惠誉：确认华润置地(01109.HK)“BBB+”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，8月15日，惠誉确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“BBB+”。展望稳定。惠誉还确认该公司的外币高级无抵押债务评级为“BBB+”。

华润置地的评级得益于其在开发物业(DP)领域的稳固市场地位以及高质量、不断扩大的投资物业(IP)组合的支持，上述投资物业组合产生了健康的经常性收入。该公司保持了稳健的财务状况，杠杆率稳定且适中。尽管市场条件持续充满挑战，但该公司还保持其强大的财务灵活性，以及畅通的融资渠道。

关键评级驱动因素

DP在经济放缓期间表现出色：根据中国房地产信息集团(CRIC)数据显示，2024年前七个月，华润置地合同销售总额同比下降25%，至1400亿元人民币，与中国百强开发商38%的跌幅相比，降幅较小。按销售额计算，华润置地在2023年和2024年上半年保持了其第四大开发商的地位。

惠誉预计，2024年华润置地合同销售总额将下降15%，至2610亿元人民币，预计2024年下半年销售额将与2023年下半年和2024年上半年的平均销售额保持一致。鉴于截至2023年底，华润置地73%的开发土地储备位于一二线城市，近期政府政策可能有助于支持一线城市的销售并使华润置地从中受益。

投资物业业务收入稳定增长：惠誉预计，得益于投资组合的扩张和稳定的运营，华润置地的投资物业部门在2024年和2025年将实现低至中等增长。随着消费者信心减弱，华润置地对奢侈品消费和非奢品消费方面的平衡风险敞口提供了稳定性，其投资物业租赁收入同比增长16%，达到2024年前七个月的166亿元人民币可体现出。

华润置地计划扩大投资物业业务规模，到2026年将其运营的购物中心数量从2023年的76家增加到百家以上。这将巩固其市场领导地位，但未来几年需要大量投资。惠誉预计，2024-2026年投资物业资本支出将保持在每年约200亿元人民币的高位，可通过投资物业运营和资产回收的现金流筹集资金。该公司于2024年3月剥离投资物业资产，并在深圳证券交易所以不动产投资信托基金形式上市，总收益达69亿元人民币。

持续低杠杆率：惠誉预计，受严格的土地收购和投资物业组合经常性收入增长的推动，华润置地在2024-2025年将保持其杠杆率(以净债务/净物业资产比率衡量)低于30%(2023年为28%)。根据CIRC数据显示，华润置地2024年上半年的土地购置支出下降至销售额的约20%。惠誉预计，由于行业前景不确定，华润置地的土地收购在短期内可能会相对温和。

稳健的融资渠道：华润置地的融资成本是中国住宅建筑商中最低的之一，2023年加权平均融资成本为3.56%(2022年：3.75%)。华润置地还将其非人民币浮动利率债务占比从2022年的16%降至2023年的7%。2024年上半年，该公司发行了60亿元人民币超短期商业票据进行再融资。鉴于该公司的国有企业地位，惠誉相信该公司能够维持其强大的流动性和较低的融资成本。

稳定的盈利能力：惠誉预计，随着投资物业部门的贡献不断增加，华润置地的EBITDA利润率将在短期内保持相当稳定，该部门产生的利润率高于开发业务。这可能会抵消开发利润率的潜在下降。华润置地的EBITDA利润率约为15%，处于投资级同业中的较高水平。公司合同销售产品组合持续改善，导致2023年平均售价更高。

在独立基础上授评：由于房地产行业的高度波动性，惠誉根据其独立信用状况(SCP)应用分析叠加法授评华润置地，并且不纳入根据惠誉《母子公司评级关联性标准》对母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Limited，简称“华润集团”)做出的任何评级上调。惠誉已将战略层面支持华润置地的意愿重新评定为“中等”，反映了华润置地对其母公司的重大财务贡献及其强大的市场地位，惠誉将此评估为获得母公司支持的关键因素。在法律、运营层面支持华润置地的意愿评定均为弱。

评级推导摘要

华润置地的权益销售规模略低于中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定;SCP：bbb+)。然而，华润置地拥有更强大的投资物业组合，可产生稳定的经常性收入，为商业周期提供更好的保护。两家公司都保持着稳健的杠杆率和强大的财务灵活性。

华润置地的评级基于其SCP授评，而中国海外发展的IDR则纳入了其母公司中国海外集团有限公司(China Overseas Holding Limited，简称“中国海外集团”)的支持。惠誉在其SCP中应用分析叠加法对其华润置地进行评级，根据惠誉的《母子公司评级关联性标准》，中国海外发展来自母公司的支持反映了在战略、运营层面提供支持的意愿为“高”和法律层面提供支持的意愿为“中等”。中国海外发展是唯一一家与母公司进行整合运营的国有房地产企业，而中国海外集团的很大一部分银行贷款与包括中国海外发展在内的主要子公司签订了交叉违约条款。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2024年权益合同销售额将下降15%，2025年下降5%

- 2024 -2026年间扣除土地增值税后EBITDA利润率为15%-16%(2023年：15%)

- 2024 -2026年投资物业业务营收增长率为低至中等

- 2024 -2026年间资本支出200亿至220亿元人民币

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-随着公司开发房地产销售的稳定，投资物业业务成为公司业务状况的主要驱动力

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-净债务与净物业资产的比率持续高于35% (2023年：28%)

-营运现金流持续为负

流动性及债务结构

流动性充足：截至2023年底，华润置地持有不受限制现金982亿元人民币(包括定期存款和不包含预售监管资金)，足以覆盖其643亿元人民币的到期短期债务。

发行人简介

华润置地是华润集团旗下从事房地产业务的子公司，是中国规模最大的城市购物中心运营商之一。该公司也是一家领先的中资房企。