地块低溢价成交外，其余地块均底价成交。居于第二位的合肥成交建面仅有184万平方米，涉及15宗地，整体溢价率为19%，市场热度在二线城市居于首位。此外，“双限”取消后的成都、福州土拍热度也处于相对高位，溢价率均为10%。以成都为例，其挂牌的7宗地中有4宗底价成交，3宗溢价成交。青羊蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超15%，尤其是青羊蔡桥街道万家湾地块，热度尤其高，刷新了青羊区楼板价新高。其余城市土拍热度较低，溢价率均在3%以下。
三四线城市则表现为量价齐跌。截止11月26日，总成交建面9217万平方米，环比微降1%，同比大降39%。在CRIC重点监测的三四线城市中，盐城、徐州、淮安、扬州和南通五个城市成交规模超过100万平方米，榜首盐城成交建面344万平方米，其次是徐州，成交建面242万平方米，位于第三、四位的是淮安、扬州和南通，成交建面分别为189、178和107万平方米。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看，盐城、徐州、淮安、扬州、南通、常州、江阴、宿迁等长三角均以底价成交为主，市场热度降至低位。
07 综观：12月预期供应放量带动成交“翘尾” 全年规模或降5-10%
11月如市场预期，保持下行走势，供应放量并未带动成交回升，取而代之的是，整体市场热度进一步回落，一线成交环比回调幅度小于二线，不过二线累计同比仍维持正增。各城市环比跌多涨少，仅少数城市诸如成都、西安、杭州等受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动成交保持有增。武汉、长沙、重庆、徐州、福州等多数城市经历了10月的集中放量，本月成交稳步回调，跌幅均在50%左右。
预判下月，我们认为，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等热度或将延续，上海、北京等还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量，而多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”增幅有限。
