穆迪：确认中国海外发展(00688.HK)“Baa2”发行人评级，展望调整至“负面”

久期财经讯，4月2日，穆迪确认中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK)的“Baa2”发行人评级及其全资融资平台的以下评级：

China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited中期票据计划的“(P)Baa2 ”有支持高级无抵押评级，上述计划由中国海外发展提供担保;以及

China Overseas Finance (Cayman) III Limited, China Overseas Finance (Cayman) V Limited, China Overseas Finance (Cayman) VI Limited, China Overseas Finance (Cayman) VII Limited以及 China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited发行债券的“Baa2”有支持高级无抵押评级，上述债券由中国海外发展提供担保;

与此同时，穆迪将所有实体的展望从稳定调整至负面。

“此次评级确认反映了中国海外发展在中国住宅房地产市场领先的市场地位，这得益于其来自一二线城市的高销售贡献及强大的品牌知名度。这同时也考虑了该公司卓越的流动性，其庞大的现金持有量及基于国企背景获得的强劲融资渠道支撑了这一优势，”穆迪评级副总裁兼高级信贷官Gerwin Ho表示。

“负面展望反映了中国海外发展2025年弱于预期的财务表现，以及去杠杆能力的不确定性。穆迪预计在持续的房地产市场疲软环境下，该公司的合约销售额和利润率将继续承压，”Ho补充道。

评级理据

中国海外发展的“Baa2”发行人评级反映了该公司在品牌建设和中国房地产行业的领先地位。以及其在财务和流动性管理方面保持严谨审慎的记录。此外，其不断增长的租金收入可缓和其房地产销售现金流的波动性。

该评级受到盈利能力及杠杆指标减弱的限制，主要原因是其暴露于房地产开发行业长期的疲软之中。

穆迪预计，受持续低迷的市场情绪驱动，中国海外发展的合约销售额(不含中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited, 简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK))在未来12-18个月内将继续下降，尽管降幅会放缓，同比降幅约为5%，而2025年报告的金额为2190亿元人民币。尽管如此，穆迪相信该公司在一线城市的既定市场地位、强劲的财务状况及庞大的合约销售规模，将使其保持领先的市场地位。

穆迪预计，在确认项目的数量和组合的推动下，公司未来12-18个月的收入将从2025年的1680亿元人民币增长约6%至约1790亿元人民币。同时，商业地产组合扩张将使中国海外发展同期租金收入增长约3%至74亿元人民币，并进一步构建公司的经常性收入流。

由于持续消化高成本库存并面临持续的价格压力，中国海外发展以EBITDA利润率衡量的盈利能力在2025年承压。然而，穆迪预计随着低成本土地开发项目的收入确认，其调整后EBITDA利润率将在2026年达到约16.8%，并在2027年改善至约18.4%。

因此，穆迪预计中国海外发展的调整后债务/EBITDA比率将在2026年改善至约7.7倍，在2027年改善至约6.5倍。同时，穆迪预计该公司的EBIT/利息覆盖率将在2026年升至约4.4倍，在2027年升至约5.4倍。这些预测指标对于“Baa2”评级类别而言偏弱。

得益于充裕的现金资源和强劲的融资渠道，中国海外发展的流动性依然极佳。穆迪预计该公司未来12-18个月的未受限现金余额和预测经营现金流将足以覆盖其承诺的土地溢价、股息支付和到期债务。截至2025年12月31日，该公司拥有未受限现金1040亿元人民币，覆盖了同期420亿元人民币短期债务的2.4倍。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了中国海外发展由中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Limited，简称“中国建筑”，601668.SH，A2负面)持有的多数股权，而中国建筑受中央政府监管。

可能导致评级上调或下调的因素

如果中国海外发展持续改善其合约销售额、盈利能力和信用指标，并产生稳定且可观的经常性收入以缓冲房地产开发业务的波动性，穆迪可能将中国海外发展的展望调整至稳定。

表明展望转为稳定的关键指标包括：调整后债务/资本化比率持续低于45%，调整后债务/EBITDA之比持续低于5.5倍-6.0倍，以及EBIT/利息覆盖率持续高于5.0倍。

如果公司在未来6-12个月内不太可能将其调整后债务/EBITDA之比降至6倍左右，穆迪可能会下调中国海外发展的评级。

本次评级行动基于对能源市场影响可控的基本情景，尽管石油供应持续中断且对生产或基础设施的破坏有限，但对能源市场的影响仍受到控制。尽管中国海外发展在中东地区没有直接的项目敞口，但其信用状况可能受到宏观金融状况风险蔓延渠道的影响，这可能对其信用度产生更为显著的冲击。

中国海外发展于香港联交所上市，为中国建筑持有56.1%股权的附属公司，截至2025年12月31日，中国建筑由国务院下属央企中国建筑集团有限公司持股57.7%。

截至2025年12月31日，中国海外发展(包括其合营企业及联营公司，但不含中国海外宏洋集团)拥有的总土地储备面积为2530万平方米。