中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，11月18日，本网站对中资地产美元债近半个月(11月1日至11月15日)的二级市场走势进行了分析。

11月上半月，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，投资级地产债小幅下跌，高收益级地产债基本稳定。值得注意的是，住建部表示，目前已有297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，截至上月末，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元，截至11月13日，全国保交房已交付285万套，预计未来将继续带动房地产市场企稳回暖。

投资级小幅下跌，高收益级基本稳定

如下图所示，11月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，投资级地产债小幅下跌。

其中，中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42价格分别下行约2.5pt和1.6pt，收益率分别上行约22bps和16bps;太古股份SWIRE 2.875 01/30/30价格下跌近1pt，收益率上行超20bps。

越秀地产附属通过公开挂牌方式以63.825亿元人民币成功竞得北京市海淀区功德寺地块，同时，该公司间接拥有93.57%权益的佰城投资及广州市土地开发中心订立代价为15.29亿元人民币大干围土地收储协议;越秀另一附属泓景获授合计金额为35亿港元的贷款融资。目前，其债券YUEXIU 3.8 01/20/31估值上涨约1pt，收益率下行超20bps。

消息面上，华润置地将于12月9日悉数赎回CRHZCH 3.75 PERP并申请证券摘牌;中国金茂及其附属金茂雄安与中国中化及其附属中化雄安订立项目开发委托管理合同，中化雄安将就金茂雄安根据该合同所提供的管理服务向其支付服务费，金额为该项目建设成本的4.8%，预计总额不超过人民币5463万元;保利置业集团及保利香港、保澳及Active Success与原告人订立和解协议;保利发展控股集团的债务融资工具状态已更新为“已受理”。

11月上半月，高收益级及无评级地产债基本稳定，部分房企偿债压力仍存，持续推进债务重组事宜。

值得注意的是，融创中国附属融创房地产拟初步计划为债券持有人提供整体债务重组方案，此次属于融创中国的第二次境内债务重组。该方案主要包括现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项，涉及公司债券规模约154亿元人民币，目前方案尚未最终确定。现其存续美元债均有所下跌，其中SUNAC 5 09/30/25、SUNAC 5.25 09/30/26、SUNAC 5.75 09/30/28等票据跌幅均超2%。另外，该公司持续盘活资产，拟与彰泰集团调整合作安排，实现附属南宁融瑞与彰泰集团分开独立开发重组目标项目，并持有合计52个重组目标项目，目前上述项目尚未完全开发完毕。同时，该公司旗下成都环球中心天堂洲际大饭店在转让征集意向方，并由深圳联合产权交易所负责招标。

远洋集团亦召开境外债权重组电话会并向债权人澄清误导性消息，据媒体报道，该公司表示本次重组方案符合所有相关法律要求且对其进行多轮改进优化，并向债权人提供包括几乎全部境外资产和部分境内资产的增信资产包，并披露其与主要股东中国人寿签署的文件为与其合作关系的文件而非对债券的增信。此外，受楼市强力支持政策反弹，该公司前10个月销售实现268亿元人民币，目前其存续美元债均出现小幅回升，其中永续债SINOCE 6.946 PERP、短端票据SINOCE 3.25 05/05/26、SINOCE 2.7 01/13/25价格涨幅近10%。

另外，有关路劲ROADKG 7.75 PERP等三只永续债分配款项事宜，该公司表示递延应于本月支付的7.75%证券的分配至支付日期，现该等永续债券价格跌幅均超35%，ROADKG 5.2 07/12/29、ROADKG 5.125 01/26/30等长端票据跌幅亦超15%。

万科企业持续进行融资及资产处置事宜，为其合营公司绍兴元昊贷款按50%的股权比例提供担保;其控股子公司北京绿城银石向上海银行申请为期15年金额为22.8亿元人民币贷款。此外，据媒体报道，该公司已出售此前放售The Campton商场及附属公众停车场套现约1.88亿港元，且子公司深圳万科将持有的中信万科消费基础设施基金30%认缴份额转让给中邮人寿。但目前其债券价格仍有所下跌，其中VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29下行约4%和5%。

消息面上，出险房企中，旭辉控股集团CIFIHG 6.45 11/07/24无法完成支付构成违约事件;祥生控股集团上市地位自11月11日起取消;宝龙地产计划发行强制可转换债券，将于11月27日召开股东特别大会，同时拟于11月29日召开境外重组安排计划债权人会议，12月17日举行相关聆讯;龙光集团债权人支持协议最后截止日期进一步延长至12月2日;富力地产称，法院将于12月3日拍卖该公司起拍价为860.825万元人民币房产;亿达中国呈请的聆讯日期进一步押后至2025年1月20日;中国恒大称法院表示清盘聆讯日期很可能不会早于2025年2月20日;阳光100中国清盘呈请聆讯押后至2025年3月12日;腾越建筑科技集团称，“H16腾越2”其中一增信主体耒阳碧桂园置业被强制清算;金科股份已收到4家意向投资人提交的重整投资方案，并已召开第一次遴选评审会;佳兆业集团正寻求出售香港特区总部办公室，售价或将超过5亿港元;禹洲集团待重组生效日期作实后，将于重组生效日期按换股价每股现有股份2.127港元向认购人配发及发行合共56.45亿股现有股份。

大连万达集团计划以1.6亿英镑的价格向Lionheart Capital及Orienta Capital Partners出售豪华游艇制造商Sunseeker International Ltd.;珠光控股ZHUGUA 12 09/21/25第三份修订契据已生效，并修订票据利息累计方式;华夏幸福开展偿债信托受益权份额领受工作，同时决定按照CHFOTN 2.5 01/31/31的条款和条件将尚未偿还本金总额不超过35.8%的债券转换为信托单位;合生创展集团正在与淡马锡子公司Seatown洽谈新贷款事宜;瑞安房地产附属与上海瑞安投资、宁波基金等订立合作协议以重组杨浦中央及创智天地现有股东之间的投资控股架构;大悦城地产完成发行期限为3+N年本金额为14亿元人民币的2024年中期票据，初始期限的票面利率为3.20%;美凯龙为子公司向金融机构的融资提供本金为2.75亿元人民币担保。

楼市住房交易税收新政落地，美联储连续第二次降息

根据久期财经数据显示，截至11月15日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

11月1日至11月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行1.35，最新报166.87，到期收益率下行0.45%，最新报10.62%。

国内方面，财政部等三部门联手发文优化税收政策，对住房交易契税、土地增值税、增值税等政策作出了调整，包括：(1)将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，(2)各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，(3)在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税，(4)取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。财税政策的接连落地有望进一步强化市场修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

据中指研究院数据显示，10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元人民币，同比增长3.2%，已实现连续两月同比正增长。发债规模较高的房企仍以央国企为主，其中，华润置地、保利发展等央国企均在10月各发行总额为30亿元人民币信用债。

据国家统计局数据，1—10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%;其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%;新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

海外方面，在9月大幅降息半个百分点后，美联储如期降息25个基点，下调联邦基金利率目标区间至4.5%-4.75%。市场预计美联储可能在12月再次降息四分之一个百分点，然后在1月暂停，以评估紧缩政策的影响。

英国央行如期降息25个基点至4.75%，这是继通胀意外放缓后的第二次降息，交易员们已经完全定价明年年底前还会再降息两次、每次25个基点。

欧洲央行行长Martins Kazaks表示，欧洲央行自6月以来已经三次降息，预计在12月召开的今年最后一次政策会议上还将再次降息。

澳大利亚央行或将维持现金利率在4.35%，为13年来的最高水平，且至少到2月份不会改变。